Νέο πλαίσιο για τις μεταβιβάσεις κατασχεμένων ακινήτων

Με την απόφαση Α.1158/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, καθορίζονται για πρώτη φορά τα κριτήρια και η διαδικασία αποδέσμευσης κατασχεμένων ακινήτων, με στόχο τη διευκόλυνση των συναλλαγών στην αγορά και την ταχύτερη αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας από τους οφειλέτες.

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά την κατάργηση της υποχρέωσης πλήρους εξόφλησης της οφειλής ως προϋπόθεση για την άρση της κατάσχεσης. Μέχρι σήμερα, η πώληση ενός κατασχεμένου ακινήτου προϋπέθετε, κατά κανόνα, την εξόφληση του συνόλου του χρέους προς το Δημόσιο. Με το νέο καθεστώς, η μεταβίβαση μπορεί να πραγματοποιείται ακόμη και με μερική αποπληρωμή, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, δίνοντας μεγαλύτερη ευελιξία στους ιδιοκτήτες και διευκολύνοντας την κυκλοφορία ακινήτων στην αγορά.

Η διαδικασία ενεργοποιείται ύστερα από ψηφιακή αίτηση του ενδιαφερόμενου μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου». Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης θα πρέπει να συντρέχουν σωρευτικά συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Ο φορολογούμενος πρέπει να δικαιούται αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, ενώ το συμφωνηθέν τίμημα της μεταβίβασης δεν μπορεί να υπολείπεται ούτε της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ούτε της αντικειμενικής αξίας, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.

Παράλληλα, από το τίμημα της πώλησης ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να παρακρατεί και να αποδίδει στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του υπολοίπου της κατασχεμένης οφειλής. Το ποσοστό αυτό μπορεί να αυξηθεί ανάλογα με την εισπραξιμότητα της οφειλής και τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη. Σε περίπτωση που οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας επιβάλλουν μεγαλύτερη παρακράτηση, θα εφαρμόζεται το υψηλότερο ποσό.

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα που παραθέτει η ΑΑΔΕ. Για ακίνητο με κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ, εφόσον ο φορολογούμενος συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία φορολογικής συνέπειας, αρκεί η παρακράτηση 20.000 ευρώ, δηλαδή του 25% της οφειλής, προκειμένου να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η πώληση. Με το προηγούμενο καθεστώς, θα απαιτούνταν η εξόφληση ολόκληρου του ποσού των 80.000 ευρώ.

Η νέα ρύθμιση αναμένεται να συμβάλει στην άρση ενός σημαντικού εμποδίου στις συναλλαγές της κτηματαγοράς, επιτρέποντας την αξιοποίηση ακινήτων που μέχρι σήμερα παρέμεναν ουσιαστικά «παγωμένα» λόγω των φορολογικών βαρών. Παράλληλα, δημιουργεί έναν πιο ευέλικτο μηχανισμό είσπραξης για το Δημόσιο, καθώς διευκολύνει την είσπραξη μέρους των οφειλών μέσω της ολοκλήρωσης των μεταβιβάσεων, αντί της πλήρους ακινητοποίησης των περιουσιακών στοιχείων.