Η άνοδος του πληθωρισμού πιέζει τα επαγγελματικά ακίνητα στη Βρετανία

Η εκτίμηση που επικρατούσε στις αρχές του έτους ότι το κόστος δανεισμού θα ακολουθούσε σταθερά πτωτική πορεία έχει αποδυναμωθεί τις τελευταίες εβδομάδες. Στα τέλη Αυγούστου, η απόδοση του 10ετούς βρετανικού κρατικού ομολόγου (gilt) έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο από το 2008, αυξάνοντας την πίεση στο κόστος χρηματοδότησης.

Οι εκτιμήσεις πλέον θέλουν τον πληθωρισμό να μπορεί να κινηθεί εκ νέου προς την περιοχή του 3%-3,5% κατά το δ’ τρίμηνο του 2026, ενώ δεν αποκλείεται η Τράπεζα της Αγγλίας (Bank of England) να προχωρήσει ακόμη και σε αύξηση επιτοκίων πριν από το τέλος του έτους, αντί για τη μείωση που ανέμενε η αγορά.

Πίεση στις αποδόσεις των επαγγελματικών ακινήτων

Ωστόσο, σύμφωνα με ανάλυση της Savills η επιστροφή των ανησυχιών για τον πληθωρισμό δημιουργεί νέα δεδομένα για την οικονομία και, κατ’ επέκταση, για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Η αύξηση του κόστους κρατικού δανεισμού και οι πιθανότητες υψηλότερων επιτοκίων ασκούν ανοδικές πιέσεις στις αποδόσεις (yields) των επαγγελματικών ακινήτων, ενώ παράλληλα οδηγούν σε πιο επιφυλακτική στάση από την πλευρά των επενδυτών.

Παρά τις πιέσεις, η εικόνα δεν είναι ομοιόμορφη σε όλους τους τομείς της αγοράς. Οι τιμές παραμένουν σε γενικές γραμμές σταθερές και οι περισσότεροι επιμέρους κλάδοι δεν εμφανίζουν ενδείξεις σοβαρών προβλημάτων.

Ως αποτέλεσμα, οι παραδοχές για τις αποδόσεις των prime ακινήτων παραμένουν αμετάβλητες σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα και σε μεγάλο βαθμό στα ίδια επίπεδα με έναν χρόνο πριν.

Μόλις τρεις υποκατηγορίες καταγράφουν πλέον ανοδική μεταβολή των yields σε μηνιαία βάση, εξέλιξη που συνδέεται εν μέρει με τις αναμενόμενες προσαρμογές στις αγορές χρέους.

Οι πολιτικές αποφάσεις στο επίκεντρο

Το επόμενο διάστημα, το ενδιαφέρον της αγοράς στρέφεται και στη δημοσιονομική πολιτική της βρετανικής κυβέρνησης. Οποιαδήποτε αύξηση κρατικών δαπανών χωρίς αντίστοιχη κοστολόγηση θα μπορούσε να προκαλέσει μεγαλύτερη νευρικότητα στις αγορές, ιδιαίτερα σε ένα περιβάλλον όπου το κόστος εξυπηρέτησης του δημόσιου χρέους έχει αυξηθεί.

Για την αγορά ακινήτων, μια τέτοια εξέλιξη θα μπορούσε να μεταφραστεί σε αυξημένο κόστος χρηματοδότησης και μεγαλύτερη προσοχή στις επενδυτικές αποφάσεις. Παράλληλα, η απόσταση μεταξύ prime και secondary ακινήτων εξακολουθεί να διευρύνεται, καθώς τα ποιοτικότερα assets προσελκύουν μεγαλύτερη ζήτηση και διατηρούν καλύτερη ρευστότητα.

Οι καύσωνες αλλάζουν τη συμπεριφορά των καταναλωτών

Την ίδια στιγμή, ένα διαφορετικό είδος παράγοντα αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία για την αγορά ακινήτων: οι επιπτώσεις της κλιματικής αλλαγής.

Οι καύσωνες και οι πυρκαγιές του καλοκαιριού ενίσχυσαν το ενδιαφέρον των επενδυτών για την κλιματική ανθεκτικότητα, τον φυσικό κίνδυνο και την ενεργειακή αποδοτικότητα των ακινήτων. Μέχρι σήμερα, τα ακραία καιρικά φαινόμενα δεν έχουν προκαλέσει σημαντική ανατροπή στην επενδυτική ή occupational αγορά, ωστόσο επηρέασαν αισθητά την καταναλωτική συμπεριφορά.

Οι υψηλές θερμοκρασίες ανέδειξαν ιδιαίτερα την ευαισθησία των καταστημάτων φυσικού λιανεμπορίου και, γενικότερα, των κέντρων των πόλεων σε περιόδους ακραίων καιρικών συνθηκών.

Κατά τη διάρκεια των πιο έντονων περιόδων ζέστης τον Ιούνιο, ορισμένες περιοχές κατέγραψαν πτώση της επισκεψιμότητας άνω του 6%, σύμφωνα με στοιχεία του British Retail Consortium (BRC).

Οι καταναλωτές περιόρισαν τις μετακινήσεις τους, πραγματοποίησαν λιγότερες αγορές που δεν θεωρούνταν απαραίτητες και έδωσαν μεγαλύτερη βαρύτητα στην ευκολία και την εγγύτητα. Αυτό ευνόησε τα τοπικά εμπορικά κέντρα και τα retail parks, εις βάρος των μεγάλων city centres, όπου η μετακίνηση σε συνθήκες ακραίας ζέστης ήταν δυσκολότερη.

Ωστόσο, τα στοιχεία της Savills για τα μεγάλα περιφερειακά εμπορικά κέντρα δείχνουν ότι, παρά τις μεταβολές στην επισκεψιμότητα και στις κατηγορίες δαπανών, η συνολική επίδραση στις πωλήσεις παρέμεινε περιορισμένη.

Το ηλεκτρονικό εμπόριο απορρόφησε μέρος της ζήτησης

Ένα μέρος της καταναλωτικής δραστηριότητας μετακινήθηκε προσωρινά προς το ηλεκτρονικό εμπόριο, χωρίς όμως να υπάρχουν μέχρι στιγμής ενδείξεις για μόνιμη αλλαγή στις προτιμήσεις των καταναλωτών.

Αντίθετα, οι αγοραστές φαίνεται ότι εναλλάσσονταν μεταξύ φυσικών και ψηφιακών καναλιών ανάλογα με το ποιο ήταν πιο βολικό. Τα στοιχεία της Office for National Statistics (ONS) δείχνουν ότι σημαντικό μέρος της κατανάλωσης του καλοκαιριού μεταφέρθηκε νωρίτερα, κατά τους μήνες Μάιο και Ιούνιο.

Ως αποτέλεσμα, η ασθενέστερη εμπορική δραστηριότητα που καταγράφηκε τον Ιούλιο και τον Αύγουστο εκτιμάται ότι μπορεί να αντισταθμιστεί από ισχυρότερη δραστηριότητα πριν και μετά την περίοδο των ακραίων θερμοκρασιών.

Περισσότερες τοπικές μετακινήσεις

Τα δεδομένα για τον χρόνο παραμονής των καταναλωτών στους εμπορικούς προορισμούς δείχνουν ότι η διάρκεια των επισκέψεων παρέμεινε σε γενικές γραμμές σταθερή. Εξαίρεση αποτέλεσαν τα μικρότερα αστικά και εμπορικά κέντρα, όπου ο μέσος χρόνος παραμονής αυξήθηκε.

Η εικόνα αυτή υποδηλώνει ότι οι καταναλωτές ενδέχεται να μετέφεραν μέρος των δραστηριοτήτων αναψυχής πιο κοντά στην κατοικία τους, μια συμπεριφορά που είχε παρατηρηθεί σε έντονο βαθμό και κατά την περίοδο της πανδημίας Covid-19.

Η επισκεψιμότητα αναμένεται να επιστρέψει στα επίπεδα που επικρατούσαν πριν από το καλοκαίρι, γεγονός που δείχνει ότι οι υψηλές θερμοκρασίες δεν άλλαξαν θεμελιωδώς τη ζήτηση.

Ωστόσο, ανέδειξαν τις διαφορές μεταξύ των διαφορετικών τύπων εμπορικών ακινήτων και τη σημασία παραμέτρων όπως η άνεση, η προσβασιμότητα, η ευκολία και η τοπική εξυπηρέτηση.

Από ESG κριτήριο σε βασική επενδυτική παράμετρο η κλιματική ανθεκτικότητα

Η εμπειρία του φετινού καλοκαιριού ενδέχεται να έχει ευρύτερες συνέπειες για την αγορά ακινήτων. Εφόσον τα ακραία καιρικά φαινόμενα καταστούν συχνότερα, η επίδρασή τους δεν θα περιορίζεται στο retail, αλλά θα επεκτείνεται στο σύνολο των κατηγοριών επαγγελματικών ακινήτων.

Η κλιματική ανθεκτικότητα μετατρέπεται έτσι σταδιακά από μία παράμετρο που εντάσσεται στο πλαίσιο του ESG σε βασική απαίτηση τόσο για τους χρήστες όσο και για τους επενδυτές.

Οι καύσωνες, εκτός από την επίδρασή τους στην επισκεψιμότητα, αύξησαν το λειτουργικό κόστος των επιχειρήσεων, επηρέασαν τα ασφάλιστρα, ανέδειξαν ζητήματα ενεργειακής ασφάλειας και έφεραν στην επιφάνεια αδυναμίες παλαιότερων κτιρίων και υποδομών μεταφορών.

Διευρύνεται η ψαλίδα μεταξύ prime και secondary

Σε αυτό το περιβάλλον, τα ποιοτικότερα και ενεργειακά αποδοτικότερα ακίνητα εμφανίζουν ήδη καλύτερα χαρακτηριστικά ως προς την τιμολόγηση και τη ρευστότητα. Τα prime assets συνδυάζουν συνήθως σύγχρονες προδιαγραφές, χαμηλότερο λειτουργικό κίνδυνο, ισχυρότερη ζήτηση από μισθωτές και μικρότερες μελλοντικές ανάγκες για κεφαλαιουχικές δαπάνες.

Ως αποτέλεσμα, η απόσταση μεταξύ prime και secondary ακινήτων συνεχίζει να διευρύνεται.

Παράλληλα, το περιβάλλον αυτό δημιουργεί περιθώρια για επενδυτές που μπορούν να εντοπίσουν value-add ευκαιρίες, ιδίως σε ακίνητα τα οποία μπορούν να αναβαθμιστούν ενεργειακά και λειτουργικά ώστε να ανταποκρίνονται στις νέες απαιτήσεις.

Στο επίκεντρο και το νέο El Niño

Το ενδιαφέρον της αγοράς στρέφεται πλέον και στις προβλέψεις για ένα «υπερμεγέθες» φαινόμενο El Niño, το οποίο αναμένεται να ενισχυθεί καθώς το φθινόπωρο βρίσκεται σε εξέλιξη.

Οι προβλέψεις συνδέουν το φαινόμενο με την πιθανότητα νέων ακραίων καιρικών συνθηκών στο Ηνωμένο Βασίλειο τον επόμενο χειμώνα και το καλοκαίρι. Για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων, η εξέλιξη αυτή προσθέτει έναν ακόμη παράγοντα αβεβαιότητας σε ένα περιβάλλον όπου το κόστος χρηματοδότησης, ο πληθωρισμός και οι αποδόσεις παραμένουν στο επίκεντρο.

Η εικόνα που διαμορφώνεται στη βρετανική αγορά είναι επομένως σύνθετη: από τη μία πλευρά, η βελτίωση της καταναλωτικής και επιχειρηματικής εμπιστοσύνης δημιουργεί θετικές προοπτικές για την occupational αγορά· από την άλλη, οι πληθωριστικές πιέσεις και το υψηλότερο κόστος χρήματος περιορίζουν το περιθώριο για περαιτέρω αποκλιμάκωση των αποδόσεων.

Την ίδια στιγμή, η κλιματική ανθεκτικότητα εξελίσσεται σε ολοένα σημαντικότερο κριτήριο για την αξία, τη ζήτηση και τη χρηματοδότηση των επαγγελματικών ακινήτων, ενισχύοντας τη διαφοροποίηση μεταξύ σύγχρονων, ενεργειακά αποδοτικών assets και παλαιότερων, περισσότερο εκτεθειμένων σε λειτουργικούς και κλιματικούς κινδύνους.