Μπλόκο στην «τακτοποίηση» κτιρίων με ακυρωμένες οικοδομικές άδειες

Η απόφαση αφορά τις περιπτώσεις α΄ και β΄ της παραγράφου 3 του άρθρου 110 του ν. 4495/2017. Οι συγκεκριμένες διατάξεις επέτρεπαν την υπαγωγή στις ρυθμίσεις περί αυθαιρέτων κτισμάτων που είχαν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια η οποία στη συνέχεια ακυρώθηκε δικαστικά λόγω εφαρμογής ανίσχυρου ή εσφαλμένου πολεοδομικού καθεστώτος, υπό την προϋπόθεση ότι ο ιδιοκτήτης δεν είχε υποβάλει ψευδή ή αναληθή στοιχεία κατά την έκδοση της άδειας.

Με τις νέες αποφάσεις, το ΣτΕ κρίνει ότι αυτή η δυνατότητα προσκρούει στο Σύνταγμα και ουσιαστικά χαράσσει μια σαφή διαχωριστική γραμμή ανάμεσα στην προστασία του καλόπιστου ιδιοκτήτη και στην υποχρέωση εφαρμογής μιας αμετάκλητης δικαστικής απόφασης.

Η δικαστική απόφαση δεν μπορεί να παρακάμπτεται

Το πρώτο σκέλος του σκεπτικού αφορά την ίδια τη λειτουργία της Δικαιοσύνης. Κατά το ΣτΕ, η αυτόματη υπαγωγή στις ευεργετικές διατάξεις του ν. 4495/2017 ενός κτιρίου του οποίου η άδεια έχει ήδη ακυρωθεί από δικαστήριο οδηγεί ουσιαστικά στην αποδυνάμωση της δικαστικής απόφασης.

Το Δικαστήριο θεωρεί ότι αυτό αντιβαίνει στα άρθρα 20 παρ. 1, 26 και 95 παρ. 5 του Συντάγματος, καθώς περιορίζει στην πράξη την υποχρέωση της Διοίκησης να συμμορφώνεται προς τις δικαστικές αποφάσεις και ταυτόχρονα υποβαθμίζει το δικαίωμα δικαστικής προστασίας εκείνων που προσέφυγαν και πέτυχαν την ακύρωση της οικοδομικής άδειας.

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι το ΣτΕ δεν θεωρεί επαρκή λόγο για τη διατήρηση του κτίσματος την καλή πίστη του ιδιοκτήτη. Με άλλα λόγια, ακόμη και όταν ο πολίτης οικοδόμησε με άδεια που θεωρούσε νόμιμη και χωρίς να έχει υποβάλει ψευδή στοιχεία, η μεταγενέστερη αμετάκλητη ακύρωση της άδειας δεν μπορεί να εξουδετερώνεται μέσω μιας γενικής διαδικασίας τακτοποίησης.

Στο επίκεντρο και ο πολεοδομικός σχεδιασμός

Το δεύτερο κρίσιμο σκέλος της απόφασης αφορά το άρθρο 24 του Συντάγματος και την προστασία του περιβάλλοντος. Η Ολομέλεια επαναφέρει ουσιαστικά την πάγια θέση της ότι η διατήρηση αυθαίρετων κατασκευών δεν μπορεί να γίνεται αυτόματα και αποσπασματικά, χωρίς αξιολόγηση των πραγματικών πολεοδομικών δεδομένων.

Για να μπορούσε να διατηρηθεί ένα τέτοιο κτίσμα θα έπρεπε να προηγηθεί νέα πολεοδομική κρίση, η οποία να εξετάζει τη φυσιογνωμία και τις ανάγκες της περιοχής, την προστασία του περιβάλλοντος, τις συνθήκες διαβίωσης και τη συνολική επιβάρυνση που έχει προκληθεί από τους όρους δόμησης που κρίθηκαν μη νόμιμοι.

Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον για την κτηματαγορά, καθώς μπορεί να επηρεάσει ακίνητα τα οποία μέχρι σήμερα θεωρούνταν ότι μπορούσαν να διατηρηθούν μέσω του μηχανισμού τακτοποίησης του ν. 4495/2017. Δημιουργεί επίσης αυξημένη ανάγκη νομικού και πολεοδομικού ελέγχου σε αγοραπωλησίες και επενδύσεις που αφορούν ακίνητα με ιστορικό δικαστικών προσφυγών κατά των οικοδομικών τους αδειών.

Παράλληλα, το ΣτΕ ανοίγει και το ζήτημα της αποζημίωσης των πολιτών που είχαν πετύχει δικαστικά την ακύρωση των αδειών. Επισημαίνει ότι οι επίμαχες ρυθμίσεις δεν προέβλεπαν εναλλακτικό τρόπο ικανοποίησης των δικαιωθέντων διαδίκων στην περίπτωση που το κτίσμα τελικά παρέμενε στη θέση του. Μια τέτοια αποζημίωση, σύμφωνα με το σκεπτικό, θα μπορούσε να λαμβάνει υπόψη την προσβολή της περιουσίας, τη διάρκεια διατήρησης του παράνομου κτίσματος και τη διάρκεια των δικαστικών αγώνων.

Οι αποφάσεις 1182 και 1183/2026 στέλνουν επομένως ένα ευρύτερο μήνυμα προς την αγορά: η «τακτοποίηση» δεν μπορεί να χρησιμοποιείται ως δεύτερη οδός νομιμοποίησης ενός κτιρίου όταν η πρώτη –η οικοδομική άδεια– έχει ήδη καταρρεύσει αμετάκλητα στα δικαστήρια.