Προσιτή κατοικία με Μπόνους στο Συντελεστή δόμησης

Την κατεύθυνση επιβεβαίωσε ο κυβερνητικός εκπρόσωπος Παύλος Μαρινάκης, μιλώντας στις 6 Οκτωβρίου στην εκπομπή «Παράτυποι» του MEGANEWS 104,6, με τους δημοσιογράφους Γιάννη Χρηστάκο και Σωτήρη Μπολάκη.

Αναφερόμενος στο μοντέλο Build-to-Rent, ο Μαρινάκης είπε ότι βασικός στόχος είναι να αυξηθεί ο αριθμός των κατοικιών που διατίθενται προς ενοικίαση. Άφησε παράλληλα ανοιχτό το ενδεχόμενο αύξησης του συντελεστή δόμησης, υπό την προϋπόθεση ότι αυτή θα εξετάζεται ανά περιοχή και δεν θα συγκρούεται με προηγούμενες αποφάσεις της Δικαιοσύνης.

«Η αύξηση του συντελεστή δόμησης προφανώς μπορεί να εξεταστεί σε περιοχές όπου η απόφαση αυτή δεν θα έρθει σε αντίθεση με προηγούμενες αποφάσεις της Δικαιοσύνης», είπε. Πρόσθεσε ότι η αξιολόγηση θα πρέπει να γίνεται για κάθε περιοχή χωριστά.

Από την επιδότηση στην προσφορά

Η συζήτηση εντάσσεται στη μετατόπιση μέρους της κυβερνητικής στεγαστικής πολιτικής από την ενίσχυση της ζήτησης προς την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Η Εθνική Στρατηγική για τη Στέγαση 2026-2035 προβλέπει συνδυασμό παρεμβάσεων για την παραγωγή νέων κατοικιών, την επανάχρηση υφιστάμενων κτιρίων, την αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας και την κινητοποίηση ιδιωτικών κεφαλαίων.

Σε αυτό το πλαίσιο, η παροχή πρόσθετης δυνατότητας δόμησης θα μπορούσε να λειτουργήσει ως οικονομικό κίνητρο για developers που αναλαμβάνουν να κατασκευάσουν κατοικίες με προορισμό τη μακροχρόνια μίσθωση.

Η λογική είναι ότι το Δημόσιο δεν χρηματοδοτεί απευθείας το σύνολο της επένδυσης, αλλά δημιουργεί πρόσθετη αξία μέσω του πολεοδομικού δικαιώματος. Περισσότερα επιτρεπόμενα τετραγωνικά μπορούν να βελτιώσουν την απόδοση ενός έργου και να καταστήσουν βιώσιμες αναπτύξεις κατοικίας που με τα σημερινά κόστη γης, κατασκευής και χρηματοδότησης δυσκολεύονται να επιτύχουν τις απαιτούμενες αποδόσεις.

Μέχρι στιγμής δεν έχει διευκρινιστεί εάν το κίνητρο θα συνδέεται απλώς με την υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης ή εάν θα απαιτείται συγκεκριμένο ποσοστό των κατοικιών να προσφέρεται με όρους προσιτής στέγασης.

Τα νέα πολεοδομικά σχέδια

Η συζήτηση συμπίπτει με την εκπόνηση των νέων Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, τα οποία επανακαθορίζουν χρήσεις γης, όρους δόμησης και αναπτυξιακές δυνατότητες σε μεγάλο μέρος της χώρας.

Αυτό μπορεί να αποδειχθεί καθοριστικό για τον τρόπο εφαρμογής ενός νέου στεγαστικού κινήτρου.

Αντί για μια οριζόντια αύξηση του συντελεστή σε εθνικό επίπεδο, η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης θα μπορούσε να εξετάζεται στο πλαίσιο του τοπικού πολεοδομικού σχεδιασμού, λαμβάνοντας υπόψη την πυκνότητα, τις υποδομές, το περιβαλλοντικό ισοζύγιο και τις στεγαστικές ανάγκες κάθε περιοχής.

Η προσέγγιση αυτή αποκτά μεγαλύτερη σημασία μετά τις πρόσφατες αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας για τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Το όριο του ΣτΕ

Η Ολομέλεια του ΣτΕ, με τις αποφάσεις 146-149/2025, έκρινε αντισυνταγματική την οριζόντια εφαρμογή συγκεκριμένων προσαυξήσεων και κινήτρων του ΝΟΚ που οδηγούσαν σε πρόσθετη δόμηση χωρίς προηγούμενη αξιολόγηση των ιδιαίτερων πολεοδομικών χαρακτηριστικών κάθε περιοχής.

Η απόφαση οδήγησε σε αναμόρφωση του σχετικού πλαισίου, περιορίζοντας τη δυνατότητα αυτόματης αξιοποίησης των bonus του ΝΟΚ.

Δεν αποκλείει, ωστόσο, την πρόβλεψη διαφορετικών όρων δόμησης όταν αυτοί εντάσσονται σε ολοκληρωμένο πολεοδομικό σχεδιασμό και τεκμηριώνονται για συγκεκριμένη περιοχή.

Αυτό είναι και το σημείο στο οποίο φαίνεται να εστιάζει η νέα κυβερνητική προσέγγιση. Η αναφορά Μαρινάκη ότι οποιαδήποτε αύξηση θα εξετάζεται ανά περιοχή και υπό την προϋπόθεση ότι δεν συγκρούεται με τη νομολογία δείχνει προς ένα στοχευμένο και όχι οριζόντιο μοντέλο πρόσθετης δόμησης.