Aγκάθι για τις τράπεζες τα δάνεια των εμπορικών ακινήτων

Σύμφωνα με αναλυτές η αύξηση των επιτοκίων, η επιβράδυνση στην αγορά εμπορικών ακινήτων (CRE) και η άνοδος της εξ αποστάσεως εργασίας θέτουν τις επόμενες προκλήσεις για τις μικρότερες εταιρείες που έκαναν επικίνδυνα δανειακά «ανοίγματα» για τη χρηματοδότηση κτιρίων γραφείων.

Για τράπεζες με περιουσιακά στοιχεία μεταξύ $1 και $10 δισ. τα δάνεια των εμπορικών ακινήτων αποτελούσαν περίπου το 33% του συνόλου των λογαριασμών τους, σύμφωνα με εκτιμήσεις του οίκου αξιολόγησης Fitch. Στο τέλος του περασμένου έτους, η εν λόγω κατηγορία αποτελούσε μόνο περίπου το 6% των δανείων που κατείχαν μεγαλύτερες τράπεζες που είχαν συνολικό ενεργητικό άνω των $250 δισ. ανέφερε μεταξύ άλλων ο οίκος.

Την ίδια ώρα οι οικονομολόγοι της Goldman Sachs εκτιμούν σε έκθεσή τους ότι το συνδυασμένο μερίδιο των μικρών και μεσαίων τραπεζών, συμπεριλαμβανομένων των δανειστών με λιγότερα από $250 δισ ενεργητικό, είναι το 80% του συνολικού αποθέματος των εμπορικών στεγαστικών δανείων. Τόσο η Goldman όσο και η Fitch δεν διευκρίνισαν ποιοι μικροί δανειστές ήταν πιο ευάλωτοι. Η Julie Solar, της Fitch Ratings, δήλωσε ότι ο κλάδος των γραφείων αντιμετωπίζει υποβάθμιση της ποιότητας των περιουσιακών στοιχείων, θέτοντας σε κίνδυνο τις μικρότερες τράπεζες λόγω της σχετικά μεγαλύτερης έκθεσής τους ως ποσοστό των περιουσιακών τους στοιχείων.

«Οι τράπεζες θα εκτεθούν κατά κύριο λόγο στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων μέσω τραπεζικών δανείων στον ισολογισμό», είπε. Η συνολική έκθεση του τραπεζικού συστήματος των ΗΠΑ σε δάνεια CRE ήταν $2,5 τρισ. στα τέλη Δεκεμβρίου σύμφωνα με στοιχεία του οίκου Fitch. Οι μισθώσεις των εμπορικών ακινήτων τείνουν να είναι μακροπρόθεσμες, γεγονός που δίνει στους δανειστές χρόνο να αντιμετωπίσουν πιθανά «κόκκινα δάνεια», όμως το επόμενο διάστημα θεωρείται εξαιρετικά κρίσιμο.

«Σε συνδυασμό με υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης, αυξημένες ανάγκες χρηματοδότησης και αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού, αυτό συνεπάγεται ένα δύσκολο σκηνικό τους επόμενους μήνες», έγραψε σε σημείωμα ο Vinay Viswanathan, αναλυτής της Goldman Sachs. Ο δείκτης περιφερειακών τραπεζών S&P 1500 συρρικνώθηκε κατά 30% τον τελευταίο μήνα μέχρι σήμερα.

Οι σκόπελοι στην αγορά CRE

Η αγορά των εμπορικών ακινήτων (CRE) αντιμετωπίζει ορισμένους «σκοπέλους» που θα μπορούσαν να βάλουν σε κίνδυνο την… επόμενη ημέρα στις μικρές τράπεζες. Αφού η παγκόσμια πανδημία έστειλε πολλούς από τους εργαζόμενους στην τηλεργασία σήμερα το συχνότερο καθεστώς εργασίας είναι η υβριδική εργασία σύμφωνα με την οποία οι υπάλληλοι πηγαίνουν ορισμένες ημέρες στο φυσικό χώρο των γραφείων και τις υπόλοιπες δουλεύουν εξ αποστάσεως. Οι παραπάνω συνθήκες προκαλούν αύξηση των κενών θέσεων σε κτίρια γραφείων. Τα αυξανόμενα επιτόκια έχουν επίσης μειώσει τη ζήτηση για δάνεια CRE, ενώ επιβαρύνουν τις επενδύσεις των ΑΕΕΑΠ.

Η Goldman αναφέρει αρκετούς δείκτες που αντικατοπτρίζουν μια αποδυνάμωση της αγοράς CRE και ειδικά των γραφείων όπως: μείωση των ποσοστών πληρότητας, πτώση των αξιών και αύξηση των χρεοκοπιών. Τον περασμένο μήνα, μια θυγατρική του διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων Brookfield Corp δεν κατάφερε να πληρώσει τα δάνειά της που συνδέονται με δύο κτίρια στο Λος Άντζελες.

Οι δανειολήπτες του κλάδου των εμπορικών ακινήτων παλεύουν με υψηλότερο κόστος αναχρηματοδότησης και αντιστάθμισης κινδύνου σε μια εποχή όπου γίνεται επίσης ακριβότερη η αποπληρωμή των χρεών τους, δήλωσε ο Viswanathan. Η μείωση των ποσοστών πληρότητας πιθανότατα θα αναγκάσει τους ιδιοκτήτες γραφείων να μειώσουν τα ενοίκια για τους μισθωτές που αναζητούν επίσης λιγότερο χώρο καθώς διαπραγματεύονται νέες μισθώσεις, είπε ο ίδιος.