Αλλάζει τα δεδομένα η Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση Κτιρίων

Η Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων δεν είναι νέα. Στην πραγματικότητα, υπάρχει εδώ και περισσότερα από είκοσι χρόνια. Ήταν η νομοθεσία που εισήγαγε το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (EPC) και που έβαλε για πρώτη φορά τον όρο ESG στον χάρτη των ευρωπαϊκών αγορών ακινήτων. Νωρίτερα αυτό το έτος, το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο ψήφισε την εφαρμογή μιας πιο φιλόδοξης εκδοχής της EPBD, με σκοπό τη μείωση των κτιρίων σε μηδενικές εκπομπές (ZEB) έως το 2050.

Οι περισσότεροι ευρωπαίοι επενδυτές ακινήτων γνωρίζουν μέχρι τώρα ότι το τρέχον σύστημα EPC απέχει πολύ από το τέλειο. Αφενός, τα ενεργειακά πιστοποιητικά σχεδόν δε σχετίζονται καθόλου με τις πραγματικές εντάσεις ενέργειας και, αφετέρου, τα τρέχοντα συστήματα EPC είναι κατακερματισμένα σε όλη την Ευρώπη, εφαρμόζοντας διαφορετικά κριτήρια και μεθόδους βαθμολόγησης.

Η αναθεώρηση της EPBD επιδιώκει να αντιμετωπίσει αυτές τις προκλήσεις, και η νέα Οδηγία αναμένεται να αλλάξει τα δεδομένα για τα ευρωπαϊκά ακίνητα.  

Εναρμονισμένα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης σε όλη την ΕΕ

Η νέα EPBD απαιτεί ένα εναρμονισμένο σύστημα EPC που θα χρησιμοποιείται από όλες τις χώρες της ΕΕ. Επιπλέον, θα βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στις πραγματικές εντάσεις ενέργειας, σε αντίθεση με τις θεωρητικές μετρήσεις που χρησιμοποιούνται επί της παρούσης. Σύμφωνα με την πρόταση που κατατέθηκε, η βαθμολογία Α προορίζεται για κτίρια με μηδενικές εκπομπές και η βαθμολογία G είναι για τα κτίρια με το κατώτερο 15% των κτιρίων με τη χειρότερη απόδοση σε μια δεδομένη αγορά. Τα υπόλοιπα κτίρια κατανέμονται αναλογικά μεταξύ των δύο.

Πρότυπα ελάχιστης ενεργειακής απόδοσης (MEPS)

Ένα επιπλέον στοιχείο της αναθεώρησης είναι ότι αυτή εισάγει σε όλη την ΕΕ «ελάχιστα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης». Αυτά τα πρότυπα περιγράφουν την ελάχιστη βαθμολογία EPC που μπορεί να επιτύχει ένα κτίριο για να θεωρηθεί ότι συμμορφώνεται με τη νομοθεσία. Εναπόκειται στις μεμονωμένες κυβερνήσεις των κρατών μελών να ορίσουν τα κατάλληλα ρυθμιστικά μέτρα και επιβραβεύσεις για να κινητοποιήσουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην εκάστοτε χώρα.

Υπενθυμίζεται ότι οι απαιτούμενες βαθμολογίες προς επίτευξη ανά κατηγορία κτιρίου, με βάση την Οδηγία, έχουν ως εξής:

- Για κτίρια που ανήκουν σε δημόσιους φορείς, μη οικιστικά και εμπορικά: τουλάχιστον EPC E μετά την 1η Ιανουαρίου 2027 και τουλάχιστον EPC D μετά την 1η Ιανουαρίου 2030.

- Για κτίρια και μονάδες κατοικιών: τουλάχιστον EPC E μετά την 1η Ιανουαρίου 2030, στο EPC E και και τουλάχιστον EPC D μετά την 1η Ιανουαρίου 2033.

Μηχανισμός συνοριακής προσαρμογής άνθρακα (CBAM)

Το CBAM είναι ένας δασμός για προϊόντα έντασης άνθρακα, όπως ο χάλυβας, που εισάγονται στην ΕΕ. Πρόκειται για μια μάλλον προστατευτική οικονομική πολιτική που στοχεύει να καταστήσει την παραγωγή της ΕΕ πιο ανταγωνιστική έναντι των ξένων προϊόντων, τα οποία δεν υπόκεινται σε ουσιαστικούς φόρους άνθρακα.

Αναμένεται ότι το CBAM θα αλλάξει τη δυναμική των αποφάσεων για την κατασκευή νέων ή την ανακατασκευή υπαρχόντων κτιρίων. Επειδή τα υλικά μεγάλης εντάσεως άνθρακα βρίσκονται στα θεμέλια και τα κουφώματα των ακινήτων, οι ανακατασκευές που διατηρούν την υπάρχουσα υποδομή ενός κτιρίου θα γίνουν πιο θελκτικές. Ως αποτέλεσμα, αναμένεται ότι οι εταιρείες ακινήτων που ξέρουν πώς να επανατοποθετούν αποτελεσματικά τα κτίρια χρησιμοποιώντας εκ νέου υπάρχοντα υλικά υψηλής έντασης άνθρακα θα βγουν νικητές στο πλαίσιο του CBAM.

Εθνικές βάσεις δεδομένων ενέργειας κτιρίων

Μια άλλη αλλαγή του έρχεται με τη νέα EPBD, είναι η απαίτηση για τη δημιουργία δημόσιων εθνικών βάσεων δεδομένων για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων. Αυτή η βάση δεδομένων πρέπει να περιλαμβάνει πληροφορίες σχετικά με τις αξιολογήσεις EPC των κτιρίων, το περιεχόμενο του διαβατηρίου ανακαίνισης κτιρίου και την υπολογισμένη κατανάλωση ενέργειας. Αργότερα, τα κράτη μέλη θα επιτρέψουν τη μεταφορά αυτών των δεδομένων στο «Building Stock Observatory», το οποίο θα λειτουργεί σε επίπεδο ΕΕ και θα χρησιμοποιηθεί για τη δημιουργία παρονομαστών για ένα σύστημα EPC που θα βασίζεται στην κατανάλωση, όπως προαναφέρθηκε.

Οι εν λόγω βάσεις δεδομένων αναμένεται ότι θα ξεκλειδώσουν μεγαλύτερη διαφάνεια σε όλη την αλυσίδα αξίας ακινήτων και θα επιτρέψουν τη δημιουργία ενός συστήματος EPC με βάση την κατανάλωση ενέργειας. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τον καθορισμό του κατώτατου 15% του αποθέματος ακινήτων, το οποίο θα αποτελεί την κατηγορία EPC G.

Διαβατήριο ανακαίνισης κτιρίου

Τέλος, η νέα EPBD απαιτεί αυξημένη ορατότητα της βιωσιμότητας, μέσω αυτού που ονομάζεται «διαβατήριο ανακαίνισης κτιρίου». Αυτά τα διαβατήρια πρέπει να περιλαμβάνουν συγκεκριμένες ανακαινίσεις που απαιτούνται για να επιτύχει ένα κτίριο καθαρές μηδενικές εκπομπές, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών δαπανών. Με βάση τα στοιχεία από επιτόπιες επισκέψεις και ενεργειακούς ελέγχους, τα διαβατήρια περιγράφουν μια βέλτιστη σειρά υλοποίησης του έργου (δηλαδή μέτρα ανακαίνισης) για την αποφυγή «εγκλωβισμού» ενέργειας/ανθράκων.

Τα διαβατήρια ανακαίνισης κτιρίων βελτιώνουν την πρόβλεψη του κόστους για τους επενδυτές, τους εκτιμητές και τους δανειστές. Αυτό το επίπεδο πληροφοριών αναμένεται θα ενισχύσει την αποφυγή ψευδών δηλώσεων, αναφορικά με τις εκπομπές άνθρακα, επιτρέποντας στους επενδυτές να πραγματοποιήσουν τις κατάλληλες ανακοστολογήσεις που προκύπτουν από αναβαθμίσεις για την επίτευξη μηδενικών εκπομπών.

Πηγή: GRESB. Των Andrea Palmer και Stan Bertram, PGGM