"Άνθισε" ο κλάδος των Logistics το 2021

Οπως αναφέρει σε πρόσφατη ανάλυσή της η εταιρεία συμβούλων GEOAXIS η εποχή του e-commerce μόλις ξεκινά επιφέροντας σεισμικές αλλαγές στον τρόπο που αντιλαμβανόμαστε τις μετακινήσεις και την καταναλωτική εμπειρία.

"Η πρόβλεψή μας για τους επόμενους 12 μήνες είναι συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης, αύξηση ενοικίων, μείωση κενότητας και περαιτέρω συμπίεση των αποδόσεων. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας" αναφέρει η εταιρεία.

Η Ελλάδα απολαμβάνει βασικά πλεονεκτήματα που δύναται να την καταστήσουν σημαντικό κόμβο στις μεταφορές και παγκόσμιο διαμετακομιστικό κέντρο. Είναι χωροθετημένη σε μια εξαιρετικά γεωστρατηγική θέση στο όριο τριών ηπείρων, απολαμβάνει 16.000 χιλιόμετρα ακτογραμμή στη Μεσόγειο, ενώ συμπεριλαμβάνεται στις μεγαλύτερες ναυτιλιακές δυνάμεις στον κόσμο.

Ο κλάδος των Logistics και η συνολική διαμετακομιστική βιομηχανία έχει τεράστια περιθώρια εξέλιξης και ανάπτυξης στην Ελλάδα. Ο κλάδος σύμφωνα με έρευνα της Deloitte (2020) συμβάλει κατά 10,8% στο ΑΕΠ κάθε χρόνο, ποσοστό κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης που ανέρχεται στο 13,0%. Την ίδια ώρα σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας (Δείκτης Απόδοσης Logistics) όπως δημοσιεύθηκαν σε σχετική μελέτη της Ernst & Young (EY) τον Αύγουστο 2020, η Ελλάδα καταλαμβάνει την 42η θέση παγκοσμίως.

Έχει βελτιώσει σημαντικά τις υποδομές (οδικοί άξονες, σιδηρόδρομος) και το πλαίσιο λειτουργίας των εταιρειών logistics, ευρισκόμενη αρκετά πιο πάνω από ανταγωνίστριες χώρες στα Βαλκάνια (Σκόπια (81η), Ρουμανία (48η), Βουλγαρία (52η) και Τουρκία (47η), με συνέπεια να έχει βελτιώσει και την κατάταξη της σε σχέση με το 2012 κατά 27 θέσεις.

Η συνεχώς ανοδική θέση του λιμένα Πειραιά, που κατέχει την 5η θέση στην Ευρώπη και τη 2η στη Μεσόγειο στη διεθνή κλίμακα λιμένων διαχείρισης εμπορευματοκιβωτίων, οι προσδοκίες από τους λιμένες Θεσσαλονίκης και Αλεξανδρούπολης, η αναβάθμιση των σιδηροδρομικών μεταφορών και οι νέες επενδύσεις, όπως το Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο και ο Πειραιάς (COSCO), δίνουν στον κλάδο των Logistics εξαιρετικές προοπτικές ανάπτυξης.

European Logistic Property Census 2021

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της απογραφής, European Logistic Property Census 2021, η οποία διεξήχθη για λογαριασμό της Tritax EuroBox plc και της Savills UK το καλοκαίρι του 2021, η δυναμική στο κλάδο βιομηχανικών & αποθηκευτικών ακινήτων αναμένεται να διατηρηθεί στο άμεσο μέλλον. Όμοια, η επενδυτική ζήτηση που εκτοξεύτηκε τους προηγούμενους 18μήνες, αναμένεται να παραμείνει σε υψηλά επίπεδα τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2024. Η ζήτηση χώρων από τους χρήστες αποθηκών και βιομηχανικών κτηρίων στην Ευρώπη κατά τη διάρκεια του πρώτου μισού του 2021 ήταν κατά 60% υψηλότερη του μέσου για την ίδια περίοδο σε βάθος δεκαετίας. Στην άλλη όψη του νομίσματος, τα ποσοστά διαθεσιμότητας (vacancy rates) σε όλες της Ευρωπαϊκές αγορές αποθηκών κατέγραψαν ιστορικό χαμηλό, 4.6% κατά τη διάρκεια του πρώτου μισού του έτους. Κατά τη διάρκεια των τελευταίων δώδεκα μηνών τα ενοίκια στον κλάδο αυξήθηκαν κατά 2%, με τις αυξήσεις σε Λισαβώνα, Βαρσοβία και Αμβούργο να κυριαρχούν.

Οι επενδύσεις σε Ευρωπαϊκά βιομηχανικά ακίνητα και αποθήκες έφτασαν σε ιστορικά υψηλά επίπεδα αγγίζοντας τα €22.5δισ. κατά το πρώτο μισό του 2021. Το ποσό αυτό αντικατοπτρίζει αύξηση της τάξεως του 60% σε σχέση με το μέσο όρο πενταετίας και οι αποδόσεις συμπιέστηκαν κατά 45 μονάδες βάσης σε ετήσια βάση για την ίδια περίοδο. Την ίδια περίοδο οι τιμές των ακινήτων στις αγορές της Γερμανίας και Γαλλίας καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις.

Πάνω από το 80% των Ευρωπαίων επενδυτών και διαχειριστών κεφαλαίων που ερωτήθηκαν, προσδοκά ότι οι όγκοι επενδύσεων της αγοράς βιομηχανικών κτηρίων και αποθηκών θα αυξηθούν εντός του επόμενου έτους. Κανένας από τους ερωτηθέντες δεν προσδοκά μείωση συναλλαγών ενώ οι Γαλλία, Γερμανία και Ολλανδία είναι οι πιο ευνοημένες σε επενδύσεις μεταξύ των ευρωπαϊκών αγορών αποθηκών. Το 46% των χρηστών προβλέπει ότι οι ανάγκες τους για στέγαση θα αυξηθούν, με μόλις ένα μικρό ποσοστό αυτών (4.8%) να εκτιμά πως η ζήτηση θα μειωθεί στην ίδια περίοδο. Ειδικότερα στις τρείς μεγαλύτερες αγορές αποθηκών της Ευρώπης, Γαλλία, Γερμανία και Ισπανία οι χρήστες προβλέπουν αύξηση της ζήτησης κατά 44.1%, 42.6% και 38.5% αντιστοίχως. Ιταλία και Πορτογαλία ακολουθούν με εκτιμώμενες αυξήσεις κατά 26.4% και 24.2% αντίστοιχα.

Η Ελλάδα

Ο κλάδος των υπηρεσιών Logistics ήταν μέχρι και το 2008 ένας από τους πιο δυναμικά αναπτυσσόμενους κλάδους της ελληνικής οικονομίας. Η πορεία ανακόπηκε βίαια εξαιτίας της παγκόσμιας οικονομικής ύφεσης και το 2016 καταγράφονται τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης. Αξίζει να σημειωθεί ότι η συνολική αξία της αγοράς 3PL απώλεσε σωρευτικά την περίοδο 2008-2016 σχεδόν το 1/4 της αξίας της λόγω αυξημένης κενότητας στους χώρους (κλαδική μελέτη ICAP τέλη 2018). Από το 2016 και μετά οι μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου κερδίζουν συνεχώς μερίδιο αγοράς σε βάρος μικρότερων εταιρειών, με τις πρώτες να καταλαμβάνουν από κοινού πάνω από το 50% της συνολικής αξίας της αγοράς.

Η κατανομή της αγοράς των υπηρεσιών logistics προς τρίτους ανά κύρια κατηγορία υπηρεσιών, δείχνει ότι οι υπηρεσίες αποθήκευσης συνολικά καταλαμβάνουν το 59% της συνολικής αξίας των παρεχόμενων υπηρεσιών και ακολουθούν οι υπηρεσίες διανομής, αποσπώντας μερίδιο 34%. Ειδικότερα, οι υπηρεσίες αποθήκευσης διακρίνονται σε αποθηκεύσεις χωρίς ψύξη που καταλαμβάνουν το 44% και σε αποθηκεύσεις με ψύξη που αποσπούν μερίδιο μόλις 15%. Παρατηρείται δηλαδή ότι από κοινού οι υπηρεσίες αποθήκευσης - διανομής καταλαμβάνουν το 93% των συνολικών παρεχόμενων υπηρεσιών. Όσον αφορά την κατανομή της αγοράς υπηρεσιών ανά κύρια κατηγορία προϊόντων, την πρώτη θέση κατέχει, διαχρονικά, η κατηγορία των τροφίμων και ποτών (Mελέτες ICAP 2018 και EY 2020).

Στον κλάδο δραστηριοποιείται σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων, οι κορυφαίες εκ των οποίων είναι οι Sarmed, Goldair, Βεϊνόγλου, Golden Cargo, ΠΑΕΓΑΕ, Διακίνησις κά. Επίσης στην αγορά δραστηριοποιούνται και μεγάλοι διεθνείς όμιλοι όπως οι DHL και GEFCO. Οι επιχειρήσεις αυτές είτε είναι (δια)μεταφορικές που παρέχουν παράλληλα και υπηρεσίες logistics, είτε αμιγείς επιχειρήσεις logistics. Το δίκτυο logistics στην Ελλάδα έχει αναπτυχθεί γύρω από επτά διακριτά περιφερειακά κέντρα σε Θριάσιο Πεδίο, Ανατολική Αττική, Βόρεια Αττική, Πειραιά, Οινόφυτα, Σίνδος και Καλοχώρι.

Υφιστάμενο Κτιριακό Απόθεμα

Εν γένει, η ποιότητα των χώρων αποθήκευσης και των εγκαταστάσεων διανομής στην Ελλάδα έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία δέκα χρόνια, κυρίως χάρη στο γεγονός ότι οι σημαντικοί προμηθευτές 3PL έχουν επενδύσει σε μεγαλύτερα, αυτοματοποιημένα και καλύτερα τεχνολογικά εξοπλισμένα κέντρα αποθήκευσης / διανομής. Το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003- 2009, πριν την οικονομική κρίση. Επιπλέον, αυτή η επέκταση πλαισιώθηκε από επενδύσεις σε νέα ή αναβαθμισμένα υλικά κτιρίων, εξοπλισμό αποθήκης και μηχανήματα, συστήματα διαχείρισης, ασφάλεια και αυτοματισμό. Πάντως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί, δεν έχει αυξηθεί.

Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000τ.μ. Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,3 εκατομμύρια τμ, ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. Σύμφωνα με τον Κο Χρήστο Κάκκαβα το απόθεμα των αποθηκών στην Αττική το επόμενο 16μηνο θα είναι μεγαλύτερο κατά 180.000τμ και στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000τμ στην Αττική.

Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Σε αυτές τις αποθήκες στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9μ γεγονός που περιορίζει σημαντικά την δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10μ στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση. Το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτηριακού αποθέματος είναι αρκετά παλαιά.

Χαρακτηριστικά προσφοράς - ζήτησης & Αποδόσεις

Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης, μεταξύ 7,0 - 7,5 % για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται λίγο υψηλότερα του 3%. Η υψηλή απόδοση σε σχέση τόσο με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην όλο ένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον.

Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2022. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Prodea Investments, η Trastor και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Σημαντικές επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Premia Properties. Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν οι κατασκευές. Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2022, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει πώληση ακόμα και μεγαλύτερη των 800 euro/τμ.