Ωστόσο, τα επίπεδα παραμένουν συγκρίσιμα με το τέλος του 2011, και την αρχή της έντονης συμπίεσης των τιμών, ενώ εξακολουθούν να είναι χαμηλότερες από την ιστορική κορυφή τους του 2007 όπου οι οικονομικές συνθήκες ήταν εντελώς διαφορετικές με την σημερινή εικόνα.
Η πανδημία και ο πόλεμος στην Ουκρανία δεν ανέκοψαν την ανοδική πορεία των τελευταίων ετών. Τουναντίον, για πρώτη φορά, είδαμε ΑΕΕΑΠ και θεσμικούς επενδυτές να συμπεριλαμβάνουν στα σχέδιά τους οικιστικά συγκροτήματα και «πράσινες» αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας. Βίλες και πολυτελή διαμερίσματα με εξαιρετικά αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά συμβατά με ιδιαίτερα απαιτητικούς δείκτες βιωσιμότητας είναι πλέον διαθέσιμα προς πώληση. Η έλλειψη τέτοιων κατοικιών και η έντονη ζήτηση, όχι μόνο για ιδιωτική χρήση αλλά και ως επενδυτική επιλογή υψηλών αποδόσεων, οδήγησαν τις τιμές τους σε εξαιρετικά υψηλά επίπεδα για τα ελληνικά δεδομένα
Καθοριστικό παράγοντα για την αύξηση των τιμών αποτέλεσε το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτών για την ελληνική αγορά ακινήτων και οι εισροές ξένων κεφαλαίων που έχουν αυξηθεί σταδιακά τα τελευταία χρόνια. Οι ξένοι επενδυτές βρίσκουν υψηλές αποδόσεις στην Ελλάδα λόγω των χαμηλότερων τιμών των κατοικιών σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Ακόμη και για περιοχές που θεωρούνται πιο ακριβές, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα ή τα δημοφιλή ελληνικά νησιά, οι τιμές είναι χαμηλότερες από άλλους κορυφαίους ευρωπαϊκούς προορισμούς.
Η Αθήνα διατηρεί συγκριτικά χαμηλές τιμές κατοικιών και οι επενδυτές βλέπουν την αγορά της ως ευκαιρία, δεδομένου εδώ εξασφαλίζουν αποδόσεις της τάξεως του 5%, όταν στις περισσότερες δυτικοευρωπαϊκές πρωτεύουσες δεν ξεπερνούν το 3%. Οι αποδόσεις είναι δε πολύ υψηλότερες στα τουριστικά νησιά. Σύμφωνα με ειδικούς της αγοράς, κυρίαρχη είναι η συμμετοχή ξένων αγοραστών στην ελληνική αγορά κατοικίας, καθώς πλέον πραγματοποιούν πάνω από το 50% των συναλλαγών.
Σήμερα, η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά στην ελληνική αγορά κατοικίας και προέρχεται τόσο από Έλληνες για ιδιόχρηση όσο και από και ξένους και Έλληνες επενδυτές. Λόγω της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων και των αποδόσεων των κατοικιών και σε συνδυασμό με την προσδοκώμενη υπεραξία, τα οικιστικά ακίνητα έχουν καταστεί πλέον επενδυτικά προϊόντα, καθώς η επένδυση σε αυτά αντισταθμίζει τον πληθωρισμό ελλείψει αποδοτικότερων και ασφαλέστερων εναλλακτικών για την τοποθέτηση των χρηματικών αποθεμάτων.
Όμως, η προσφορά είναι περιορισμένη λόγω του μεγάλου όγκου συναλλαγών που πραγματοποιήθηκαν τα τρία προηγούμενα χρόνια. Ο ρυθμός απορρόφησης κατοικιών από το 2017 και μετά είναι πολύ ταχύτερος από τον ρυθμό εισόδου νέων ακινήτων στην αγορά. Το διαθέσιμο προς πώληση απόθεμα δεν έχει αναπληρωθεί, με αποτέλεσμα οι τιμές να αυξάνονται συνεχώς, αν και θα περίμενε κανείς επιβράδυνση της ανοδικής τάσης λόγω των γεωοικονομικών συνθηκών. Σύμφωνα με το 59% των ερωτηθέντων στην τελευταία Ετήσια Έρευνα CPS για την ελληνική αγορά ακινήτων (οι συμμετέχοντες ξεπέρασαν τους 200 ειδικούς πανελλαδικά), στην αγορά το 2022 υπήρχε πλεόνασμα ζήτησης σε σύγκριση με το 2021.
Από την άλλη πλευρά, ο πληθωρισμός, με τη συνεπακόλουθη αύξηση του κατασκευαστικού κόστους και τη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών, η αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων και η γενικότερη οικονομική ανασφάλεια έχουν δημιουργήσει μια δυσανάλογη εικόνα στην ελληνική αγορά κατοικίας. Τα περισσότερα νοικοκυριά στρέφονται στο ενοίκιο γεγονός που συμβάλλει στην αύξηση των μισθωτικών αξιών. Αντίθετα, το ζωτικό ενδιαφέρον ξένων και θεσμικών επενδυτών, ο επενδυτικός ρόλος της κατοικίας και η χαμηλότερη έκθεση των αγοραστών στον τραπεζικό δανεισμό οδήγησαν τις τιμές σε ανοδική πορεία και το 2022. Όσον αφορά τις τάσεις των τιμών, το 55% των συμμετεχόντων στην έρευνα CPS περιμένουν να δουν σταθεροποίηση των τιμών το 2023 Αντίθετα, το 37% προσδοκά αύξηση και μόλις το 8% μείωση.
