Η επιτυχία του, όπως εξηγεί, βασίζεται στην ικανότητά του να προβλέπει τις κρίσεις, να αναγνωρίζει τις πηγές κεφαλαίου και να αξιοποιεί την εκπαίδευσή του στην εξελικτική βιολογία. Κατά την οικονομική κρίση του 2008, ενώ πολλοί επενδυτές κατέγραφαν ζημιές και βρίσκονταν στο χείλος της καταστροφής, ο De Leon αξιοποίησε την εμπειρία του από την ανάπτυξη οικοπέδων και κατάφερε να επανατοποθετηθεί ως “απομηχανής θεός” για τράπεζες και ασφαλιστικές εταιρείες, βοηθώντας στην αναδιάρθρωση προβληματικών έργων.
Το ίδιο σκεπτικό τον καθοδήγησε και στις αποφάσεις του κατά την πανδημία. Συγκεκριμένα, το 2021 πούλησε μεγάλης αξίας ακίνητα σε μια αγορά που χαρακτηριζόταν από χαμηλά επιτόκια και υπεραισιοδοξία, ενώ παρατηρούσε ήδη “παράγοντες της αγοράς που δεν θα έπρεπε να είναι εκεί”, σημειώνοντας στρεβλώσεις στις τιμές.
Προβληματισμός για τα data centers
Σήμερα, ο De Leon παρατηρεί αντίστοιχα σημάδια κινδύνου στον τομέα των data centers. Παρά το ενδιαφέρον μεγάλων επενδυτών όπως οι Blackstone, KKR και Bain Capital, ο ίδιος δηλώνει επιφυλακτικός. «Κοιτάζω ένα data center αξίας $10 δισ. και αναρωτιέμαι: γιατί οι μεγαλύτερες τεχνολογικές εταιρείες του πλανήτη δεν θέλουν να το κατέχουν;», αναφέρει στο cnbc. Σύμφωνα με τον ίδιο, η τεχνολογία μέσα στα κέντρα δεδομένων — κυρίως AI — θα απαξιωθεί γρήγορα, ενώ οι μακροχρόνιες μισθώσεις των 15–20 ετών που επικαλούνται οι developers είναι γεμάτες “τρύπες” και ρίσκο. Η μεγαλύτερη ανησυχία του είναι ότι μεγάλοι ιδιωτικοί επενδυτές χρησιμοποιούν κεφάλαια από συνταξιοδοτικά ταμεία για εκπαιδευτικούς, αστυνομικούς και πυροσβέστες, εκθέτοντάς τα σε υψηλό ρίσκο.
Ο De Leon βλέπει τεράστιες ευκαιρίες, καθώς περισσότερα κεφάλαια ρέουν στην αγορά εμπορικών ακινήτων — από family office, sovereign wealth funds και συνταξιοδοτικά ταμεία. Όπως αναφέρει, «όταν οι επενδύσεις σε ακίνητα διπλασιαστούν, περίπου $4 τρισ. περισσότερα κεφάλαια θα κυνηγούν έναν περιορισμένο αριθμό ακινήτων, οδηγώντας σε ανατίμηση των αξιόπιστων περιουσιακών στοιχείων». Για τον De Leon, η επόμενη δεκαετία θα χαρακτηρίζεται από εκθετική ανάπτυξη των κεφαλαιαγορών ακινήτων, με στρατηγική τοποθέτηση σε έργα που είναι πραγματικά βιώσιμα και αποδοτικά.
