Η "ακτινογραφία" των κλάδων του real estate

Κλάδος φιλοξενίας

Ο κ. Κωνσταντίνος Μαρκογιαννάκης, Director, Head of Valuation & Research, Arbitrage Real Estate παρουσιάζοντας τις τάσεις και τις προοπτικές του Hospitality ανέφερε ότι η κυριότερη τάση στον κλάδο φιλοξενείας είναι η ανάπτυξη πολυτελών ακινήτων 4* και 5* με την δυναμικότητα να μην παίζει πλέον τόσο μεγάλο ρόλο όσο στο πρόσφατο παρελθόν. "Τα ξενοδοχεία στόχευμα σε δυναμικότητα άνω των 200 δωματίων, ενώ τώρα έχει μεγαλύτερη σημασία η ποιότητα του προιόντος και η τοποθεσία. Η τάση για το επόμενο διάστημα είναι η ανακατασκευή των υφιστάμενων ακινήτων 3* που βρίσκονται σε καλό σημείο να γίνουν 4* ή 5*". Σύμφωνα με την παρουσίαση του κ. Μαρκογιαννάκη στο 15ο RED Business Forum "η πανδημία έφερε ένα μεγάλο "ταρακούνημα" στην αγορά φιλοξενείας με τις συνέπειές της να είναι ακόμη φανερές. Ομως σιγά σιγά θα έχουμε μια σταδιακή άνοδο". Οπως είπε το εισόδημα επανακάμπτει και από το 2022 με 2023 θα έρθει σε μια εξισορρόπηση των εσόδων. Κάτι ακόμη που εντοπίζει η έρευνα της Arbitrage Real Estate είναι οι μεγαλύτερες ημέρες παραμονής των τουριστών κατά το 2021 και όχι μόνο τους καλοκαιρινούς μήνες που παραδοσιακά επισκέπτονται την χώρα μας και τα ελληνικά νησιά αλλά και άλλες περιόδους. Τέλος, σύμφωνα με τον ίδιο τα τελευταία χρόνια υπάρχει ένα νέο προϊόν στην αγορά και συγκεκριμένα τα service apartments που απευθύνονται κυρίως σε νεαρές ηλικίες αλλά και επαγγελματίες που χρειάζεται να μείνουν μεγαλύτερο διάστημα για δουλειές κυρίως σε αστικά κέντρα. Στα "αγκάθια" που αντιμετωπίζει ο κλάδος παραμένει η σοβαρή έλλειψη εργατικού δυναμικού αλλά και οι αγορές του all inclusive που απευθύνονταν κυρίως σε Ρώσους. "Παρ όλα αυτά υπάρχει μια γενικότερη αισιοδοξία" σημείωσε χαρακτηριστικά.

Λιανεμπόριο

Η κα. Νίκη Σύμπουρα, Founder & Managing Director της Cushman & Wakefield Proprius (C&W) παρουσίασε τις τάσεις και τα νέα δεδομένα του κλάδου λιανικής στην Ελλάδα. Οπως είπε "το λιανεμπόριο επαναπροσδιορίζεται στα νέα δεδομένα της εποχής και τις νέες ανάγκες των καταναλωτών. Το συνολικό μέγεθος του αποθέματος στην Ελλάδα είναι 1,7 εκατ. τετραγωνικά μέτρα εκ των οποίων οι 800.000 αφορά σε προνομιακές τοποθεσίες και 610.000 σε εμπορικά κέντρα". Σύμφωνα με την κα. Σύμπουρα παρατηρείται αύξηση του κλάδου με κάποιες διακυμάνσεις, ενώ η εμπειρία των καταναλωτών και η επισκεψημότητα στα φυσικά καταστήματα βρίσκεται στο επίκεντρο. "Η ζήτηση, όμως, αφορά και χώρους για το ηλεκτρονικό εμπόριο το οποίο άνθισε κατά την περίοδο της πανδημίας με τα αθλητικά είδη αλλά και τα premium είδη να καταγράφουν σημαντική αύξηση των πωλήσεων". Οπως παρατηρεί η ανάλυση της C&W καταγράφεται ρεκόρ εξαιτίας του project του ελληνικού που θα φέρει είσοδο νέων παικτών στην αγορά την ώρα που αυξάνεται και το e-commerce με την χώρα μας να κατέχει την 19η θέση σε σχέση με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρωπαϊκής Ενωσης. "Οι λιανέμποροι σχεδιάζουν να αυξήσουν τις επενδύσεις σε ψηφιακές τεχνολογίες γιατί το ζητάνε οι καταναλωτές και καινοτομίες όπως η τεχνική νοημοσύνη γίνονται πλέον απαραίτητες. Επίσης διαφαίνεται ότι οι καταναλωτές προτιμούν ξεκάθαρα να αγοράζουν από εταιρίες που ακολουθούν ηθικές πρακτικές ειδικά με αυτές που σχετίζονται με την μείωση των εκπομπών Co2" είπε η κα. Σύμπουρα και συμπλήρωσε ότι "τα μηνύματα είναι θετικά. Το λιανεμπόριο θα «ξαναγεννηθεί» στην Ελλάδα μετά από μια πτώση της τελευταίας περιόδου της ύφεσης".

Γραφεία

"Η ζήτηση επανέρχεται στον κλάδο των γραφείων σε όλους τους χώρους με αποτέλεσμα να ανεβαίνουν τα μισθώματα και να πιεστούν περαιτέρω οι αποδόσεις" είπε κατά την διάρκεια του 15ου RED Business Forum ο General Manager της DANOS / BNP PARIBAS RΕ Ιωάννης Παρασκευόπουλος. Σύμφωνα με τον κ. Παρασκευόπουλο στον κλάδο υπάρχει τάση απομείωσης και όλες οι αποδόσεις ενισχύονται. Οπως είπε ο ίδιος "το προϊόν αλλάζει και οι επενδυτές αναπροσαρμόζονται. Οι εταιρίες προωθούν στοιχεία wellness με μεγάλους κοινόχρηστους χώρους και δυνατότητα για συνεργασία. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα να μεγαλώνει η "ψαλίδα" μεταξύ των προνομιακών χώρων και των δευτερευουσών. Οι αποδόσεις για τα γραφεία μειώνονται. Υπάρχει τεράστια έλλειψη προϊόντων υψηλών προδιαγραφών και η ζήτηση είναι μεγάλη". Σημειώνεται, τέλος, ότι σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Danos  230.000 τετραγωνικά μέτρα νέων χώρων γραφείων θα παραδοθούν το επόμενο διάστημα χωρίς αυτά να συμπεριλαμβάνουν την μεγάλη ανάπτυξη στο Ελληνικό. "Το μεγάλο στοίχημα θα παιχτεί στην αναβάθμιση του υφιστάμενου αποθέματος, πάντως, ιδιαίτερα ενθαρρυντικό είναι το γεγονός ότι βλέπουμε μια νέα προσφορά και σε άλλες πόλεις πέραν της Αθήνας με την Θεσσαλονίκη και τον Πειραιά να ανεβαίνουν" συμπλήρωσε ο κ. Παρασκευόπουλος.

Αποθήκες

Ο κ. Ιωάννης Ξυλάς, Founder & CEO της GEOAXIS ανέλυσε την πορεία του κλάδου των αποθηκών. Οπως είπε "αυτό που μπορώ να πω με σιγουριά είναι ότι το χθες δεν έχει καμία σχέση με το αύριο. Γιατί το χθες ήταν απλό για τα logistics είχε μεγάλη ευκολία φθηνής και διαθέσιμης γης με 20 και 30 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Οι κατασκευές ήταν επίσης απλές και φθηνές. Και επίσης είχαμε χαμηλές αξίες ενοίκια της τάξης των 2 ευρώ / τετραγωνικό μέτρο το μήνα και υψηλές αποδόσεις ακόμη και διψήφιες 10 και 11". Οπως είπε ο κ. Ξυλάς "αυτά συνέβαιναν μέχρι χθες γιατί από το χθες στο σήμερα δυο άνθρωποι άλλαξαν πολλά". Σύμφωνα με τον CEO της Geoaxis ο ένας εξ αυτών είναι ο κ. Σωτήρης Τσιόδρας ο οποίος εμφατικά "μας αφύπνισε" στο γεγονός ότι υπάρχουν υγειονομικές κρίσεις, που μπορούν να ανατρέψουν ότι γνωρίζαμε με το χθες. Και ο άλλος είναι ο Ρώσος Πρόδρος Βλαντιμίρ Πούτιν ο οποίος "μας αφύπνισε" στο γεγονός ότι στην Ευρώπη μπορεί να υπάρχουν πόλεμοι. Κι ένας τέτοιος πόλεμος αναδεικνύει την σημασία των εναλλακτικών καναλιών. "Η μεγάλη πρόκληση για το αύριο είναι η διαθέσιμη γη" σημείωσε ο κ. Ξυλάς τονίζοντας ότι είναι όλο και πιο δύσκολη άρα και πιο ακριβή. "Οι αξίες της γης εντός Αττικής έχουν ξεπεράσει τα 200 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Η επόμενη πρόκληση είναι η ανάπτυξη με όρους ESG. Σημαίνει μεγαλύτερη γη και διακίνηση των προϊόντων με προσπάθειες μείωσης των εκπομπών Co2. Τέλος η τρίτη και μεγαλύτερη πρόκληση έχει να κάνει με τα κόστη κατασκευής και ενέργειας. Χθες χρειαζόταν για την ανάπτυξη μιας αποθήκης περίπου 200 με 300 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο ενώ σήμερα το ποσό αυτό μπορεί να ανέβει ακόμη και στα 700 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο για αποθήκη ενεργειακής κλάσης Ζ". Ο κ. Ξυλάς υπογράμμισε επίσης ότι "έχουμε διανύσει πολύ μεγάλη απόσταση, οι αξίες έχουν φθάσει σε υψηλά σημεία, οι αποδόσεις σε χαμηλά σημεία (στην Ευρώπη ενός κτιρίου logistics μπορεί να είναι στο 2,5% στην Ελλάδα στο 6% με 6,5%) βλέπουμε επιβράδυνση του ρυθμού ανάπτυξης επιβράδυνση στα yields".

Εναλλακτικές επενδύσεις

"Οι επενδυτές βρίσκονται σε μια διαρκή αναζήτηση νέου προϊόντος. Υπαρχουν μια σειρά από αιτίες που βρεθήκαμε σε αυτή την κατάσταση. Πως φτάσαμε να μιλάμε για εναλλακτικά εργαλεία και πηγές. Ο κύριος λόγος είναι η κλιματική αλλαγή και η προσπάθεια απ΄ολους για βιώσιμη ανάπτυξη. Πολλές χώρες και εταιρίες έχουν δεσμευτεί γι αυτό" ανέφερε η κα. Δίκα Αγαπητίδου, Founder & Director της JLL - Athens. Σύμφωνα με την ίδια από το 2022 και μετά βλέπουμε ότι υπάρχει μια μεγάλη αλλαγή σε όλους τους τομείς γινόμαστε όλοι πιο ευέλικτοι. Σε ότι αφορά στα γραφεία υπάρχει μια έμφαση στην ποιότητα και στο υβριδικό περιβάλλον το οποίο διαφέρει ανά κλάδο γιατί δεν μπορούν ολοι να δουλέψουν με το ίδιο μοντέλο ανάμειξης φυσικής παρουσίας και τηλεργασίας. Ως προς το retail παρατηρείται επάνοδος στην φυσική παρουσία στα καταστήματα και ένα νέο προίον τα λεγόμενα power centers που είναι τα μικρά retail parks που βρίσκονται σε μικρές συνοικίες. Αυτό βασίζεται και στο γεγονός ότι πολλοί εργαζόμενοι μειώνουν την παρουσία τους στα γραφεία. "Στις ΗΠΑ βλέπουμε ότι πολλά καταστήματα που βρίσκονται στο κέντρο της πόλης μεταλλάσσονται και γίνονται κατοικία. Ως προς το hospitality και τα logistics είναι δυο τομείς που έχουν ανέβει στα χαρτοφυλάκια. Φθάνουμε σε ένα σημείο όπου έχουν ανέβει όλα τόσο πολύ δεν μπορούν να δώσουν παραπάνω. Δεν μπορούν να συμπιέσουν άλλο το κέρδος τους" είπε η κα. Αγαπητίδου και συμπλήρωσε ότι "στα ενοίκια έχουμε φθάσει σε ένα σημείο όπου δεν παει άλλο. Η τεχνολογία αποτελεί ένα μεγάλο καταλύτη και το είδαμε και στην περίοδο της πανδημίας του Covid-19 να παίζει μεγάλο ρόλο υπάρχει μεγάλο ενδιαφέρον για data centers αλλά και μεγάλους πύργους που είναι απαραίτητοι για την τηλεφωνία". Τέλος, είπε ότι οι επενδυτές στις ώριμες αγορές καταλήγουν να κοιτούν εναλλακτικές μορφές. Αυτό λέγεται living sector και πρόκειται για στέγη η οποία είναι προσιτή ακόμη και για στέγη που είναι προκατασκευασμένη ως ένα βαθμό. Για στέγη που απευθύνεται αποκλειστικά σε μονογονεικές οικογένειες και μονάδες φροντίδας ηλικιωμένων.