Γιατί δεν πέφτουν οι τιμές στις κατοικίες

Καθώς τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί, η ζήτηση για στέγαση έχει πράγματι μειωθεί. Ωστόσο, υπήρξε επίσης αντίστοιχη μείωση της κυκλικής προσφοράς ή του αριθμού των ακινήτων που διατίθενται προς πώληση, παρέχοντας κάποια ισορροπία στις αγορές. Πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών έχουν κλειδώσει σε σημαντικά χαμηλότερα επιτόκια στα υπάρχοντα στεγαστικά δάνεια και, ως εκ τούτου, είναι απρόθυμοι να αλλάξουν σπίτι και να εγκαταλείψουν αυτά τα επιτόκια. Στις ΗΠΑ, για παράδειγμα, περίπου το 95% των ιδιοκτητών κατοικιών έχουν μακροπρόθεσμη σταθερή υποθήκη, με μέσο επιτόκιο 3,5%, πολύ χαμηλότερο από το ισχύον επιτόκιο 7,5% για τα νέα στεγαστικά δάνεια.

Επιπλέον, δεν έχουν υπάρξει ακόμη μαζικές αναγκαστικές πωλήσεις που θα ασκούσαν πτωτική πίεση στις τιμές, ενώ οι ισολογισμοί των νοικοκυριών είναι σχετικά υγιείς, λόγω της υπερβολικής αποταμίευσης που παρατηρήθηκε κατά τη διάρκεια του Covid-19.

Οι στενές αγορές εργασίας έχουν επίσης διαδραματίσει τον ρόλο τους στη διασφάλιση ότι δεν υπήρξε σημαντική αύξηση στις αναγκαστικές πωλήσεις κατοικιών. Τα ποσοστά ανεργίας παρέμειναν στα επίπεδα ή κάτω από τους μέσους όρους της πριν από τον Covid περιόδου. Τον Αύγουστο του τρέχοντος έτους, οι ΗΠΑ είχαν ποσοστό ανεργίας 3,8%, η Νότια Κορέα 2,4% και η Αυστραλία 3,7%, όλα κάτω από τον αντίστοιχο μέσο όρο πριν την πανδημία. Κατά συνέπεια, πολλά νοικοκυριά μπορούν να συνεχίσουν να εξυπηρετούν τις μηνιαίες πληρωμές στεγαστικών δανείων τους. 

Η περιορισμένη προσφορά επίσης συμβάλει στην επεξήγηση της ανθεκτικότητας που παρατηρείται στις τιμές μέχρι σήμερα. Οι αυστηροί νόμοι περί χωροταξίας και το υψηλό κόστος κατασκευής είναι μερικοί μόνο από τους παράγοντες που έχουν περιορίσει την κατασκευή κατοικιών τις τελευταίες δεκαετίες.

 Στον Καναδά, η Canada Mortgage and Housing Corporation δήλωσε ότι 3,5 εκατομμύρια σπίτια πρέπει να κατασκευαστούν μέχρι το 2030. Με τους σημερινούς ρυθμούς, μόνο 2,3 εκατομμύρια επιπλέον κατοικίες θα κατασκευαστούν αυτή την περίοδο. Αυτό το θεμελιώδες ζήτημα της χαμηλής δομικής προσφοράς κατοικιών ενδέχεται να επιβαρυνθεί επιπλέον, δεδομένου του αυξανόμενου κόστους κατασκευής.

 Οι μειωμένες συναλλαγές, οι υπερβολικές αποταμιεύσεις των νοικοκυριών και οι στενές αγορές εργασίας συνέβαλαν στην αποτροπή της αστάθειας στις τιμές των κατοικιών, αλλά αυτοί οι παράγοντες μπορούν γρήγορα να αντιστραφούν.

Το τρέχον μήνυμα από τις μεγάλες κεντρικές τράπεζες είναι ότι τα επιτόκια θα πρέπει να παραμείνουν «υψηλά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα». Σε οικονομίες όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, όπου τα στεγαστικά δάνεια έχουν συχνά σταθερό επιτόκιο για δύο έως πέντε χρόνια, αυτό μπορεί απλώς να καθυστερήσει τον αντίκτυπο των υψηλότερων επιτοκίων. Καθώς, όμως, όλο και περισσότερα νοικοκυριά απομακρύνονται από τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου, η οικονομική προσιτότητα θα συμπιεστεί περαιτέρω, ενισχύοντας τις πτωτικές πιέσεις που ασκούνται στις τιμές.

Ενώ μεγάλο μέρος της ανησυχίας σχετικά με τις κύριες αγορές κατοικιών περιστρέφεται γύρω από τα στεγαστικά δάνεια και τις υποθήκες, μια βασική διαφορά μεταξύ των συνηθέστερων αγοραστών και των αγοραστών υψηλών προδιαγραφών είναι το πόσοι από αυτούς συναλλάσσονται σε μετρητά. Με τα αυξανόμενα επιτόκια, η πρόσβαση των αγοραστών υψηλών προδιαγραφών σε μετρητά κάνει τη διαφορά. Αυτό επεξηγεί γιατί οι τιμές των mainstream κατοικιών έχουν μειωθεί ελαφρώς ή έχουν υποχωρήσει σε ορισμένες τοποθεσίες, ενώ οι τιμές των ακινήτων υψηλών προδιαγραφών έχουν αυξηθεί. Σύμφωνα με τον δείκτη Savills World City Prime Residential Index, οι αξίες κεφαλαίων σε 30 πόλεις του κόσμου συνέχισαν να ανατιμώνται τους πρώτους έξι μήνες του 2023, σημειώνοντας αύξηση 1,1%.

Την ίδια στιγμή, η αβεβαιότητα στις αγορές πωλήσεων έχει βοηθήσει στην τόνωση των αγορών ενοικίασης σε όλο τον κόσμο. Τα ενοίκια υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 2,6% σε 30 πόλεις του κόσμου το πρώτο εξάμηνο του 2023. Αυτή η τάση είναι επίσης εμφανής στις βασικές αγορές. 

Παρά την οικονομική αβεβαιότητα, οι παγκόσμιες αγορές στέγης τα πήγαν εκπληκτικά καλά, λόγω της χαμηλής κυκλικής και διαρθρωτικής προσφοράς, της υπερβολικής αποταμίευσης των νοικοκυριών και των στενών αγορών εργασίας. Ωστόσο, η κατάσταση βρίσκεται ακόμα σε εξέλιξη. Ο συνδυασμός υψηλότερων μηνιαίων δόσεων στεγαστικών δανείων, φθίνουσας πλεονάζουσας αποταμίευσης και πληθωρισμού, σημαίνει ότι ορισμένα νοικοκυριά μπορεί να αρχισουν να δυσκολεύονται να ανταποκριθούν στην πληρωμή των δόσεων τους. Οι αγορές εργασίας αρχίζουν να αλλάζουν και τα ποσοστά ανεργίας έχουν αυξηθεί από τα πρόσφατα χαμηλά επίπεδα. 

Πηγή: Savills