Όπως αναφέρει στην τελευταία ανάλυση για τις προοπτικές της ελληνικής οικονομίας η Alpha Bank (Ιούλιος 2025) η σταθερά ανοδική πορεία των τιμών, η γεωπολιτική θέση της Ελλάδας, ο τουριστικός χαρακτήρας της χώρας και οι μακροοικονομικές προοπτικές διαμορφώνουν ένα περιβάλλον που καθιστά την ελληνική αγορά κατοικίας ιδιαίτερα ελκυστική.
Από το 2018 και μετά, η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα ακολουθεί μια συνεχή και έντονη ανοδική πορεία με ετήσιους ρυθμούς που έφτασαν το 13,9% το 2023 και το 6,8% στο πρώτο τρίμηνο του 2025. Ο δείκτης τιμών διαμερισμάτων ξεπέρασε στο τέλος του 2024 τα προ κρίσης επίπεδα του 2008 -3ο τρίμηνο του 2008 (102,2) το 4ο τρίμηνο του 2024 (102,3)-και διαμορφώθηκε στις 105,1 μονάδες το πρώτο τρίμηνο του 2025.
Η άνοδος των τιμών δεν είναι ομοιόμορφη σε όλη τη χώρα. Η Θεσσαλονίκη συνεχίζει να ηγείται, με αύξηση τιμών 10% σε ετήσια βάση, ακολουθούμενη από τις «λοιπές περιοχές» (8%), τις υπόλοιπες πόλεις (7,3%) και την Αθήνα (5,5%). Η ευρεία γεωγραφική κατανομή της ανόδου καταδεικνύει μια γενικευμένη ανάκαμψη, που επηρεάζει τόσο τα παλαιά όσο και τα νέα ακίνητα.
Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες όπου οι αγορές ακινήτων παρουσιάζουν στασιμότητα ή διορθώσεις τιμών, η Ελλάδα εξακολουθεί να προσφέρει σημαντικές ευκαιρίες υπεραξίας.
Ένας από τους σημαντικότερους μοχλούς που τροφοδοτούν τη ζήτηση στην αγορά κατοικίας είναι η τουριστική έκρηξη που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια. Το 2024, η Ελλάδα υποδέχθηκε 40,7 εκατομμύρια τουρίστες, αποκομίζοντας ταξιδιωτικά έσοδα ύψους 21,6 δισ. ευρώ. Επιπλέον, οι διανυκτερεύσεις μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 18% προσφέροντας στους ιδιοκτήτες ακινήτων, σημαντικά υψηλότερες αποδόσεις εισοδήματος σε σύγκριση με άλλες μορφές επένδυσης, ειδικά σε περιοχές υψηλής επισκεψιμότητας.
Η προσδοκία των πολιτών για περαιτέρω άνοδο των τιμών παραμένει ισχυρή. Σύμφωνα με την Έρευνα Καταναλωτικών Προσδοκιών της ΕΚΤ (Μάιος 2025), οι Έλληνες αναμένουν αύξηση τιμών κατοικιών κατά 8,7% τους επόμενους 12 μήνες – πρόβλεψη που είναι σταθερή σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα και υψηλότερη από όλες τις υπόλοιπες χώρες της Ευρωζώνης. Αυτή η αισιοδοξία αντανακλά την εμπιστοσύνη στην ανθεκτικότητα της αγοράς ακινήτων, αλλά και τον φόβο ότι η απόκτηση κατοικίας θα καταστεί ακόμη δυσκολότερη στο μέλλον.
Πτώση Οικοδομικής Δραστηριότητας
Παρά τις αυξανόμενες τιμές και τη ζήτηση, η οικοδομική δραστηριότητα δεν ακολουθεί την ίδια ανοδική πορεία. Το πρώτο τρίμηνο του 2025, οι επενδύσεις σε κατοικίες μειώθηκαν κατά 0,3%, ενώ η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα (σε όρους όγκου) μειώθηκε κατά 33,3% σε ετήσια βάση. Η κάμψη αυτή αντανακλά την αδυναμία της προσφοράς να ανταποκριθεί στην αυξανόμενη ζήτηση, κάτι που επιτείνει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.
Παράλληλα, οι άμεσες ξένες επενδύσεις (FDI) που σχετίζονται με ακίνητα ανήλθαν σε €0,36 δισ. το πρώτο τρίμηνο του 2025, σημειώνοντας μείωση 31,4% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2024. Η πτώση αυτή αποδίδεται εν μέρει στη βάση σύγκρισης, καθώς το Α΄ τρίμηνο του 2024 είχε καταγράψει ιστορικά υψηλή εισροή (€0,52 δισ.).
Κοινωνικές Επιπτώσεις από την συνεχή άνοδο των τιμών
Όπως αναφέρουν οι αναλυτές η εκρηκτική άνοδος των τιμών ακινήτων και ενοικίων θέτει σημαντικά κοινωνικά ζητήματα. Η προσβασιμότητα στην κατοικία, ειδικά για νέους, χαμηλόμισθους και μονογονεϊκές οικογένειες, καθίσταται ολοένα και δυσκολότερη. Τα φαινόμενα «στεγαστικής φτώχειας» αυξάνονται, ενώ οι κοινωνικές ανισότητες διευρύνονται, καθώς η ακίνητη περιουσία γίνεται όλο και περισσότερο συγκεντρωμένη σε λίγα χέρια.
Για την αντιμετώπιση αυτών των προκλήσεων, απαιτούνται συντονισμένες παρεμβάσεις. Ο δημόσιος τομέας μπορεί να διαδραματίσει ενεργό ρόλο μέσω προγραμμάτων κοινωνικής στέγασης, παροχής επιδομάτων ενοικίου, ενίσχυσης της προσφοράς μέσω κινήτρων για κατασκευή νέων κατοικιών και αυστηρότερης ρύθμισης της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε περιοχές με έντονα προβλήματα στέγασης.
