Η Έκθεση του Διοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος για το 2024 καταγράφει σημαντικές αυξήσεις τιμών, διατηρούμενη δυναμική στον κατασκευαστικό τομέα και διαρκή υπερβάλλουσα ζήτηση έναντι της περιορισμένης προσφοράς, ειδικά σε αστικά κέντρα. Την ίδια στιγμή, ωστόσο, αναδεικνύει σοβαρές προκλήσεις που απειλούν τη βιωσιμότητα της αγοράς μεσοπρόθεσμα.
Ειδικότερα για την αγορά κατοικίας, και ιδίως της επενδυτικής κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, αλλά και της ειδικής χρήσης και των serviced apartments, οι προσδοκίες παραμένουν ιδιαίτερα θετικές.
Οικιστικά ακίνητα: Ζήτηση υψηλή, προσφορά συγκρατημένη
Το 2024, οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 8,7% σε ετήσια βάση, ενώ στα νεόδμητα ακίνητα η αύξηση έφτασε το 10,1%. Παρότι οι ρυθμοί αύξησης επιβραδύνονται ελαφρώς (από 13,9% το 2023), η ανοδική πορεία παραμένει ισχυρή.
Περιφερειακά, η Θεσσαλονίκη και η υπόλοιπη Ελλάδα καταγράφουν τις υψηλότερες αυξήσεις τιμών (+11,2% και +10,6% αντίστοιχα), υπερβαίνοντας την Αθήνα (+8,2%). Ο δείκτης τιμών πλησιάζει πλέον τα προ κρίσης επίπεδα του 2008, ενώ στα νέα διαμερίσματα έχει ήδη ξεπεραστεί το σχετικό ιστορικό υψηλό.
Η αγορά κατοικίας διατηρεί έντονο ενδιαφέρον από το εξωτερικό, με τις αιτήσεις Golden Visa να αυξάνονται κατά 11,3% (9.381 το 2024), ενώ οι καθαρές εισροές κεφαλαίων για αγορές ακινήτων ανήλθαν στα 2,75 δισ. ευρώ (+28,9% σε σχέση με το 2023). Τα ακίνητα υψηλών προδιαγραφών και τα serviced apartments συνεχίζουν να προσελκύουν premium επενδυτές, ιδιαίτερα σε κεντρικές και παραθαλάσσιες τοποθεσίες.
Κατασκευές: Σημάδια κόπωσης στην αγορά περιορισμοί στην προσφορά
Το ενδεκάμηνο του 2024 σηματοδότησε σημαντική αύξηση στην οικοδομική δραστηριότητα (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) καταγράφοντας αύξηση +30,3% στον αριθμό νέων οικοδομικών αδειών κατοικιών και +22,7% στον αντίστοιχο δομήσιμο όγκο ωστόσο παραμένει χαμηλή σε σχέση με τα προ κρίσης επίπεδα. Όμως οι θετικές επιχειρηματικές προσδοκίες για την κατασκευή κατοικιών (στοιχεία ΙΟΒΕ) κατέγραψαν συγκρατημένη αύξηση το 2024 σε ετήσια βάση κατά 7,7%, έναντι αύξησης κατά 18,1% το 2023. Οι επενδύσεις σε κατοικίες (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ σε σταθερές τιμές) αυξήθηκαν κατά 2,7% το 2024, έναντι αύξησης κατά 24,7% το 2023, παραμένοντας σε χαμηλό επίπεδο ως ποσοστό του ΑΕΠ (2,4%). Το συνολικό κόστος κατασκευής νέων κτιρίων κατοικιών (στοιχεία ΕΛΣΤΑΤ) συνεχίζει να αυξάνεται το 2024, αν και με επιβραδυνόμενο ετήσιο ρυθμό (3,7%, έναντι 6,2% το 2023)
Χρηματοδότηση: Ανάπτυξη χωρίς μαζική τραπεζική στήριξη
Τα νέα στεγαστικά δάνεια αυξήθηκαν κατά 20,4%, αλλά η συνολική ζήτηση παραμένει περιορισμένη, κυρίως λόγω των υψηλών επιτοκίων. Το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων μειώθηκε κατά 2,6%, ενώ η Έρευνα Τραπεζικών Χορηγήσεων κατέγραψε πτωτική τάση της ζήτησης για τρίτη συνεχόμενη χρονιά.
Η αναντιστοιχία μεταξύ των αναπτυξιακών δυνατοτήτων και της πραγματικής απορρόφησης τραπεζικής ρευστότητας παραμένει κρίσιμος δείκτης της “διπλής ταχύτητας” στην αγορά.
Προοπτικές εισροής νέων κατοικιών στην αγορά
Η αύξηση των τιμών των κατοικιών, με υψηλούς ρυθμούς, τα τελευταία έτη έχει αρνητική επίδραση στην οικονομική προσιτότητα της κατοικίας για τα νοικοκυριά μεσαίων και χαμηλότερων εισοδημάτων που αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στις νέες τιμές.
Η ενεργοποίηση του Προγράμματος “Σπίτι μου ΙΙ”, αν και εξασφαλίζει πρόσβαση σε κατοικία σε ευάλωτα νοικοκυριά, ενισχύει περαιτέρω τη ζήτηση για παλαιότερα ακίνητα που εμπίπτουν στις προδιαγραφές του Προγράμματος.
Οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της επενδυτικής ζήτησης σε συγκεκριμένες θέσεις, μέσω των πιο πρόσφατων αυστηρότερων πλαισίων για τη βραχυχρόνια μίσθωση και την Golden Visa, στοχεύουν στην απελευθέρωση στεγαστικού αποθέματος για χρήση πρώτης κατοικίας. Ωστόσο, διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και συχνών μεταβολών στο νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο εξακολουθούν να αποθαρρύνουν νέες επενδύσεις ανάπτυξης, περιορίζοντας εν τέλει την εισροή σύγχρονων ακινήτων στην αγορά.
Η επίλυση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί περαιτέρω παρεμβάσεις προς την κατεύθυνση της απλοποίησης και επιτάχυνσης των διαδικασιών που σχετίζονται με τις αγοραπωλησίες και την ανάπτυξη ακινήτων, αλλά και λύσεις οι οποίες, μέσα από έναν εθνικό στρατηγικό σχεδιασμό, θα στοχεύουν στην οικονομική και επιχειρηματική ενίσχυση της περιφέρειας, στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων και στη διασφάλιση καλύτερης διασποράς της ζήτησης για κατοικία στο σύνολο της χώρας.
