Logistics: Πλάνα για επενδύσεις ύψους €500 εκ. μέσα στο 2024

Η εποχή του e-commerce έχει ξεκινήσει επιφέροντας σεισμικές αλλαγές στον τρόπο που αντιλαμβανόμαστε την καταναλωτική εμπειρία σύμφωνα με την Geoaxis. 

"Πρόβλεψή μας για το 2024 είναι η συνεχιζόμενη αύξηση ζήτησης και ενοικίων (βρισκόμαστε ήδη στα επίπεδα των 5,5 euro/τμ/μήνα) με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η αύξηση των αποδόσεων πέριξ του 7%. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας" τονίζει μεταξύ άλλων ο κ. Γιάννης Ξυλάς. 

Ο κλάδος των Logistics και η συνολική διαμετακομιστική βιομηχανία έχει τεράστια περιθώρια εξέλιξης και ανάπτυξης στη χώρα μας. Ο κλάδος σύμφωνα με έρευνα της Deloitte (2020) συμβάλει κατά 10,8% στο ΑΕΠ κάθε χρόνο, ποσοστό κάτω από τον μέσο όρο της Ευρωπαϊκής Ένωσης που ανέρχεται στο 13,0%. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας (Δείκτης Απόδοσης Logistics) όπως δημοσιεύθηκαν σε σχετική μελέτη της Ernst & Young (EY) τον Οκτώβριο του 2023, η Ελλάδα καταλαμβάνει το 2022 την 19η θέση παγκοσμίως από τη 42η θέση που κατείχε το 2018 και μοιράζεται πλέον την ίδια θέση με την Κίνα, την Ιταλία και το Ηνωμένο Βασίλειο. 

Στην κορυφή της σχετικής κατάταξης βρίσκεται η Σιγκαπούρη, ενώ ακολουθούν πάνω από την Ελλάδα, η Φινλανδία, η Δανία, η Γερμανία, η Ολλανδία, η Ελβετία, η Αυστρία, το Βέλγιο, ο Καναδάς, το Χονγκ Κονγκ, η Σουηδία, τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, η Γαλλία, η Ιαπωνία, η Ισπανία, η Ταϊβάν, η Κορέα και οι ΗΠΑ.

Η Ελλάδα σημείωσε βελτίωση σε όλους τους τομείς που ερευνά ο δείκτης Logistics Performance Index (LPI). Η μεγαλύτερη άνοδος καταγράφηκε στον τομέα της ψηφιοποίησης (βελτίωση κατά 24%) και ακολούθησε η αξιοπιστία του ιδιωτικού τομέα (βελτίωση κατά 23%). Την μικρότερη βελτίωση είχε η εξωστρέφεια των ελληνικών επιχειρήσεων (βελτίωση 6%).  

Η σταθερή θέση του λιμένα Πειραιά, οι προσδοκίες από τους λιμένες Θεσσαλονίκης, Αλεξανδρούπολης και Βόλου, η αναβάθμιση των σιδηροδρομικών μεταφορών και οι νέες επενδύσεις, όπως το Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο, το στρατόπεδο Γκόνου και ο Πειραιάς (COSCO), δίνουν στον κλάδο των Logistics εξαιρετικές προοπτικές μελλοντικής ανάπτυξης.

Σύμφωνα με στοιχεία της Cosco Shipping Ports το εμπορικό λιμάνι του Πειραιά αποτελεί το πέμπτο μεγαλύτερο της Ευρώπης και το τρίτο μεγαλύτερο στη Μεσόγειο μετά τη Βαλένθια και την Ταγγέρη. Κατά το διάστημα Ιανουαρίου –Σεπτεμβρίου 2023 διακινήθηκαν
συνολικά 3,44 εκ. εμπορευματοκιβώτια σημειώνοντας αύξηση κατά 5,1% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2022.

European Logistic Property Census 2023

Σύμφωνα με τα αποτελέσματα της μελέτης η οποία διεξήχθη από τις εταιρίες Tritax EuroBox plc και Savills UK τον Σεπτέμβριο του 2023, αντικατοπτρίζεται το δύσκολο μακροοικονομικό περιβάλλον με τους χρήστες να εντοπίζουν το αυξανόμενο κόστος σε ποσοστό 42%, την οικονομική αβεβαιότητα σε ποσοστό 28%, και την ανεύρεση κατάλληλου προσωπικού σε ποσοστό 21%, ως σημαντικές προκλήσεις για τις επιχειρήσεις τους. Επίσης οι τεχνολογικές εξελίξεις συνεχίζουν να οδηγούν το μέλλον της εφοδιαστικής αλυσίδας με τους χρήστες να επενδύουν σε μια ποικιλία τεχνολογιών, συμπεριλαμβανομένων των ηλεκτρικών οχημάτων και του αυτοματισμού.

Η απορρόφηση του διαθέσιμου όγκου αποθηκών και βιομηχανικών κτιρίων στην Ευρώπη έφτασε τα 13,2 εκ. τμ. το πρώτο μισό του 2023, μειωμένη σε σχέση με το ρεκόρ απορρόφησης των 21 εκ. τμ., την εποχή της πανδημίας, αλλά αυξημένο από τα 11,7 εκ. τμ., το 2018 και το 2019. Η κενότητα αυξήθηκε κατά 4,7% το πρώτο μισό του 2023 αλλά παρά την αύξηση αυτή, η προσφορά παραμένει σχετικά περιορισμένη, οδηγώντας σε μέση αύξηση των ενοικίων της τάξης του 10% το τελευταίο έτος.

Το 87% των χρηστών που θα αναζητήσουν νέο χώρο αναμένει ότι θα χρειαστεί χώρο μεγαλύτερο των 10.000τμ., σε σύγκριση με το 78% του 2022.

Η Γερμανία παραμένει η χώρα με το μεγαλύτερο επενδυτικό ενδιαφέρον για επέκταση τα επόμενα τρία χρόνια με ποσοστό 45% το 2023 έναντι 43% το 2022. Η Ισπανία είναι επίσης μια χώρα που δείχνει ιδιαίτερες προοπτικές ανάπτυξης τα επόμενα τρία χρόνια. Εξετάζοντας την εξέλιξη της εγχώριας αγοράς Third Party Logistics, σημειώνεται πως παρουσίασε φθίνουσα πορεία την περίοδο 2009-2015, με μέσο ετήσιο ρυθμό μείωσης 3,8%, ακολουθώντας ως έναν βαθμό την πορεία της ελληνικής οικονομίας. To 2016, η αρνητική πορεία ανακόπηκε και μέχρι το 2019 η αγορά εμφάνισε θετικούς ρυθμούς μεταβολής, καταγράφοντας σωρευτική αύξηση 15,5% (μεταβολή 2019/2015). 

H Πανδημία που ξέσπασε τον Μάρτιο του 2020 επέδρασε καταλυτικά στην εξέλιξη του κλάδου. Τα έκτακτα μέτρα που ελήφθησαν στη χώρα (αναστολή της λειτουργίας της πλειονότητας των εμπορικών καταστημάτων για μεγάλο χρονικό διάστημα κ.ά.) συρρίκνωσαν
τις δραστηριότητες πολλών επιχειρήσεων – πελατών του κλάδου με άμεσο αντίκτυπο στα έσοδά του. Έτσι, η ανοδική πορεία της εγχώριας αγοράς υπηρεσιών Logistics ανακόπηκε το 2020, παρουσιάζοντας πτώση 5,4% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Ωστόσο, υπήρξαν επιχειρήσεις που παρουσίασαν αύξηση των πωλήσεών τους εντός του 2020 (supermarkets, μαναβική κ.α.) γεγονός που μετρίασε τις συνολικές απώλειες.

Σύμφωνα με τις προβλέψεις εταιρειών του κλάδου, το 2021 η αγορά των υπηρεσιών 3PL εκτιμάται πως επέστρεψε σε τροχιά ανάπτυξης. Η αύξηση του ΑΕΠ της χώρας το 2021 αποδεικνύει για ακόμη μία φορά την ισχυρή συσχέτισή της με την εξέλιξη της εγχώριας αγοράς Logistics. Ο κλάδος των 3PL εκτιμάται πως διευρύνθηκε κατά 3,8% το 2021 σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Ο βαθμός συγκέντρωσης στον κλάδο κυμαίνεται σε σχετικά υψηλά επίπεδα, δεδομένου ότι οι πέντε και δέκα μεγαλύτερες εταιρείες κάλυψαν αντίστοιχα το 36% και το 52% των συνολικών πωλήσεων των 3PL το 2020.

Το 41% της συνολικής αγοραίας αξίας για το 2021 προήλθε από τον Βιομηχανικό τομέα (εταιρίες που δραστηριοποιούνται στο πετρέλαιο, την ενέργεια, τσιμέντο & κατασκευές, μεταποίηση κλπ.) ενώ το 59% προήλθε από τα Super Markets και τον Εμπορικό τομέα.
(Μελέτη KPMG 2023)

Στον κλάδο δραστηριοποιείται σημαντικός αριθμός επιχειρήσεων, οι κορυφαίες εκ των οποίων είναι οι Sarmed, Goldair, HIG Capital (ΜΑΚΙΟΣ Logististc & ΒΕΪΝΟΓΛΟΥ), Golden Cargo, ΠΑΕΓΑΕ, Διακίνησις κά. Επίσης στην αγορά δραστηριοποιούνται και μεγάλοι διεθνείς όμιλοι όπως οι DHL και GEFCO. Οι επιχειρήσεις αυτές είτε είναι (δια)μεταφορικές που παρέχουν παράλληλα και υπηρεσίες logistics, είτε αμιγείς επιχειρήσεις 3PL.

Υφιστάμενο απόθεμα

Εν γένει, η ποιότητα των χώρων αποθήκευσης και των εγκαταστάσεων διανομής στην Ελλάδα έχει βελτιωθεί αισθητά τα τελευταία δέκα χρόνια, κυρίως χάρη στο γεγονός ότι οι σημαντικοί προμηθευτές 3PL έχουν επενδύσει σε μεγαλύτερα, αυτοματοποιημένα και καλύτερα τεχνολογικά εξοπλισμένα κέντρα αποθήκευσης /διανομής. Το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics στην Ελλάδα υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003-2009, πριν την οικονομική κρίση. Επιπλέον, αυτή η επέκταση πλαισιώθηκε από επενδύσεις σε νέα ή αναβαθμισμένα υλικά κτιρίων, εξοπλισμό αποθήκης και μηχανήματα, συστήματα διαχείρισης, ασφάλεια και αυτοματισμό. Πάντως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί, δεν έχει αυξηθεί.

Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000τ.μ. Σύμφωνα με την τελευταία έρευνα της εταιρίας Proprius, συνολικά στην Ελλάδα για το 2022 ο όγκος της απορρόφησης νέων αποθηκευτικών χώρων ανήλθαν σε 250.000 τμ., ενώ ήδη το διάστημα Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου 2023 η αντίστοιχη απορρόφηση εκτιμάται ότι ανήλθε σε περίπου 240.000 τμ.

Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατομμύρια τμ, ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από
εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. Σύμφωνα με τον Κο Χρήστο Κάκκαβα / JLL Αθηναϊκή Οικονομική, στο απόθεμα των αποθηκών στην Αττική στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000 τμ.

Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Σε αυτές τις αποθήκες στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9μ. γεγονός που περιορίζει σημαντικά την δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). 

Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10μ. στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση.

Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2024 όπου υπολογίζεται να γίνουν επενδύσεις ως 500 εκ. ευρώ σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Στο πλαίσιο αυτό, εταιρείες AEEAΠ, όπως η Briq Properties, η Premia Properties, η Prodea Investments, η Trastor, η HIG Capital και εσχάτως και η Noval του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ κινούνται ιδιαίτερα δυναμικά. Επενδύσεις logistics έχει υλοποιήσει τους τελευταίους 12 μήνες και η Dimand στη Βόρεια Ελλάδα.