Το νέο πλαίσιο αφορά στους οικισμούς που απογράφονται ως αυτοτελείς πριν από το 1983, διατηρώντας πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Δεν εφαρμόζεται σε νεότερους οικισμούς, σε παραλιακές περιοχές με ειδικά ρυθμιστικά πλαίσια ή σε μεγαλύτερους οικισμούς και καθορίζει τα κριτήρια, τον τρόπο και τις διαδικασίες οριοθέτησης των οικισμών της χώρας με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβανομένων και των προϋφιστάμενων του 1923. Επιπλέον, το διάταγμα καθορίζει τις χρήσεις γης και τους γενικούς όρους και περιορισμούς δόμησης.
Οι οικισμοί διακρίνονται σε: περιαστικούς, παραλιακούς, ορεινούς, ημιορεινούς, πεδινούς, τουριστικούς, παραδοσιακούς, αξιόλογους, ενδιαφέροντες, απλούς, συνεκτικούς, διάσπαρτους, δυναμικούς, μικρούς, μεσαίους και μεγάλους.
Εξαιρούνται περιοχές που είναι δασικές, αρχαιολογικές, προστατευόμενες, γεωργικές εκτάσεις υψηλής παραγωγικότητας, ζώνες αιγιαλού, γεωλογικά ακατάλληλες περιοχές και άλλες ειδικές περιπτώσεις.
Η οριοθέτηση βασίζεται σε απογραφές, χαρτογραφικά δεδομένα, ιστορικά στοιχεία και πολεοδομικά κριτήρια. Οι ζώνες του οικισμού χωρίζονται σε Ζώνη Α (παλαιός συνεκτικός πυρήνας), Ζώνη Β (μεταγενέστερα συνεκτικά τμήματα) και Ζώνη Β1 (διάσπαρτα τμήματα).
Συνεκτικό τμήμα οικισμού είναι το τμήμα που αποτελείται από δέκα τουλάχιστον οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους από δύο έως σαράντα μέτρα. Διάσπαρτο τμήμα οικισμού είναι το που αποτελείται από δέκα τουλάχιστον οικοδομές, οι οποίες απέχουν μεταξύ τους από δύο έως 80 μέτρα.
Τέλος αραιοδομημένο τμήμα οικισμού είναι το τμήμα αραιότερης δόμησης, το οποίο συνέχεται με το συνεκτικό ή και το διάσπαρτο τμήμα, με επαρκή αριθμό οικοδομών σε μικρή απόσταση μεταξύ τους και συναποτελεί, με το συνεκτικό ή και διάσπαρτο τμήμα του οικισμού, τον διαμορφωμένο πολεοδομικό ιστό του.
Από την οριοθέτηση εξαιρούνται περιοχές που είναι δασικές, αρχαιολογικές, προστατευόμενες, γεωργικές εκτάσεις υψηλής παραγωγικότητας, ζώνες αιγιαλού, γεωλογικά ακατάλληλες περιοχές και άλλες ειδικές περιπτώσεις.
Διαδικασία Οριοθέτησης Οικισμών
Η οριοθέτηση των οικισμών εγκρίνεται μέσω Προεδρικού Διατάγματος (Π.Δ.), το οποίο εκδίδεται βάσει της παρ. 2 του άρθρου 12 του Ν. 4759/2020. Η διαδικασία περιλαμβάνει τα εξής βήματα:
1. Εκκίνηση της Διαδικασίας
Η διαδικασία μπορεί να κινηθεί είτε από τον οικείο Δήμο είτε από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Ο Δήμος μπορεί να ζητήσει οριοθέτηση είτε μέσω Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ), είτε μέσω Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ), είτε μέσω αυτοτελούς Προεδρικού Διατάγματος.
Η συμμετοχή πολιτών και τοπικών φορέων επιδιώκεται μέσω δημόσιας διαβούλευσης.
2. Χαρτογράφηση του Οικισμού
Η οριοθέτηση συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα ή ορθοφωτοχάρτη (κλίμακας 1:5.000), όπου σημειώνονται:
- Το όριο του οικισμού.
- Οι ζώνες εντός του ορίου.
- Οι συντεταγμένες του πολυγωνικού ορίου στο Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς (ΕΓΣΑ '87).
3. Επεξεργασία και Έγκριση από τον Δήμο
Ο μελετητής προτείνει τα όρια του οικισμού και τον πολεοδομικό κανονισμό.
Το Δημοτικό Συμβούλιο εγκρίνει την εισήγηση και τη θέτει σε δημόσια διαβούλευση για 30 ημέρες.
Οι ενδιαφερόμενοι πολίτες μπορούν να υποβάλουν ενστάσεις, οι οποίες εξετάζονται από τον Δήμο.
4. Διαβίβαση στην Περιφέρεια και στα Πολεοδομικά Συμβούλια
Ο φάκελος διαβιβάζεται στην Διεύθυνση Περιβάλλοντος και Χωρικού Σχεδιασμού της Περιφέρειας.
Γνωμοδοτεί το Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.).
Για παραδοσιακούς οικισμούς, απαιτείται και έγκριση από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) και, αν υπάρχουν ειδικοί μορφολογικοί περιορισμοί, από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.).
5. Τελική Έγκριση και Έκδοση Προεδρικού Διατάγματος
Ο φάκελος αποστέλλεται στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, το οποίο εισηγείται την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος.
Αν ο οικισμός εμπίπτει και σε αρχαιολογικές ζώνες, το Π.Δ. εκδίδεται με συνυπογραφή του Υπουργού Πολιτισμού.
Αν ο Δήμος δεν απαντήσει εντός 60 ημερών, η διαδικασία συνεχίζεται χωρίς τη γνωμοδότησή του (τεκμαίρεται θετική γνωμοδότηση).
Όροι και Περιορισμοί Δόμησης
Οι όροι δόμησης καθορίζονται ανάλογα με τη ζώνη του οικισμού (Α, Β ή Β1).
1. Αρτιότητα Οικοπέδων
Ζώνη Α (Ιστορικός Πυρήνας):
- Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ. και πρόσωπο τουλάχιστον 15 μέτρων σε κοινόχρηστο χώρο.
- Σε ορεινούς και ημιορεινούς οικισμούς, η αρτιότητα μειώνεται στα 500 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρων.
- Κατά παρέκκλιση, άρτια θεωρούνται και τα οικόπεδα 300 τ.μ. (πριν το 1981) ή 150 τ.μ. (πριν το 1979).
Ζώνες Β και Β1 (Νεότερη και Διάσπαρτη Δόμηση):
- Η αρτιότητα κυμαίνεται μεταξύ 300 – 2.000 τ.μ. και εξειδικεύεται στο Π.Δ. ανάλογα με τον πολεοδομικό ιστό.
2. Μέγιστο Ποσοστό Κάλυψης και Συντελεστής Δόμησης
Ζώνη Α:
Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 60%.
Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ):
- 0,8 για μικρά οικόπεδα (έως 2.500 τ.μ.).
- 0,4 για την επιπλέον έκταση μεγαλύτερων οικοπέδων.
- Για κατοικίες: 1,6 για οικόπεδα έως 100 τ.μ., 1,2 για 100-200 τ.μ., 0,8 για 300-2.000 τ.μ.
Ζώνες Β και Β1:
Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 60%.
Συντελεστής Δόμησης (ΣΔ):
- 0,8 για κατοικίες και εμπορικές χρήσεις.
- Για μεγάλα οικόπεδα, κλιμακωτή μείωση του ΣΔ από 0,6 έως 0,2.
3. Μέγιστο Ύψος Κτιρίων και Όροι Δόμησης
Ζώνη Α:
Το ύψος δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 7,5 μέτρα (2 όροφοι).
Επιτρέπονται κεραμοσκεπές και παραδοσιακές μορφές στέγασης.
Ζώνες Β και Β1:
Επιτρέπεται ύψος έως 10,5 μέτρα (3 όροφοι).
Σε δυναμικούς ή τουριστικούς οικισμούς, επιτρέπονται μεγαλύτερα ύψη.
4. Χρήσεις Γης
Οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης διαφοροποιούνται ανά ζώνη:
- Ζώνη Α: Κατοικίες, μικρές εμπορικές δραστηριότητες, τουριστικά καταλύματα.
- Ζώνη Β: Επιπλέον επιτρέπονται σχολεία, πολιτιστικά κέντρα, δημόσιες υπηρεσίες.
- Ζώνη Β1: Δραστηριότητες χαμηλής όχλησης, αγροτικές χρήσεις.
