Οπως αναφέρει το Παρατηρητήριο της Geoaxis το 2025 θα συνεχίσει η αύξηση της ζήτησης και των ενοικίων στις σύγχρονες αποθήκες (ήδη κυμαίνονται στα επίπεδα των €5,50 /τμ/μήνα) με μικρότερη όμως ταχύτητα και σταθεροποίηση των αποδόσεων πέριξ του 6,75%.
Το πρώτο εξάμηνο του 2024 μισθώθηκαν πάνω από 200.000 τ.μ. νέων logistics, με τη διαθεσιμότητα κενών χώρων να παραμένει εξαιρετικά περιορισμένη, κάτω του 3%. Σήμερα υπολογίζεται ότι αναπτύσσονται πάνω από 400.000 τ.μ. νέων κτιρίων, τα περισσότερα εκ των οποίων έχουν ήδη βρει χρήστη. Στο μέγεθος αυτό δεν υπολογίζεται το «Θριάσιο Ι» το οποίο θα προσθέσει επιπλέον 260.000 τμ.
Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν σε βιομηχανική παραγωγή, είτε σε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατομμύρια τμ, ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου.
Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Σε αυτές τις αποθήκες στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9μ γεγονός που περιορίζει σημαντικά την δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10μ. στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση.
Ενδεικτικό Κόστος Κατασκευής
• 60-100 ευρώ/m2 μονάδας: για τις εγκαταστάσεις και όλες τις διαμορφώσεις περιβάλλοντος χώρου.
• 550-650 ευρώ/m2 μονάδας: για το βασικό κτίριο που περιλαμβάνει τα κόστη σχεδιασμού, μελετών, αδειοδοτήσεων, επιβλέψεων.
• 300-450 ευρώ/m2 μονάδας επιπλέον: για τις εγκαταστάσεις διοίκησης - γραφεία, ηλεκτρομηχανολογικούς χώρους.
Με βάση τα παραπάνω ένα ενδεικτικό κόστος μπορεί να κυμανθεί μεταξύ: 650€/τμ – 750€τμ (αποθήκες τύπου Ζ3) που αφορά σε κατασκευή με το κλειδί στο χέρι για το σύνολο της μονάδας. Η Geoaxis σημειώνει πως στο κόστος αυτό περιλαμβάνονται μόνο οι εργασίες που αφορούν στην κατασκευή του κτιρίου και κανένα κόστος εξοπλισμού, ούτε και το κόστος γης.
Προσφορά, ζήτηση & αποδόσεις
Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 6,75%-7,00% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής.
Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2025.
Δεν υπάρχουν ακίνητα για ενοικίαση
Οπως λέει η Geoaxis σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο. Στις αρχές του 2025, μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο μπορεί να καταγράψει μίσθωμα στα επίπεδα των 5,5 euro/τμ/μήνα. Η τιμή μίσθωσης στην Ελλάδα υπολείπεται σημαντικά από τα Ευρωπαϊκά επίπεδα όπου η μέση τιμή μίσθωσης βρίσκεται στα 8,0 – 10,0 euro/τμ/μήνα. Οι υψηλότερες τιμές αναφέρονται στο Λονδίνο με πάνω από 20 euro/τμ/μήνα.
Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήθηκε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2024, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5,27 €/τμ/μήνα, δεύτερα έρχονται τα Μεσόγεια Αττικής με 4,50 €/τμ/μήνα, τρίτη είναι η Ελευσίνα με 3,83 €/τμ/μήνα. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 3,25 €/τμ/μήνα, τα Οινόφυτα με 2,83 €/τμ/μήνα και τέλος το Καλοχώρι με 2,81 €/τμ/μήνα.
Πολλά projects για νέους αποθηκευτικούς χώρους και εγκαταστάσεις logistics προχωρούν ή αναμένεται να ξεκινήσουν την υλοποίησή τους εντός του 2025 όπου υπολογίζεται να γίνουν επενδύσεις πάνω από 2 δισ ευρώ, σε Αττική και Θεσσαλονίκη.
Εκτός της μίσθωσης προϊόν δεν υπάρχει και για αγορά με μια αποθήκη σήμερα να πωλείται με τιμή μεγαλύτερη των 1.000 euro/τμ.
