Η Ελλάδα, όντας στο σταυροδρόμι τριών ηπείρων, βιώνει έντονα αυτές τις εξελίξεις – αλλά και συνολικά η Ευρώπη επαναπροσδιορίζει τις επενδυτικές της προτεραιότητες με γνώμονα ένα πιο σύνθετο, γεωπολιτικά «προσεκτικό» πλαίσιο.
Το μέχρι σήμερα κόστος των συμφωνιών που δεν υλοποιήθηκαν (πάγωσαν, ανεστάλησαν ή ακυρώθηκαν) στους κλάδους της ενέργειας, των υποδομών, των ακινήτων και του τουρισμού αγγίζει τα €25 δισ. στην ΕΕ, από τη στιγμή που ξεκίνησε ο Ρωσο-ουκρανικός πόλεμος εκ των οποίων τουλάχιστον €2– €3 δισ. αφορούν την Ελλάδα. Αν συνυπολογίσουμε και τα «παγωμένα» ρωσικά assets, ο συνολικός όγκος ξεπερνά τα €50 δισ.
Οι γεωπολιτικές εντάσεις —δηλαδή η αύξηση των συγκρούσεων ή της αστάθειας μεταξύ κρατών ή εντός περιοχών— επηρεάζει σημαντικά την αγορά ακινήτων (real estate) στην Ευρώπη, τόσο άμεσα όσο και έμμεσα. Δημιουργεί γενικευμένη αβεβαιότητα, γεγονός που οδηγεί πολλούς επενδυτές (ιδίως θεσμικούς) σε συντηρητικές επιλογές. Οι επενδύσεις σε real estate, ειδικά σε περιοχές κοντά σε εστίες κρίσης (π.χ. Ανατ. Ευρώπη), περιορίζονται ή παγώνουν με τους επενδυτές να προτιμούν σταθερές αγορές όπως Γερμανία, Αυστρία ή Ελβετία, ενισχύοντας τις τιμές εκεί.
Τα κεφάλαια μετακινούνται από ευάλωτες χώρες προς πιο σταθερές. Αυτό δημιουργεί ασύμμετρη ανάπτυξη της αγοράς: σε ορισμένες ευρωπαϊκές πόλεις υπάρχει υπερθέρμανση της αγοράς (overheating), ενώ άλλες βιώνουν αποεπένδυση ή στασιμότητα. Ορισμένες χώρες υιοθετούν πιο αυστηρούς ελέγχους επενδύσεων, ειδικά από μη συμμαχικές ή «ύποπτες» χώρες. Αυτό περιορίζει τη διεθνή ρευστότητα στην αγορά ακινήτων, ειδικά στις μεγάλες πόλεις και σε ακίνητα στρατηγικής σημασίας (λιμάνια).
ΜΕΤΑΚΙΝHΣΕΙΣ ΠΛΗΘΥΣΜΩΝ
Συγκρούσεις και γεωπολιτικές εντάσεις οδηγούν σε μεταναστευτικά ρεύματα. Οι πρόσφυγες ή οι οικονομικοί μετανάστες αυξάνουν τη ζήτηση για κατοικίες σε πόλεις και περιοχές με σταθερότητα. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε άνοδο ενοικίων, πίεση στην κοινωνική στέγαση και νέες ανάγκες για υποδομές.
Επιπλέον συχνά συνεπάγεται εμπορικές συγκρούσεις, κυρώσεις ή περιορισμούς στις εισαγωγές. Αυτές οι διαταραχές επηρεάζουν το κόστος κατασκευής και συντήρησης ακινήτων (π.χ. λόγω αύξησης τιμών πρώτων υλών ή ενέργειας), κάτι που μεταφέρεται στις τελικές τιμές ή καθυστερεί έργα.
Έργα και Συμφωνίες που «Πάγωσαν» λόγω Γεωπολιτικών Εντάσεων
Στον ενεργειακό τομέα, πολλές διακρατικές υποδομές και συμφωνίες «πάγωσαν» λόγω γεωπολιτικών αναταράξεων. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ο αγωγός Nord Stream 2 κόστους $11 δισ., που θα μετέφερε ρωσικό αέριο στη Γερμανία: Η Γερμανία διέκοψε τη διαδικασία έγκρισής του στις 22/2/2022, αντιδρώντας στην αναγνώριση από τη Ρωσία των αποσχισθεισών περιοχών της Ουκρανίας.
Στην Ελλάδα, η ενεργειακή κρίση που επιδεινώθηκε από τον πόλεμο είχε ως αποτέλεσμα το πάγωμα ιδιωτικοποιήσεων και έργων. Χαρακτηριστική περίπτωση είναι η πώληση του 65% της ΔΕΠΑ Εμπορίας (δημόσια εταιρεία αερίου): ο διεθνής διαγωνισμός ξεκίνησε το 2020 αλλά ανεστάλη τον Μάρτιο 2021 λόγω νομικών εκκρεμοτήτων και, εν μέσω της αβεβαιότητας που έφερε η έκρηξη τιμών φυσικού αερίου το 2022, ματαιώθηκε οριστικά τον Οκτώβριο 2023. Το ΤΑΙΠΕΔ (Ταμείο ιδιωτικοποιήσεων) ανέφερε πως θα επανεξετάσει τις συνθήκες στις αγορές ενέργειας, καθώς η κατανάλωση φυσικού αερίου μειώθηκε και εκκρεμούσαν δικαστικές υποθέσεις. Η αστάθεια λόγω του πολέμου και των κυρώσεων κατέστησε δύσκολη την αποτίμηση και ολοκλήρωση τέτοιων συμφωνιών.
Χαρακτηριστική ήταν και η περίπτωση του λιμανιού της Αλεξανδρούπολης: Το 2022, εν μέσω του πολέμου, η κυβέρνηση αποφάσισε να ματαιώσει την ιδιωτικοποίηση του 67% του λιμένα, παρά το ενδιαφέρον αμερικανικών και άλλων. Ο Πρωθυπουργός τόνισε ότι οι «γεωπολιτικές εξελίξεις» ανέτρεψαν τα σχέδια – το λιμάνι απέκτησε τεράστια στρατηγική σημασία ως κόμβος εισαγωγής ΝΑΤΟϊκού υλικού και ενεργειακός κόμβος (σχεδιάζεται πλωτή μονάδα LNG εκεί) στον απόηχο της κρίσης με τη Ρωσία. «Υπό τις παρούσες συνθήκες η Αλεξανδρούπολη είναι τόσο στρατηγικής, γεωπολιτικής και ενεργειακής σημασίας που πρέπει να μείνει υπό δημόσιο έλεγχο», δήλωσε χαρακτηριστικά.
Πράγματι, μετά την εισβολή, το λιμάνι χρησιμοποιείται για εναλλακτική διέλευση αμερικανικού στρατιωτικού εξοπλισμού προς την ανατολική Ευρώπη – ρόλος που δεν είχε προβλεφθεί όταν ξεκίνησε ο διαγωνισμός. Έτσι, το Δ.Σ. του ΤΑΙΠΕΔ τον Νοέμβριο 2022 «ακύρωσε τον διαγωνισμό», κρίνοντας ότι το περιουσιακό στοιχείο θα αξιοποιηθεί διαφορετικά. Ανάλογες ανησυχίες έχουν εκφραστεί και για άλλα ευρωπαϊκά λιμάνια σε σχέση με την κινεζική παρουσία.
ΤΟΥΡΙΣΜΟΣ
Ο τομέας του τουρισμού επηρεάστηκε κυρίως έμμεσα από τις γεωπολιτικές εντάσεις, μέσα από την αναστολή ροών επισκεπτών και κεφαλαίων από συγκεκριμένες χώρες. Μετά την εισβολή στην Ουκρανία, οι τουριστικές συνδέσεις με τη Ρωσία πρακτικά διακόπηκαν: Οι πτήσεις ανεστάλησαν, η ΕΕ έκλεισε τον εναέριο χώρο, ενώ η Ρωσία απαγόρευσε οργανωμένα ταξίδια προς μη φιλικές χώρες. Έτσι, σε προορισμούς που βασίζονταν στη ρωσική αγορά – όπως η Κύπρος, η Ελλάδα, το Μαυροβούνιο, η Τουρκία – υπήρξε σοκ. «Μετά την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία, πάγωσαν τα πάντα», δήλωσε χαρακτηριστικά τον Μάρτιο 2022 ο πρόεδρος του Συνδέσμου Τουριστικών Επιχειρήσεων Κύπρου. Μαζικές ακυρώσεις κρατήσεων από Ρώσους και Ουκρανούς σημειώθηκαν, ανατρέποντας τις προβλέψεις για τη σεζόν.
Η Κύπρος έχασε πάνω από 800.000 Ρώσους τουρίστες και οι επιχειρηματίες μιλούσαν για αλυσιδωτές επιπτώσεις σε έσοδα και επενδύσεις. Παρομοίως, η Ελλάδα το 2022 είχε μηδενικές αφίξεις από Ρωσία (από ~600.000 το 2019), επηρεάζοντας ιδιαίτερα περιοχές σαν τη Χαλκιδική ή την Κρήτη που φιλοξενούσαν παραδοσιακά Ρώσους υψηλής δαπάνης. Αυτό το απότομο πάγωμα είχε συνέπειες και σε επενδύσεις του τουριστικού κλάδου: Για παράδειγμα, προγραμματισμένες επενδύσεις Ρώσων και Ουκρανών σε ξενοδοχεία ή τουριστικά ακίνητα ανεστάλησαν. Στην Ελλάδα και την Κύπρο αρκετοί εύποροι Ρώσοι είχαν αγοράσει βίλες/ξενοδοχεία ή σκόπευαν να επενδύσουν μέσω των προγραμμάτων Golden Visa. Μετά το 2022, όμως, οι κυρώσεις απαγόρευσαν νέες αγορές ακινήτων από Ρώσους, οι τραπεζικές συναλλαγές τους περιορίστηκαν και οι υφιστάμενες επιχειρήσεις τους αντιμετώπισαν δυσχέρειες.
Για παράδειγμα, στο Μαυροβούνιο ρωσικά κεφάλαια είχαν σημαντική παρουσία σε τουριστικά συγκροτήματα – πλέον πολλά είναι υπό αδράνεια αναμένοντας εξελίξεις. Η Τουρκία και η Αίγυπτος απορρόφησαν μέρος της ρωσικής ζήτησης (όντας εκτός δυτικών κυρώσεων), όμως η νότια Ευρώπη έχασε οριστικά ένα μεγάλο μερίδιο της αγοράς αυτής.
Εκτός από τον πόλεμο, γενικότερες γεωπολιτικές εντάσεις (π.χ. εμπορικοί πόλεμοι) έχουν επιδράσει σε τουριστικές ροές και επενδύσεις. Η Κίνα έως το 2019 προωθούσε τον τουρισμό στο εξωτερικό, όμως οι σινοδυτικές εντάσεις και τα αυστηρά lockdown (ως το 2022) μείωσαν δραστικά τα ταξίδια Κινέζων. Πολλά αναπτυξιακά σχέδια που βασίζονταν σε Κινέζους τουρίστες ήθελαν επανεξέταση. Στην Ελλάδα, για παράδειγμα, είχαν γίνει βήματα προσέλκυσης Κινέζων τουριστών και επενδυτών (π.χ. συνεργασίες του ΕΟΤ, συμφωνίες αδελφοποίησης με κινεζικές πόλεις). Όμως, μέχρι να εξομαλυνθεί η κατάσταση, αυτά προχωρούν αργά.
Συνολικά, ο τουρισμός ως «βιομηχανία ειρήνης» επηρεάζεται ισχυρά από τις γεωπολιτικές κρίσεις. Το πάγωμα μιας αγοράς (όπως της ρωσικής) μπορεί να μην είναι μια συγκεκριμένη συμφωνία, όμως συνιστά πάγωμα επενδυτικών σχεδίων: ξενοδόχοι που σχεδίαζαν επέκταση για να υποδεχτούν τις εν λόγω αγορές, τώρα είτε ματαιώνουν είτε αναζητούν άλλες αγορές (π.χ. από Μέση Ανατολή ή Ευρώπη) για να καλύψουν το κενό. Οι ενδείξεις επανεκκίνησης είναι αβέβαιες – εξαρτώνται από τη λήξη του πολέμου και την άρση κυρώσεων. Προς το παρόν, οι περισσότερες συνεργασίες με ρωσικούς τουριστικούς οργανισμούς παραμένουν «στον πάγο», ενώ νέες επενδύσεις (π.χ. εξαγορές ξενοδοχείων από Ρώσους κεφαλαιούχους) δεν πραγματοποιούνται λόγω των περιορισμών.
ΑΚΙΝΗΤΑ
Ο τομέας ακινήτων συνδέεται στενά με τις διεθνείς ροές κεφαλαίων – και συνεπώς επηρεάστηκε από γεωπολιτικές εντάσεις μέσω κυρώσεων και ρυθμιστικών αλλαγών. Η πιο χειροπιαστή επίπτωση ήταν η αναστολή των λεγόμενων “Golden Visa” για Ρώσους επενδυτές. Πολλές ευρωπαϊκές χώρες (Κύπρος, Μάλτα, Ελλάδα κ.ά.) διέθεταν προγράμματα χορήγησης άδειας παραμονής με αντάλλαγμα επένδυση σε ακίνητα. Μετά την εισβολή όμως, η ΕΕ αποφάσισε να βάλει φρένο στη ροή ρωσικών χρημάτων στην αγορά ακινήτων ως μέρος του 6ου πακέτου κυρώσεων. Από τον Μάιο 2022 προτάθηκε και εφαρμόστηκε απαγόρευση πώλησης ακινήτων σε Ρώσους πολίτες (που δεν είναι μόνιμοι κάτοικοι ΕΕ), καθώς θεωρήθηκε ότι πολλοί ολιγάρχες στάθμευαν κεφάλαια σε ευρωπαϊκή γη/κατοικίες.
Στην Ελλάδα, ήδη από τον Μάρτιο 2022, το Υπουργείο Μετανάστευσης ανακοίνωσε ότι «αναστέλλεται μέχρι νεωτέρας» η εξέταση νέων αιτήσεων και η έκδοση/ανανέωση αδειών Golden Visa για πολίτες της Ρωσίας. Μέχρι τότε είχαν δοθεί 599 άδειες σε Ρώσους (3η εθνικότητα μετά Κινέζους και Τούρκους), αριθμός που πλέον δεν αυξάνεται. Δηλαδή, πάγωσε μια σημαντική πηγή ζήτησης για την ελληνική κτηματαγορά πολυτελών ακινήτων. Παράλληλα, οι Ρώσοι μεγιστάνες που ήδη κατείχαν περιουσίες στην Ευρώπη βρέθηκαν αντιμέτωποι με δεσμεύσεις και κατασχέσεις.
Πάνω από €30 δισ. ρωσικών περιουσιακών στοιχείων (τραπεζικών καταθέσεων, ακινήτων, γιοτ) έχουν παγώσει στην ΕΕ. Στην Ελλάδα, υπήρξαν λίγες μεμονωμένες περιπτώσεις γνωστών Ρώσων με ακίνητα (π.χ. ο Ντμίτρι Ριμπολόβλεφ που κατέχει τον Σκορπιό – δεν είναι σε κυρώσεις, συνέχισε το επενδυτικό του σχέδιο).
FDI SCREENING
Οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις πλέον εξετάζουν με μεγαλύτερη προσοχή ποιος αγοράζει μεγάλες εκτάσεις ή εμπορικά ακίνητα. Για παράδειγμα, στους κανόνες ελέγχου επενδύσεων περιλαμβάνονται και ακίνητα κοντά σε στρατηγικές εγκαταστάσεις, κάτι που θα μπορούσε να μπλοκάρει αγορά γης από «ευαίσθητες» χώρες. Συνοψίζοντας, στον κλάδο των ακινήτων οι γεωπολιτικές εντάσεις πάγωσαν τις ροές συγκεκριμένων επενδυτών (Ρώσων, σε μικρότερο βαθμό Κινέζων) και τροποποίησαν το ρυθμιστικό πλαίσιο. Πολλά αναπτυξιακά έργα που στόχευαν σε αυτούς τους αγοραστές (π.χ. πολυτελή παραθεριστικά συγκροτήματα) επιβραδύνθηκαν ή επανασχεδιάζονται για άλλες αγορές.
