Ποιοί και πού αγοράζουν κατοικία στην Αθήνα

Μία βασική αιτία για τη θετική αυτή πορεία της αγοράς αποτελεί το γεγονός ότι οι αγοραστές έχουν επιστρέψει ήδη πιο έντονα στην αγορά, ενώ από την πλευρά τους και οι κατασκευαστές προχωρούν με νέες κατασκευές σε μία προσπάθεια να καλύψουν το έλλειμμα σε νεόδμητα που παρατηρήθηκε στην ελληνική αγορά καθ’ όλη τη διάρκεια της προηγούμενης δεκαετίας. Είναι χαρακτηριστικό ότι τα τελευταία νεόδμητα σπίτια, πιο μαζικά, στην εγχώρια αγορά ήταν αυτά της περιόδου 2008- 2009, πολλά από τα οποία έμειναν απούλητα την προηγούμενη δεκαετία.

Το ενδιαφέρον για την ελληνική κτηματαγορά παραμένει σε υψηλά επίπεδα τόσο από Έλληνες όσο και από το ξένο κοινό το οποίο βλέπει πλέον στην Ελλάδα, μία πρώτης τάξης ευκαιρία για ικανοποιητικές αποδόσεις.

Ανασταλτικός παράγοντας πανευρωπαϊκά, ειδικά σε αυτή τη συγκυρία, είναι αναμφισβήτητα η αύξηση στις τιμές της ενέργειας και του κόστους των υλικών και οι πληθωριστικές πιέσεις που προβληματίζουν συνολικά την αγορά, ευελπιστώντας πάντως έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2022 να έχει σταθεροποιηθεί η κατάσταση με ένα νέο σημείο ισορροπίας.

Σε συνέχεια ακριβώς αυτών των πιέσεων, σε όλη την Ευρώπη, έχουν τεθεί πλέον υπό αναθεώρηση προς τα κάτω οι αρχικές εκτιμήσεις για την οικονομική ανάπτυξη το 2022. Ειδικά για την Ελλάδα, κρίσιμο ρόλο για εφέτος αναμένεται να παίξει για μία ακόμη φορά η πορεία του τουρισμού, ο οποίος ακόμη και στην προηγούμενη δεκαετία της οικονομικής κρίσης αποτέλεσε ανάχωμα στην ύφεση και την ανεργία και στη συνέχεια οδήγησε την χώρα σε θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης.

Στα €18,2 δισ. τα τουριστικά έσοδα προ πανδημίας

Είναι χαρακτηριστικό ότι προ πανδημίας, το 2019, χρονιά ρεκόρ με τουριστικά έσοδα 18,2 δισ. ευρώ, η οικονομική συνεισφορά, άμεση και έμμεση, του κλάδου έφτασε να αντιστοιχεί μεταξύ 27,5% έως 33,1% στο συνολικό ΑΕΠ της χώρας, ενώ για εφέτος τα μηνύματα για την Ελλάδα είναι παραπάνω από θετικά: Για την τουριστική σεζόν του 2022, η χώρα έχει ενισχύσει περαιτέρω το brand της διεθνώς, λόγω της πολύ καλής διαχείρισης της πανδημίας και φιγουράρει ως ένας από τους πιο ασφαλείς προορισμούς σε όλη τη Μεσόγειο.

Επιπλέον, η θερινή σεζόν ξεκίνησε νωρίτερα από ποτέ, μέσα στο Μάρτιο, ενώ για πρώτη φορά επίσης έχει αυξημένη συνδεσιμότητα με την άλλη πλευρά του Ατλαντικού και δη την αμερικανική αγορά. Μάλιστα οι προβλέψεις των τουριστικών φορέων αναφέρουν ότι, παρά τις γεωπολιτικές και οικονομικές προκλήσεις, δεν αποκλείεται να επιτευχθούν τα νούμερα ρεκόρ του κλάδου του 2019 ακριβώς και λόγω της μεγάλης επιθυμίας των Ευρωπαίων φέτος να ταξιδέψουν μετά από δύο χρόνια πανδημίας, με ό,τι αυτό (θετικό) συνεπάγεται για την ελληνική οικονομία.

Στο επίκεντρο η Αθηναϊκή Ριβιέρα

Επιπλέον, όσον αφορά ειδικά τo real estate, η Ελλάδα έχει το πλεονέκτημα των χαμηλότερων τιμών των ακινήτων: Ακόμη και για τις περιοχές που θεωρούνται πιο ακριβές, όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα ή τα δημοφιλή ελληνικά νησιά, οι τιμές είναι σαφώς χαμηλότερες σε σύγκριση με άλλους ευρωπαϊκούς προορισμούς που βρίσκονται στην πρώτη γραμμή. Επιπλέον δε θα πρέπει να μην προσμετράται και το γεγονός ότι μέσα στην πανδημία και ως ένα μέτρο ενίσχυσης της οικονομίας, συγκυριακά, ήρθε και το ευνοϊκότερο φορολογικό πλαίσιο για τους ξένους που θέλουν να εγκατασταθούν σε πιο μόνιμη βάση στην Ελλάδα, κάτι το οποίο επίσης λειτουργεί θετικά για το εγχώριο real estate.

Το κέντρο της Αθήνας

Το Κέντρο της Αθήνας χαρακτηρίζεται από μία μεγάλη πλειονότητα παλαιότερων κατοικιών με αρκετές εξαιρέσεις νεότερων ακινήτων, μεγάλο εύρος τιμών και φυσικά έναν αναξιοποίητο πολλές φορές πλούτο όσον αφορά τα διατηρητέα και νεοκλασικά κτίρια της παλιάς Αθήνας. Το Κολωνάκι, τα Ανάκτορα, η Πλάκα και τα Εξάρχεια βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης από αγοραστές. Το Κουκάκι επωφελείται σταθερά από τους επισκέπτες του Μουσείου της Ακρόπολης, με πολύ ανεπτυγμένη την οικονομία της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις πιο περιζήτητες και πολυτελείς κατοικίες γύρω από την Ακρόπολη.

Οι περιοχές των Αμπελοκήπων, του Ζωγράφου και της Καισαριανής, είναι οι πρώτες ως επί το πλείστον επιλογές των Ελλήνων αγοραστών λόγω της σχέσης τιμής, ασφάλειας και προσβασιμότητας στο κέντρο της πόλης. Η ζήτηση για τις περιοχές του κέντρου σε σχέση με την περασμένη χρονιά βαίνει συνεχώς ανοδικά, με μία μεγάλη μερίδα των αγοραστών να αναζητούν ακίνητα μικρά, της τάξεως των 50 - 70 τ.μ. για επενδυτικούς σκοπούς. Σημειώνεται ότι στις περιοχές της Καισαριανής και των Αμπελοκήπων, ένα σημαντικό μέρος των αγοραπωλησιών αφορά στα πιο καινούρια ή νεόδμητα ακίνητα, σε αντίθεση με τις περιοχές του κέντρου όπου η συντριπτική πλειονότητα των μεταβιβάσεων αφορά σε παλαιότερες κατασκευές.

Με δεδομένο την υψηλή ζήτηση κι επομένως τον «ανταγωνισμό» που παρατηρείται για τα μικρότερα ακίνητα του κέντρου, είναι πολλές οι αγοραπωλησίες που πραγματοποιούνται με μετρητά - ώστε να ολοκληρωθούν άμεσα - ενώ για τα μεγαλύτερα ποσά, πολλοί αγοραστές προτιμούν τη λύση του δανείου για να μη δεσμεύσουν μεγάλο όγκο διαθέσιμων κεφαλαίων. Σχετικά με την προσφορά καινούριων κατασκευών στη περιοχή του κέντρου, αυτές περιορίζονται σε συγκεκριμένες περιοχές όπως π.χ. στους Αμπελόκηπους, στο Νέο Κόσμο, στου Ζωγράφου και στην Καισαριανή - Γουδί. Το συμπέρασμα είναι ότι εντός του 2022, αναμένεται σημαντική αύξηση των μεταβιβάσεων λόγω της υψηλής ζήτησης.

Δυτικά Προάστια

Τα δυτικά προάστια συγκεντρώνουν μεγάλη μερίδα αγοραστών που αναζητούν μια πιο οικονομική κατοικία, με τις υποδομές και την πρόσβαση στο κέντρο της Αθήνας να έχουν βελτιωθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Για παράδειγμα, το Περιστέρι, το Αιγάλεω, ο Κορυδαλλός, η Νίκαια και η Αγία Βαρβάρα με τους σταθμούς του μετρό που διαθέτουν κάνουν σύντομη την πρόσβαση από το κέντρο της πόλης. Το Χαϊδάρι πάλι, και ειδικά η περιοχή γύρω από το δάσος Χαϊδαρίου με την πλούσια βλάστησή του, το καθιστούν μια από τις πιο πράσινες γειτονιές των δυτικών προαστίων.

Η Πετρούπολη γνωρίζει μεγάλη ανάπτυξη, με επιχειρηματίες να επενδύουν σε καταστήματα ενώ πολλές πολιτιστικές εκδηλώσεις διοργανώνονται στην περιοχή. Από την άλλη πλευρά, περιοχές όπως η Μεταμόρφωση, που είναι πιο μακριά από το κέντρο, ελκύουν πολλές εταιρείες και επενδύσεις στρατηγικού χαρακτήρα. Το Κερατσίνι και η Δραπετσώνα με το ιδιαίτερο λαϊκό χρώμα τους και την εγγύτητα στο λιμάνι, συγκεντρώνουν αγοραστές που αναζητούν μόνιμη κατοικία σε οικονομικές τιμές.

Συνολικά στα δυτικά προάστια το 2021 παρατηρήθηκε αύξηση των αγοραπωλησιών ακινήτων, μεσοσταθμικά στο 10% περίπου σε σύγκριση με το 2020, με σημαντικές διακυμάνσεις ανά περιοχή: Για παράδειγμα, στο Περιστέρι, τον Κορυδαλλό ή τις Αχαρνές το ποσοστό της αύξησης ήταν κοντά στο 10% ενώ στην Πετρούπολη και στο Χαϊδάρι οι μεταβιβάσεις αυξήθηκαν άνω του 50%. Από την άλλη, στο Αιγάλεω και σε άλλες περιοχές το αντίστοιχο ποσοστό είναι κοντά στο 20%. Διαπιστώνεται ότι οι τιμές στα δυτικά προάστια έχουν διατηρηθεί σταθερές, ωστόσο τα πιο καινούρια διαμερίσματα παρουσιάζουν ελαφρώς ανοδικές τάσεις, λόγω της στροφής των αγοραστών σε πιο ποιοτικά ακίνητα, με περισσότερες ανέσεις.

Τι ζητούν οι αγοραστές; Εύκολη πρόσβαση σε μέσα συγκοινωνίας (κυρίως στο μετρό), ενώ για όσους είναι πρόθυμοι να διαθέσουν περισσότερα κεφάλαια ζητούν και πάρκινγκ. Οι ξένοι αγοραστές στις γειτονιές των δυτικών προαστίων σπανίζουν πλην κάποιων ελάχιστων, κάτω του 10% επί του συνόλου, που μπορεί να αναζητούν ένα επενδυτικό ακίνητο σε περιοχή κοντά στο μετρό. Ως προς την προσφορά νέων ακινήτων, υπάρχει αυτή την περίοδο κινητικότητα σε νέες κατασκευές και σύμφωνα με εκτιμήσεις μπορεί να είναι και 10 φορές περισσότερα σε σύγκριση με την περίοδο του 2019. Τα στελέχη της Engel & Völkers θεωρούν ότι το 2022 η αύξηση των μεταβιβάσεων μπορεί να φτάσει ακόμη και το 50% σε σύγκριση με το 2021, καθώς βγαίνουν σταδιακά και νέα διαμερίσματα σε γειτονιές που τα επόμενα χρόνια θα εξυπηρετούνται από μέσα σταθερής τροχιάς.

Βόρεια Προάστια

Τα Βόρεια προάστια της Αθήνας κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών, έχουν κερδίσει μεγαλύτερο μερίδιο του αγοραστικού κοινού σε σύγκριση με άλλες περιοχές, ακριβώς επειδή συνδυάζουν οικιστική και εμπορική ανάπτυξη. Το Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Κηφισιά και η Εκάλη - παραδοσιακά συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον κοινού με μεγαλύτερο προϋπολογισμό - αλλά το Μαρούσι καθώς και το Χαλάνδρι, έρχονται πρώτα σε ζητήσεις από νέες οικογένειες με μέσα εισοδήματα - άνθρωποι που όταν μετοικίσουν εκεί δεν αναζητούν εύκολα αλλαγή κατοικίας. Τα βόρεια προάστια θεωρούνται ιδιαίτερα προνομιούχες περιοχές με περισσότερο πράσινο, απλωμένους φαρδείς δρόμους, χαμηλότερα κτήρια, ησυχία, έντονη τοπική οικονομική δραστηριότητα αλλά και εξαιρετική προσβασιμότητα, τόσο προς το κέντρο της Αθήνας όσο και προς το αεροδρόμιο, με αποτέλεσμα οι συγκεκριμένες περιοχές να αποτελούν ιδανική επιλογή για εργαζόμενους ακριβώς για το λόγο ότι έχουν άμεση πρόσβαση στους μεγάλους οδικούς άξονες.

Επιπλέον λόγω της παρουσίας δημοφιλών ιδιωτικών σχολείων - ελληνικών και διεθνών - τα βόρεια προάστια προτιμώνται από αρκετά στελέχη επιχειρήσεων του εξωτερικού, που ζουν και εργάζονται σε μεγάλες εταιρείες στην Αθήνα. Από τις περιοχές των βορείων προαστίων ξεχωρίζουν η Φιλοθέη και το Παλαιό Ψυχικό, που αποτελούσαν την «καρδιά» της παλιάς αριστοκρατικής Αθήνας και συγκεντρώνουν μέχρι και σήμερα πολλές βίλες, πολυτελείς μονοκατοικίες αλλά και γνωστά σχολεία και εκπαιδευτήρια.

Οι γενικότερες τάσεις όσον αφορά στη ζήτηση ακινήτων στα βόρεια προάστια είναι για μεσαίου μεγέθους σπίτια με 3 υπνοδωμάτια, πάρκινγκ και εύκολη πρόσβαση σε μετρό. Για την πλειοψηφία, η ζήτηση σε αυτές τις περιοχές είναι για σπίτια από 100 έως 120 τ.μ. Για τις premium περιοχές, η ζήτηση είναι για κατοικίες με ιδιαίτερα αρχιτεκτονικά χαρακτηριστικά, πολυτελή φινιρίσματα, ύπαρξη πισίνας ή ιδιόκτητου κήπου, αναβαθμισμένα ενεργειακά ενώ τελευταία μία νέα τάση που παρατηρείται και τείνει να διαμορφώνεται είναι η φύλαξη σε 24ωρη βάση. Το budget για καλά ακίνητα στη Φιλοθέη και το Ψυχικό μπορεί να ξεκινάει από 800 χιλ. ευρώ έως και 1 εκατ. ευρώ, ενώ υπάρχει και μία μερίδα αγοραστών που μπορεί να διαθέτουν κοντά στο μισό εκατομμύριο για την αγορά ενός παλιού ακινήτου, κρατώντας τα επιπλέον κεφάλαια για να τα ανακαινίσουν.

Ξεκινώντας από τα πιο χαμηλά εισοδήματα η ζήτηση για σπίτια είναι παλαιότερες κατασκευές από 70 τ.μ. έως 110 τ.μ. και budget από 180 έως 250 χιλ. ευρώ. Για τα μεσαία εισοδήματα η ζήτηση αφορά πιο καινούργια σπίτια των 90 - 130 τ.μ. με 3 υπνοδωμάτια και parking ενώ το budget μπορεί να φτάσει ακόμη και τις 500 χιλ. ευρώ. Για τα ανώτερα εισοδήματα η ιδιαίτερη αρχιτεκτονική είναι αυτή που απαιτείται από το αγοραστικό κοινό, το οποίο μπορεί να είναι διατεθειμένο να διαθέσει και πάνω από μισό εκατομμύριο αρκεί να βρει ένα καινούργιο ή τουλάχιστον πλήρως ανακαινισμένο σπίτι με υλικά τελευταίου σχεδιασμού.

Ο προϋπολογισμός για τα ανώτερα εισοδήματα ανεβαίνει πάνω από το μισό εκατομμύριο έως και το 1,2 εκατ. ευρώ, ενώ σε κάποιες λίγες περιπτώσεις υπάρχει και το κοινό των 2,5 - 3 εκατ. ευρώ αν και σε αυτές τις περιπτώσεις συνήθως πολλοί αγοραστές ζητούν οικόπεδα ώστε να χτίσουν το σπίτι των ονείρων τους. Σε αυτές τις κατηγορίες πάντως, οι ζητήσεις περιλαμβάνουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά όπως ενδοδαπέδια θέρμανση, πισίνα, δύο θέσεις πάρκινγκ μίνιμουμ, δωμάτιο υπηρεσίας, laundry room, ακόμη και εγκαταστάσεις φόρτισης για ηλεκτρικά αυτοκίνητα όταν πρόκειται για καινούρια σπίτια.

Η χρηματοδότηση από τις τράπεζες είναι πλέον ευκολότερη, αν και μεγαλύτερη είναι η ζήτηση από το κοινό των μεσαίων και ανωτέρων εισοδημάτων που αγοράζουν και με μετρητά. Σχετικά με τις νέες κατασκευές, από το δεύτερο μισό του 2021 και μετά φαίνεται ότι υπάρχει μεγαλύτερη κινητικότητα, έστω κι αν το κόστος των οικοδομικών υλικών τον τελευταίο καιρό αποτελεί πλέον πρόκληση για τους κατασκευαστές. Από την άλλη πλευρά, υπάρχει μεγάλη ζήτηση για νέα ακίνητα γι’αυτό το λόγο και στις περισσότερες περιπτώσεις, η κατασκευή συνεχίζει με βάση τον αρχικό προγραμματισμό. Ενδεικτικά, οι περισσότερες νέες κατασκευές καταγράφονται στο Μαρούσι, την Κηφισιά, τα Βριλήσσια, το Χαλάνδρι και το Γέρακα.

Νότια Προάστια

Από τον Πειραιά μέχρι το Σούνιο, το παραλιακό μέτωπο της Αθήνας είναι αυτό που βρίσκεται σταθερά τα τελευταία χρόνια στο προσκήνιο με πληθώρα έργων υπό ανάπτυξη που αναμένεται να προσδώσουν περαιτέρω υπεραξία σε όλες τις περιοχές που βρίσκονται στα πέριξ. Πέρα από τις πολύ ακριβές περιοχές των νοτίων προαστίων, τη Βούλα, τη Βουλιαγμένη και τη Γλυφάδα που βρίσκονται σταθερά στο επίκεντρο της ζήτησης, ήδη τα τελευταία χρόνια από τις πλέον ανερχόμενες είναι το Ελληνικό λόγω ακριβώς του μεγάλου project για την αξιοποίηση της έκτασης των 6.200 στρεμμάτων του πρώην αεροδρομίου, ενώ ιδιαίτερη δυναμική για το επόμενο διάστημα φαίνεται ότι συγκεντρώνει στην άλλη άκρη ο Πειραιάς, όπου πλέον υπάρχουν αρκετά νέα έργα σε εξέλιξη, με πιο χαρακτηριστικό το μεγάλο project για την «πράσινη» ανάπλαση του Πύργου Πειραιά.

Αντίστοιχα αναμένεται να συμβεί και στις περιοχές του Νέου Φαλήρου και του Μοσχάτου, όπου επίσης γίνονται έργα. Το Λαγονήσι, η Βάρη, η Σαρωνίδα, η Βάρκιζα και οι περιοχές μέχρι το Σούνιο και το Λαύριο είναι μεν πιο απομακρυσμένες, ωστόσο με την άνοδο των τιμών κατά τη διάρκεια των τελευταίων ετών στη Γλυφάδα, στη Βούλα και στη Βουλιαγμένη φαίνεται ότι προσελκύουν ολοένα και περισσότερους αγοραστές που ζητούν καλές τιμές κοντά σε θάλασσα. Τα προάστια της Αθηναϊκής Ριβιέρας είναι και αυτά που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ζήτηση από το ξένο κοινό, για ιδιοκατοίκηση αλλά και για επένδυση.

Η αγορά σε όλο το μήκος της Παραλιακής έχει εξελιχθεί το τελευταίο χρονικό διάστημα όσο μπαίνει στις ράγες το μεγάλο project για την αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού. Είναι χαρακτηριστικό ότι τους τελευταίους μήνες, υπάρχει μεγάλη οικοδομική δραστηριότητα στη Γλυφάδα, στη Βούλα και στο Ελληνικό όπου οι παλαιότερες κατασκευές πλέον κατεδαφίζονται ώστε να αντικατασταθούν από πολύ σύγχρονες κατοικίες με υψηλή ενεργειακή απόδοση και άριστη ποιότητα κατασκευής. Μάλιστα, το 2022- 2023 αναμένεται να ολοκληρωθούν αρκετές νέες κατασκευές με πολυτελή διαμερίσματα τα οποία έχουν ήδη βγει στην αγορά.

Οι εκτιμήσεις των στελεχών της Engel & Völkers αναφέρουν ότι η αύξηση αναμένεται να συνεχιστεί αν και πιο ήπια, με ρυθμούς κοντά στο 5% και τα επόμενα χρόνια λόγω ακριβώς της αυξημένης ζήτησης από ξένους αγοραστές. Η Ριβιέρα είναι αυτή που συγκεντρώνει και το μεγαλύτερο ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών, με το χαρακτηριστικό πάντως ότι για τις περιοχές από τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και κάτω, το ποσοστό των ξένων είναι κοντά στο 35% - 40%, ενώ για τις περιοχές από τη λεωφόρο Βουλιαγμένης και πάνω η συντριπτική πλειοψηφία, σε ποσοστό 90% και πάνω είναι Έλληνες.

Αντίστοιχα και για τις πιο απομακρυσμένες περιοχές (π.χ. Σαρωνίδα ή Βάρη) 7 στους 10 είναι και πάλι Έλληνες χωρίς να λείπει και το ξένο κοινό που μπορεί να θέλει το συνδυασμό της θάλασσας με πιο χαμηλές όμως τιμές. Στη Βούλα, τη Γλυφάδα και τη Βουλιαγμένη οι αγοραστές είναι από την Κεντρική Ευρώπη, υψηλού βιοτικού επιπέδου, ενώ στις περιοχές μετά τη Βάρκιζα είναι Έλληνες αγοραστές που ψάχνουν “value for money’’ ακίνητα με οικογένειες, όπως “value for money” ακίνητα αναζητούν Έλληνες, κυρίως μεσοαστικές οικογένειες προς τις περιοχές της Άνω Γλυφάδας και της Τερψιθέας.

Στην άλλη πλευρά του παραλιακού μετώπου, υπάρχουν επίσης δημοφιλείς περιοχές για κατοικία όπως ο Πειραιάς, η Καλλιθέα, το Μοσχάτο, ο Ταύρος, ο Άλιμος, η Αργυρούπολη, η Ηλιούπολη, ο Άγιος Δημήτριος, η Νέα Σμύρνη και το Παλαιό Φάληρο, αν και υπάρχει μεγάλη ανομοιογένεια ως προς τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και τα εισοδήματα που απευθύνεται.