Για να αποτυπώσει με πιο αντικειμενικό τρόπο την επενδυτική ελκυστικότητα της κατοικίας, η ανάλυση της ΕΚΤ αξιοποιεί τον δείκτη Sharpe, έναν καθιερωμένο χρηματοοικονομικό δείκτη που συνδέει την αναμενόμενη απόδοση μιας επένδυσης με τον κίνδυνο που τη συνοδεύει. Όσο υψηλότερος είναι ο δείκτης, τόσο πιο ελκυστική θεωρείται μια επένδυση, καθώς προσφέρει μεγαλύτερη αναμενόμενη απόδοση για δεδομένο επίπεδο κινδύνου.
Στην περίπτωση της κατοικίας, ο δείκτης Sharpe δεν βασίζεται σε πραγματικές αποδόσεις, αλλά στις προσδοκίες των ίδιων των νοικοκυριών. Συγκεκριμένα, υπολογίζεται ως η διαφορά μεταξύ της αναμενόμενης αύξησης των τιμών κατοικίας τους επόμενους 12 μήνες και της απόδοσης χωρίς κίνδυνο —η οποία προσεγγίζεται από το επιτόκιο καταθέσεων ενός έτους— διαιρεμένη με την αβεβαιότητα που δηλώνουν τα νοικοκυριά για την εξέλιξη των τιμών.
Τον τελευταίο χρόνο, ο δείκτης Sharpe της κατοικίας έχει βελτιωθεί αισθητά, αν και παραμένει χαμηλότερος από το υψηλό επίπεδο των αρχών του 2022
Μετά την πανδημία COVID-19, σημείωσε άνοδο έως τις αρχές του 2022, πριν υποχωρήσει απότομα. Η αντιστροφή της τάσης καταγράφηκε στα τέλη του 2023, όταν ο δείκτης άρχισε να ανακάμπτει σταθερά. Τον Σεπτέμβριο του 2025 βρέθηκε ελαφρώς πάνω από τον μέσο όρο του δείγματος, αλλά σαφώς χαμηλότερα από την κορύφωσή του.
Παρόμοια εικόνα παρουσιάζει και ο δείκτης «η κατοικία ως καλή επένδυση», δηλαδή το ποσοστό των νοικοκυριών που θεωρούν σήμερα συμφέρουσα την αγορά ακινήτου στη γειτονιά τους. Ο δείκτης αυτός άρχισε να υποχωρεί και να ανακάμπτει λίγο νωρίτερα από τον δείκτη Sharpe και, τον Σεπτέμβριο του 2025, βρισκόταν επίσης λίγο πάνω από τον μέσο όρο του, αλλά κάτω από τα επίπεδα του 2021.
Αναλύοντας τα επιμέρους στοιχεία του δείκτη Sharpe τα τελευταία χρόνια, διαπιστώνεται ότι οι διακυμάνσεις οφείλονται κυρίως στις προσδοκίες για την αύξηση των τιμών κατοικίας και στο επιτόκιο χωρίς κίνδυνο.
Από τα τέλη του 2021 έως τα μέσα του 2023, ο δείκτης υποχώρησε έντονα. Αρχικά, η αυξημένη αβεβαιότητα για τις τιμές και στη συνέχεια οι χαμηλότερες προσδοκίες ανόδου επιβάρυναν την επενδυτική εικόνα της κατοικίας. Παράλληλα, η αύξηση των επιτοκίων κατά την περίοδο σύσφιγξης της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ άσκησε πρόσθετες πιέσεις έως τα τέλη του 2023.
Η άνοδος του δείκτη από τον Ιούλιο του 2023 και μετά στηρίχθηκε κυρίως στην ενίσχυση των προσδοκιών για την αύξηση των τιμών, με μικρότερη συμβολή από τη μείωση της αβεβαιότητας. Επιπλέον, αντανακλά και τη μείωση του επιτοκίου χωρίς κίνδυνο, καθώς η νομισματική πολιτική εξομαλύνθηκε σε ένα περιβάλλον υποχώρησης των πληθωριστικών πιέσεων.
Ο μέσος δείκτης Sharpe της κατοικίας για την περίοδο Απριλίου 2020 – Σεπτεμβρίου 2025 παρουσιάζει σημαντικές διαφοροποιήσεις μεταξύ των νοικοκυριών, ανάλογα με τα δημογραφικά και οικονομικά τους χαρακτηριστικά.
Κατά μέσο όρο, υψηλότερες τιμές καταγράφονται σε μεγαλύτερης ηλικίας, άνδρες, οικονομικά εύρωστα, εργαζόμενα και πιο χρηματοοικονομικά εγγράμματα νοικοκυριά. Αυτό οφείλεται κυρίως στη χαμηλότερη αβεβαιότητα γύρω από τις προσδοκίες τους, αν και σε ορισμένες περιπτώσεις συμβάλλουν και υψηλότερες εκτιμήσεις για την άνοδο των τιμών.
Όσον αφορά τον τόπο κατοικίας, τα νοικοκυριά σε αστικές και περιαστικές περιοχές εμφανίζουν υψηλότερους δείκτες από εκείνα σε αγροτικές περιοχές, κυρίως λόγω υψηλότερων προσδοκιών για αύξηση των τιμών. Επιπλέον, ο δείκτης είναι συνήθως χαμηλότερος για τους ιδιοκτήτες σε σύγκριση με τους ενοικιαστές, λόγω χαμηλότερων μέσων προσδοκιών. Ωστόσο, μεταξύ των ιδιοκτητών δεν παρατηρείται ουσιαστική διαφορά μεταξύ όσων κατέχουν ακίνητο χωρίς δάνειο και όσων έχουν στεγαστικό δάνειο.
Συνολικά, ο δείκτης Sharpe της κατοικίας υποδηλώνει μια περαιτέρω, ήπια ανάκαμψη των επενδύσεων στην αγορά κατοικίας. Η σύγκριση της πορείας του δείκτη με τις πραγματικές πωλήσεις κατοικιών δείχνει στενή συσχέτιση μεταξύ των δύο μεγεθών, γεγονός που ενισχύει τη χρησιμότητά του ως εργαλείου παρακολούθησης της αγοράς
Ειδικότερα, η άνοδος του δείκτη έως τον Σεπτέμβριο του 2025 υποδηλώνει ότι οι πωλήσεις κατοικιών είναι πιθανό να συνεχίσουν να αυξάνονται, μετά τη μικρή κάμψη του δεύτερου τριμήνου. Αυτή η εξέλιξη αναμένεται να στηρίξει τις βραχυπρόθεσμες προοπτικές τόσο των επενδύσεων σε κατοικία όσο και της κατανάλωσης διαρκών αγαθών για το σπίτι, οι οποίες συνήθως ακολουθούν την πορεία των πωλήσεων κατοικιών.
