Πτώση στις τιμές των ακινήτων "βλέπει" η Capital Economics

Η αύξηση των επιτοκίων δεν επιβαρύνει την αγορά κατοικίας μόνο στις ΗΠΑ, σύμφωνα με ενημερωτικό σημείωμα από τον επικεφαλής οικονομολόγο της Capital Economics, Neil Shearing. Τα χαμηλά επιτόκια οδήγησαν σε μια «εξαιρετική — και εξαιρετικά παγκόσμια» άνοδο στις τιμές των κατοικιών, γράφει ο οικονομολόγος.

Τώρα που τα επιτόκια ανεβαίνουν ξανά, «υπάρχουν πολλές ενδείξεις ότι αυτή η αύξηση του κόστους δανεισμού -και η προσδοκία περαιτέρω αυξήσεων που θα ακολουθήσουν- πυροδοτεί ήδη απότομη πτώση τις αγοράς κατοικίας στις ανεπτυγμένες οικονομίες», γράφει η Shearing.

Οι τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ αυξήθηκαν ταχύτερα από ό,τι συνήθως σε μεγάλο μέρος της πανδημίας, καθώς τα επιτόκια έπεσαν σε ιστορικά χαμηλά. Οι τιμές των κατοικιών σε εθνικό επίπεδο τον Απρίλιο ήταν 20,6% υψηλότερες από εκείνες τον ίδιο μήνα πριν από ένα χρόνο, σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία για τον δείκτη S&P CoreLogic Case-Shiller.

Αναμένεται ότι η πτώση θα μειώσει το ΑΕΠ στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο, τον Καναδά, την Αυστραλία και τη Νέα Ζηλανδία μεταξύ 0,5% και 2% τα επόμενα δύο χρόνια. Αυτό θα μπορούσε να αναγκάσει τον Καναδά και τη Νέα Ζηλανδία να διατηρήσουν τα επιτόκια χαμηλότερα από το αναμενόμενο, σημειώνει ο ίδιος- αλλά δεν μπορεί να ειπωθεί το ίδιο για τις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο τον επόμενο χρόνο».

Το 2022 δεν είναι 2008

«Πόσο άσχημα θα μπορούσαν να γίνουν τα πράγματα; Οι αναλυτές πέφτουν στην παγίδα του να πιστεύουν ότι η νέα ύφεση θα μοιάζει με την προηγούμενη. Αλλά το 2022 δεν είναι το 2008», αναφέρει ο Shearing, αν και ο ίδιος αναγνωρίζει πως οι τιμές των κατοικιών θυμίζουν τα επίπεδα προ της παγκόσμιας χρηματοοικονομικής κρίσης.

Όμως η άνοδος των τιμών τροφοδοτήθηκε αυτή τη φορά από διαφορετικούς παράγοντες. Τότε, η φούσκα διογκώθηκε από την γιγάντωση των στεγαστικών δανείων, λόγω της χαλαρής εποπτείας και των χαμηλών στάνταρ δανεισμού. Όταν η "φούσκα" έσκασε, οι ιδιοκτήτες βρέθηκαν να χρωστούν περισσότερα από όσα άξιζαν τα σπίτια τους, με αποτέλεσμα οι αναγκαστικές πωλήσεις να επιτείνουν το καθοδικό σπιράλ της αγοράς.

Τώρα, υπάρχει λιγότερος δανεισμός στην αγορά κατοικιών και οι τράπεζες βρίσκονται σε πολύ καλύτερη κατάσταση, λόγω της εποπτείας που επιβλήθηκε μετά την κρίση.

Η άνοδος των ακινήτων αυτή τη φορά στηρίζεται στα πολύ χαμηλά επιτόκια, που κρατούν χαμηλά τις δόσεις των στεγαστικών δανείων ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, παρά την άνοδο των τιμών.

Καθώς οι κεντρικές τράπεζες ανεβάζουν τα επιτόκια, απομακρύνουν τον βασικό παράγοντα στήριξης των αγορών. Όμως, από την άλλη, η στροφή στα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου σημαίνει ότι τα υψηλότερα επιτόκια των κεντρικών τραπεζών θα αργήσουν να φανούν στο κόστος των στεγαστικών δανείων των νοικοκυριών.

Όμως, τα υψηλότερα επιτόκια θα πιέσουν όσους αγοράζουν σπίτι για πρώτη φορά και όσους θέλουν αναχρηματοδότηση του δανείου τους.

Στο πλαίσιο αυτό, η Capital Economics εξηγεί ότι η πτώση της αγοράς ακινήτων έρχεται σε τέσσερα στάδια:

–          Πρώτα εξασθενεί η ψυχολογία στις έρευνες για τα ακίνητα.

–          Μετά μειώνεται η κίνηση των ενδιαφερόμενων αγοραστών (στις αγγελίες κτλ).

–          Στο τρίτο στάδιο, μειώνονται οι εγκρίσεις στεγαστικών δανείων, οι πωλήσεις κατοικιών, οι ενάρξεις οικοδομών κτλ.

–          Και τελικά, οι τιμές πέφτουν.