Πώς η αγορά κατοικιών "τρέλανε" τη Wall Street το 2023

Χαρακτηριστικό παράδειγμα του οικονομολόγου της Wells Fargo, Charlie Dougherty, ο οποίος τον Μάρτιο περίμενε ότι οι τιμές των κατοικιών σε εθνικό επίπεδο στις ΗΠΑ θα μειωθούν κατά 4,5% το 2023, αλλά μέχρι τον Οκτώβριο (όπου τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων πλησίαζαν το 8%) αναθεώρησε λέγοντας ότι οι αξίες των κατοικιών θα κέρδιζαν αντ' αυτού 1,8% τη χρονιά που μόλις "έφυγε". 

Δεν ήταν ο μόνος. Οι συνάδελφοί του στην Morgan Stanley και την Goldman Sachs μαζί με οικονομολόγους που συμμετείχαν σε δημοσκόπηση του πρακτορείου Bloomberg βρέθηκαν επίσης σε δύσκολη θέση όσον αφορά στις τιμές, στις πωλήσεις νέων κατοικιών και στα επιτόκια στεγαστικών δανείων το 2023- συχνά αντιστρέφοντας κατευθύνσεις από προηγούμενες προβλέψεις.

Οι αναθεωρήσεις δείχνουν ότι από νωρίς πολλοί υποτίμησαν την ανθεκτικότητα της ζήτησης του κλάδου των κατοικιών στο real estate ενόψει των αυξανόμενων επιτοκίων στεγαστικών δανείων και δεν συνειδητοποίησαν πλήρως την πίεση που είχαν τα χαμηλά επιτόκια στους πιθανούς πωλητές - επηρεάζοντας τα διαθέσιμα αποθέματα και τις τιμές.

«Αν έβαζα τον εαυτό μου πίσω στις αρχές του 2023 όταν γράφαμε σε αυτήν την έκθεση, θα έλεγα ότι η ισχύς της οικονομίας ήταν ένας από τους μεγαλύτερους παράγοντες, που βοήθησε τη στεγαστική δραστηριότητα και τις τιμές των κατοικιών να είναι λίγο πιο ανθεκτικές από αναμενόμενο», είπε ο Dougherty στο Yahoo Finance σε συνέντευξή του. «Είναι δύσκολο να το προβλέψεις. Αυτή είναι μια από τις προκλήσεις της πρόβλεψης αυτών των πραγμάτων είναι όλοι είναι διαφορετικοί παράγοντες».

Αναθεωρήσεις τιμών κατοικιών

Από τον Οκτώβριο, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,8% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του εθνικού δείκτη τιμών κατοικιών S&P CoreLogic Case-Shiller, σημειώνοντας την ταχύτερη αύξηση μέχρι στιγμής. Αυτό είναι περισσότερο σύμφωνο με την πρόβλεψη του James Egan τον τελευταίο μήνα του χρόνου ότι οι τιμές των κατοικιών θα ανατιμηθούν 4% σε ετήσια βάση από τον Δεκέμβριο του 2022. Ωστόσο, ο επικεφαλής της Morgan Stanley χρειάστηκε πολύ χρόνο για να καταλήξει σε μια τόσο ακριβή πρόβλεψη. 

Πηγαίνοντας στη αρχή του χρόνου ο Egan προέβλεψε ότι οι τιμές θα υποχωρούσαν κατά 4%, αντί να αυξηθούν τόσο πολύ. Τον Ιούνιο, αναθεώρησε την πρόβλεψή του, λέγοντας ότι οι τιμές θα είναι σταθερές για το 2023. Τον Αύγουστο, σημείωσε ότι η σύντομη πτώση των τιμών στις αρχές του έτους θα ήταν βραχυχρόνια. «Προβλέπουμε ότι ο δείκτης Case-Shiller θα είναι στο -0,2% σε ετήσια βάση/+0,8% σε μηνιαία βάση», έγραφε τον Αύγουστο.

Άλλες τράπεζες της Wall Street ήταν στο ίδιο μήκος κύματος, αναμένοντας τις τιμές των κατοικιών να υποχωρήσουν για το εξεταζόμενο διάστημα, συμπεριλαμβανομένου του αναλυτή στρατηγικής σταθερού εισοδήματος της Goldman Sachs, Vinay Viswanathan, ο οποίος προέβλεψε τον Μάρτιο ότι οι αξίες των κατοικιών θα υποχωρήσουν 6,1% σε ετήσια βάση. Τον Ιούνιο, ο ίδιος χαμήλωσε αρκετά τις προβλέψεις του αναμένοντας πτώση μόλις 2,2%.