Σε ποιες αγορές κατοικίας είναι έτοιμη να σκάσει η "φούσκα"

Σύμφωνα με το σχετικό δείκτη ο οποίος ανέλυσε τις τιμές ακινήτων σε 25 μεγαλουπόλεις σε όλο τον κόσμο από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, το Τορόντο και η Φρανκφούρτη βρίσκονται στην κορυφή του φετινού δείκτη. Και οι δύο αγορές εμφάνισαν έντονα χαρακτηριστικά φούσκας τιμών. Οι κίνδυνοι είναι εξίσου υψηλοί στη Ζυρίχη, το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ, το Βανκούβερ, το Άμστερνταμ, το Τελ Αβίβ και το Τόκιο.  

Στις ΗΠΑ, και οι πέντε πόλεις που αξιολογήθηκαν βρίσκονται σε υπερτιμημένη περιοχή, με την ανισορροπία να είναι πιο ευδιάκριτη στο Μαϊάμι και το Λος Άντζελες, παρά στο Σαν Φρανσίσκο, τη Βοστώνη και τη Νέα Υόρκη. Οι αγορές ακινήτων στη Στοκχόλμη, το Παρίσι και το Σίδνεϊ παραμένουν υπερτιμημένες παρά κάποιες τάσεις υπαναχώρησης. Άλλες αγορές με σημεία υπερτίμησης περιλαμβάνουν τη Γενεύη, το Λονδίνο, τη Μαδρίτη και τη Σιγκαπούρη. 

Το Σάο Πάολο - μια νέα προσθήκη στον φετινό δείκτη - παραμένει σε λογικά επίπεδα τιμών μαζί με το Μιλάνο και τη Βαρσοβία. Παρά την έντονη και ισχυρή χρονιά, η στεγαστική αγορά του Ντουμπάι βρίσκεται επίσης σε περιοχή εύλογης αποτίμησης. 

Η ονομαστική αξία των κατοικιών στις 25 πόλεις που αναλύθηκαν σημείωσε αύξηση της τάξης σχεδόν του 10% κατά μέσο όρο από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022, τον υψηλότερο ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης από το 2007. Επιπλέον, η επιτάχυνση της αύξησης των εκκρεμών ενυπόθηκων δανείων ήταν εμφανής σε σχεδόν κυριολεκτικά όλες τις πόλεις και για δεύτερη συνεχή χρονιά, το χρέος των νοικοκυριών ανέβηκε σημαντικά ταχύτερα από τον μακροπρόθεσμο μέσο όρο. 

Οι τιμές των κατοικιών στις μη αστικές περιοχές ανέβηκαν ταχύτερα από ό,τι στις πόλεις για δεύτερο συνεχές έτος. Επιπλέον, η άνοδος των τιμών έχει επιβραδυνθεί αξιοσημείωτα σε σχέση με τον πληθωρισμό. Εντούτοις, οι τρέχουσες αποτιμήσεις είναι αρκετά υψηλές. 

Στο επίκεντρο τα επιτόκια

Ως αποτέλεσμα των χαμηλών επιτοκίων, οι τιμές των κατοικιών και τα μισθώματα αυξάνονται δυσανάλογα με τα εισοδήματα κατά την τελευταία δεκαετία. Οι πόλεις που κατατάσσονται σήμερα στην περιοχή κινδύνου για φούσκα έχουν βιώσει αυξήσεις τιμών κατά μέσο όρο ίσες με 60% σε σχέση με τον πληθωρισμό κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ενώ τα πραγματικά εισοδήματα και τα μισθώματα αυξήθηκαν μόνο κατά 12%. 

Τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων έχουν σχεδόν διπλασιαστεί κατά μέσο όρο σε όλες τις υπό εξέταση πόλεις, από τότε που σημειώθηκε το χαμηλότερο επίπεδό τους στα μέσα του 2021. Σε συνδυασμό με την ιδιαίτερη αύξηση των τιμών των ακινήτων, η επιφάνεια του διαθέσιμου χώρου διαβίωσης που είναι οικονομικά προσιτή για έναν υψηλά καταρτισμένο υπάλληλο είναι, κατά μέσο όρο, κατά ένα τρίτο χαμηλότερη από ό,τι ήταν μόλις πριν από την πανδημία. 
 

Τέλος παιχνιδιού 

Η (ακόμα) ισχυρή αγορά εργασίας έχει πλέον καταστεί ο τελευταίος πυλώνας στήριξης της ιδιοκατοικούμενης στεγαστικής αγοράς στις περισσότερες πόλεις. Με την επιδείνωση των οικονομικών συνθηκών, αυτό επίσης κινδυνεύει να αλλάξει. 

Φτιάχνονται φούσκες στην Ευρώπη

Η Φρανκφούρτη και το Mόναχο παρουσιάζουν τους μεγαλύτερους κινδύνους στεγαστικής φούσκας στις αγορές της Ευρωζώνης που καλύπτονται από την παρούσα έκθεση. Και στις δύο γερμανικές πόλεις οι τιμές των ακινήτων έχουν τουλάχιστον υπερδιπλασιαστεί σε ονομαστικούς όρους την τελευταία δεκαετία, αν και η τρέχουσα ανάπτυξη υπαναχώρησε περίπου κατά 5% από τα μέσα 2021 έως τα μέσα του 2022 από διψήφια επίπεδα. Ο συνδυασμός του αυξανόμενου κόστους χρηματοδότησης και της προοπτικής για χαμηλή οικονομική ανάπτυξη το 2023 θα πρέπει να αποσυμπιέσει μέρος του ενθουσιασμού της αγοράς, παρά τα ιστορικά πολύ χαμηλά ποσοστά κενών θέσεων. 

Η στεγαστική αγορά του Άμστερνταμ σημείωσε την ισχυρότερη αύξηση τιμών μεταξύ των αγορών της Ευρωζώνης, αγγίζοντας το 17% σε ονομαστικούς όρους και η πόλη κατατάσσεται τώρα στην περιοχή κινδύνου φούσκας. Τα ισχυρά οικονομικά μεγέθη δεν θα εμποδίσουν τη διόρθωση, εάν αυξηθούν περαιτέρω τα ποσοστά ενυπόθηκων δανείων. 

Στη Μαδρίτη, η αύξηση των τιμών επιταχύνθηκε από την έναρξη της πανδημίας. Η ισπανική πρωτεύουσα βρίσκεται πλέον σε υπερτιμημένη περιοχή, παρόλο που κατά μέσο όρο ένας ειδικευμένος υπάλληλος μπορεί ακόμη να έχει την οικονομική δυνατότητα να αποκτήσει τον μεγαλύτερο χώρο διαβίωσης ανάμεσα σε όλες τις αγορές της Ευρωζώνης, όπως επισημαίνει η έρευνα. 

Στο Μιλάνο η οικονομική ανάκαμψη μετά την πανδημία και τα χαμηλότερα επιτόκια, τα φορολογικά κίνητρα για την ανακαίνιση κτιρίων υποστήριξαν την αύξηση των τιμών, μετά από μια δεκαετία στασιμότητας των τιμών. 

Ωστόσο, η στέγαση στο Παρίσι αποτελεί την πιο ακραία περίπτωση μεταξύ των αγορών της Ευρωζώνης που ανέλυσε η μελέτη, καθώς οι ονομαστικές τιμές της ακίνητης περιουσίας παρέμειναν στάσιμες από τα μέσα του 2021 έως τα μέσα του 2022 και, κατά συνέπεια, η γαλλική πρωτεύουσα εγκατέλειψε την περιοχή κινδύνου φούσκας. Σε κάθε περίπτωση, το Παρίσι παραμένει η λιγότερο οικονομικά προσιτή αγορά της Ευρωζώνης στη μελέτη. 

Η στεγαστική αγορά του Λονδίνου βρίσκεται σε υπερτιμημένη περιοχή. Οι τιμές είναι υψηλότερες κατά 6% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, υποστηριζόμενες από διαρθρωτική έλλειψη στέγης εν μέσω αύξησης της ζήτησης μετά την πανδημία. Τα ενοίκια αυξήθηκαν, καθώς οι αγοραστές που επρόκειτο να επενδύσουν αντιμετώπιζαν δυσκολίες να εντοπίσουν τα κατάλληλα ακίνητα. Ωστόσο, η αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων, η κατάργηση της παύσης των τελών χαρτοσήμου και οι αβέβαιες οικονομικές προοπτικές επιδεινώνουν τις προοπτικές των τιμών. 

Η Βαρσοβία έχει πλέον μία από τις ισχυρότερες αγορές εργασίας στην Ανατολική Ευρώπη, με την έξαρση να δελεάζει νέους πολίτες και επενδυτές για ακίνητα προς μίσθωση. Η αγορά έχει παραμείνει σε εύλογα επίπεδα τιμών, αλλά η στέγαση έχει καταστεί όλο και πιο ακριβή λόγω των υψηλών τιμών και της ταχείας αύξησης των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων. 

Αντιθέτως, η αυστηρότερη νομισματική πολιτική είχε άμεση επίπτωση στην αγορά κατοικίας της Στοκχόλμης. Ακολούθησε μείωση των τιμών άνω του 10% κατά το δεύτερο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, με αποτέλεσμα οι επιδόσεις του δείκτη να βρίσκονται έξω από τη ζώνη φούσκας και σε υπερτιμημένο επίπεδο.

Αναφορικά με την Ελβετία σύμφωνα με την έκθεση η συνεχιζόμενη ισχυρή επενδυτική ζήτηση σε ένα περιβάλλον αρνητικών επιτοκίων αποτέλεσε τον κύριο μοχλό της τάσης των τιμών στη Ζυρίχη. Οι τιμές των κατοικιών στην περιοχή αυξήθηκαν περίπου κατά 20% από την αρχή της πανδημίας. Συνολικά, η σχέση μεταξύ των τιμών αγοράς και των μισθωμάτων είναι εκτός ισορροπίας και η αγορά βρίσκεται στη ζώνη κινδύνου φούσκας. Στη Γενεύη, ο δείκτης τιμών των μισθωμάτων έχει φθάσει επίσης σε υψηλά επίπεδα που είναι εκτός συγχρονισμού με τα επιτόκια που είναι σταθερά σε θετικό έδαφος, και η αγορά είναι υπερεκτιμημένη. Η πόλη χάνει έδαφος σε σχέση με τη Ζυρίχη, τόσο όσον αφορά τις τιμές όσο και την αύξηση του πληθυσμού, καθώς οι κάτοικοι της Γενεύης μετακινούνται πλέον σε πιο προσιτές περιοχές.