Σε βραχυπρόθεσμο ορίζοντα, ωστόσο, η πτώση του ποσοστού των συμβολαίων που τελικά κλείνουν μετά από κάθε υπόδειξη υποδεικνύει ότι στους επόμενους μήνες η αγορά θα ισορροπήσει σε χαμηλότερα επίπεδα αριθμού συναλλαγών, γεγονός το οποίο αναμένεται να δοκιμάσει τις αντοχές του συστήματος.
Πιο συγκεκριμένα:
Υψηλή ζήτηση
Η διεθνής ζήτηση παραμένει σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα με τον αριθμό της ζήτησης να είναι σταθερά ανοδικός τα τελευταία 12 τρίμηνα και το δείκτη Αίτημα Ζήτησης / Επιτόπιες Υποδείξεις Ακινήτων να διαμορφώνεται στο εννεάμηνο του 2022 στο 15,3% έναντι 13,2% και 12% τις αντίστοιχες περιόδους του 2021 και 2020.
Ο Όγκος Ζήτησης υπερδιπλασιάστηκε μέσα σε 2 χρόνια
Σε ό,τι αφορά τον Όγκο της Ζήτησης (συνολική αξία που προκύπτει από τον αριθμό των αιτημάτων ζήτησης με βάση τη ζητούμενη τιμή για κάθε αίτημα) υπερδιπλασιάστηκε μέσα στα δύο τελευταία χρόνια αγγίζοντας στο εννεάμηνο του 2022 τα 4,2 δισ. ευρώ έναντι 1,7 δισ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2020.
Η συγκεκριμένη άνοδος αποδίδεται κατά κύριο λόγο:
- στη συστηματική προώθηση ελληνικών ακινήτων πολυτελείας στην Αγοραστική Κατηγορία των Ατόμων Υπερ-Υψηλής Καθαρής Θέσης (Ultra High Net Worth Individuals - UHNWI),
- στην αυξημένη ρευστότητα της περιόδου 2020-2021, (3) στα μοτίβα συμπεριφοράς των UHNWI κατά την περίοδο της πανδημίας.
Το μέσο συμβόλαιο άγγιξε τα €2,9 εκατ.
Η αξία της μέσης συναλλαγής διατηρεί μια σταθερά ανοδική πορεία αγγίζοντας τα 2,9 εκατομμύρια ευρώ στο εννεάμηνο του 2022 έναντι 2,7 και 2,5 εκατ. ευρώ στις αντίστοιχες περιόδους του 2021 και 2020.
Το ποσοστό “κλεισίματος” μειώνεται
Αν και ο τελικός αριθμός συναλλαγών στο εννεάμηνο του 2022 παρέμεινε σε υψηλά επίπεδα, υπήρξε ουσιαστικός εξορθολογισμός των επιτυχημένων υποδείξεων. Πιο συγκεκριμένα, ενώ στο 2021 έκλεισε με συμβόλαιο το 14,3% των υποδείξεων, στο 2022 το αντίστοιχο ποσοστό έπεσε στο 7,9%.
Η εξέλιξη αυτή αντικατοπτρίζει ουσιαστικά:
- την απροθυμία των πωλητών να ολοκληρώσουν συναλλαγές και να βάλουν νέα ακίνητα στην αγορά,
- την απουσία πραγματικά ιδιαίτερων ακινήτων έπειτα από μια περίοδο έντονης κινητικότητας,
- τη διστακτικότητα των UHNWI να προχωρήσουν σε συναλλαγές μέσα σε μια περίοδο έντονης γεωπολιτικής και μακροοικονομικής αστάθειας, και
- τη συγκρατημένη διάθεση του χρηματοπιστωτικού συστήματος στη Νότια Ευρώπη να χρηματοδοτήσει σχετικές αγορές.
Από ΗΠΑ και Μεγάλη Βρετανία η μεγαλύτερη ζήτηση
Σε ό,τι αφορά το ενδιαφέρον από επιμέρους χώρες, τα πρωτεία είχαν οι Ηνωμένες Πολιτείες καθώς μία στις πέντε ζητήσεις στο πρώτο εννεάμηνο του 2022 ήρθε από τη συγκεκριμένη αγορά. Ακολούθησε το Ηνωμένο Βασίλειο και η πρώτη τριάδα έκλεισε με ζητήσεις που είχαν προέλευση το εσωτερικό κοινό της χώρας. Αξίζει να σημειωθεί ότι η ζήτηση από ΗΠΑ, Ηνωμένο Βασίλειο και Ελλάδα ξεπερνά το 45% της συνολικής ζήτησης με τη δεκάδα να συμπληρώνεται από τη Γαλλία, τη Γερμανία, την Ελβετία, το Ισραήλ, τον Καναδά, την Αυστραλία και το Βέλγιο.
Σε Κέρκυρα και Μύκονο το ¼ της ζήτησης
Σε επίπεδο προορισμών, την τιμητική τους είχαν για μια ακόμη χρονιά Κέρκυρα και Μύκονος, οι οποίες αντιπροσωπεύουν το 26,3% της συνολικής ζήτησης, με τα Νότια Προάστια της Αθήνας να συμπληρώνουν την τριάδα και την Πάρο, τη Ρόδο και την Τήνο να ακολουθούν. Σε κάθε περίπτωση αυτό που αξίζει να σημειωθεί είναι ότι σε βάθος 5ετίας έχει αναπτυχθεί σημαντικά και η ορατότητα αρκετών εναλλακτικών προορισμών σε ολόκληρη την Ελλάδα.
Με αφορμή τα δεδομένα της πρώτης ανάλυσης αγοράς ο Σάββας Σαββαΐδης, Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος των Greece Sotheby’s International Realty σημειώνει: “Είναι γεγονός ότι το τελευταίο εξάμηνο, και παρά τα ιστορικά υψηλά επίπεδα ενδιαφέροντος για τα ακίνητα πολυτελείας στην Ελλάδα, καταγράφεται σημαντική κάμψη της αποφασιστικότητας των ενδιαφερόμενων αγοραστών να κλείσουν συμφωνίες αγοράς ακινήτων. Η παρατεταμένη αβεβαιότητα της διεθνούς γεωπολιτικής σκηνής σε συνδυασμό με την ανησυχία για τη διάρκεια και το βάθος της οικονομικής κρίσης φαίνεται ότι έχει πλήξει μεταξύ άλλων το κλίμα ευφορίας και θετικής αγοραστικής διάθεσης για ακίνητα πολυτελείας παγκοσμίως. Η Ελλάδα, όπως και οι υπόλοιποι ανταγωνιστικοί προορισμοί στη Μεσόγειο, ακολουθούν τη διεθνή τάση. Είναι μια νέα κατάσταση την οποία παρακολουθούμε με ιδιαίτερη προσοχή. Ενδεχομένως να δούμε διόρθωση στις τιμές κάποιων ακινήτων.
Ωστόσο θα πρέπει να σημειώσουμε ότι η ανάλυση των δεδομένων στην Ελλάδα αναδεικνύει ξεκάθαρα τις μακροπρόθεσμες προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων πολυτελείας. Η μεγάλη εικόνα είναι ότι ακόμα και έπειτα από ένα ‘ράλι’ τριών ετών η Ελλάδα διαθέτει μόλις το 4% των πολυτελών ακινήτων των βασικών αγορών με τις οποίες ανταγωνιζόμαστε στη Μεσόγειο (Γαλλία, Πορτογαλία, Ισπανία, Ιταλία Κύπρος, Μονακό).
Η δυναμική εξέλιξης αυτού του ποσοστού μπορεί να σηματοδοτήσει ακόμη και διπλασιασμό του στα χρόνια που έρχονται, ειδικά εάν η χώρα συνεχίσει στον δρόμο που ήδη βαδίζει. Κύρια προαπαιτούμενα είναι τα προφανή: προσήλωση στην υλοποίηση επενδυτικών έργων υποδομών (μαρίνες, αεροδρόμια, γήπεδα γκολφ κ.λπ.), ταχεία υλοποίηση νέων διακεκριμένων οικιστικών αναπτύξεων και, φυσικά, βελτίωση του μακροοικονομικού κλίματος διεθνώς”.
