Σημάδια σταθεροποίησης στην αγορά γραφείων

Σύμφωνα με ανάλυση της BNP Paribas RE πραγματοποιήθηκαν συναλλαγές περίπου 1,80 εκατ. τ.μ. σε χώρους γραφείων κατά το 1ο τρίμηνο του 2023 στις 17 κύριες ευρωπαϊκές αγορές, σημειώνοντας μείωση 22% έναντι του 1ου τριμήνου του 2022. Και σε όγκο καταγράφεται το εξεταζόμενο διάστημα μείωση 15% από το μέσο όρο 10ετίας. Σύμφωνα με τους αναλυτές η απορρόφηση μειώθηκε σε πολλές αγορές, όπως το Δουβλίνο (-42%), το Κεντρικό Παρίσι (-36%), η Βαρσοβία (-36%) και σε έξι γερμανικές πόλεις (-24%). Την ίδια στιγμή η Ρώμη και το Άμστερνταμ βρίσκονται σε αντίθετη τροχιά με άνοδο 70% και 34% αντίστοιχα.

Όπως φαίνεται από την έκθεση της BNP Paribas RE το συνολικό ποσοστό κενών θέσεων γραφειακών ακινήτων στην Ευρώπη διαμορφώθηκε στο 7,4% το πρώτο τρίμηνο του 2023 (+20 μ.β.) έναντι 1ου τριμήνου 2022. Οι περισσότερες αγορές είναι σταθερές, αν και οι κενές θέσεις αυξήθηκαν στη Βαρκελώνη (+300 μ.β έναντι του πρώτου τριμήνου του 2022) και στο Δουβλίνο (+210 μ.β). Οι περισσότερες αγορές παρουσιάζουν δυναμική δύο ταχυτήτων, με χαμηλή διαθεσιμότητα σε κεντρικές υποαγορές και σε νέα κτίρια και πολύ υψηλότερα ποσοστά κενών θέσεων σε περιφερειακές περιοχές γραφείων.

Σε άνοδο οι τιμές των ενοικίων

Έχοντας διατηρήσει την αξία τους κατά την περίοδο της πανδημία, τα ενοίκια των γραφείων στις βασικές πόλεις αυξάνονται τώρα ξανά. Με την ευρεία υιοθέτηση υβριδικών μοντέλων εργασίας, οι εταιρείες αναζητούν ελκυστικούς ειδικά διαμορφωμένους χώρους εργασίας που προσφέρουν μεγαλύτερη συνδεσιμότητα. Οπως λένε οι αναλυτές, η πολύ χαμηλή διαθεσιμότητα ποιοτικών περιουσιακών στοιχείων και η ελκυστικότητα των κτιρίων Α κατηγορίας που βρίσκονται στις πιο περιζήτητες περιοχές ανεβάζουν τις αξίες στα ύψη. Πιο συγκεκριμένα, τους τελευταίους 12 μήνες, το Λονδίνο καταγράφει άνοδο 21%, το Μιλάνο 10%, η Βαρσοβία και το Δουβλίνο 8%. 

Ελλειψη νέων χώρων στην Ελλάδα

Η έλλειψη σύγχρονων ποιοτικών γραφειακών χώρων αποτελεί το σημαντικότερο πρόβλημα της εγχώριας αγοράς γραφείων σύμφωνα με παράγοντες του κλάδου. Την ίδια ώρα οι εταιρείες επιλέγουν να προχωρήσουν στην αναδιαμόρφωση παλαιότερων εγκαταστάσεων και την μετατροπή τους σε προϊόν Α κατηγορίας. «Η αγορά γραφείων γενικά κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του ακινήτου» ήταν το βασικό μήνυμα εκπροσώπων των ελληνικών ΑΕΕΑΠ κατά τη διάρκεια του 16ου RED Business Point. Οι ίδιοι ανέφεραν ότι οι σύγχρονες εταιρείες αναζητούν κυρίως «πράσινα» κτίρια και οι επενδυτές ενδιαφέρονται για χαρτοφυλάκια βιώσιμων ακινήτων. Τα ποσοστά κενών γραφειακών χώρων κινούνται πέριξ του 7,45% ενώ η τιμή μίσθωσης για προνομιακά κτίρια γραφείων ανά τετραγωνικό μέτρο ξεπερνά τα €25 το μήνα. 

«Το υφιστάμενο stock είναι πολύ κακής ποιότητας, οπότε κάτι πρέπει να γίνει» είπε μεταξύ άλλων η κα. Τζένη Μουρούσια, CIO της Noval Property. Ενώ όπως χαρακτηριστικά ανέφερε η κα. Τερέζα Μεσσάρη CFO, COO της Prodea Investment «οι ΑΕΕΑΠ αναγκάζονται να γίνουν και developers ή σε συνεργασία με τις λίγες εταιρίες αξιοποίησης ακινήτων που υπάρχουν να δημιουργούν προϊόν με κριτήρια αειφορίας το οποίο να είναι σε θέση να προσελκύσει μεγάλα ονόματα του εγχώριου και ξένου επιχειρείν». Ο κ. Ερρίκος Αρώνες Δ/νων Σύμβουλος της Hellenic Properties δήλωσε κατά τη διάρκεια του 16ου RED Meeting Point ότι «οι μισθωτές χωρίζονται σε δύο κατηγορίες, σε αυτούς που μπορούν να πληρώσουν το ESG σε κτιριακές υποδομές και σε αυτούς που δεν μπορούν να το πληρώσουν. Οι μεν έχουν περάσει στην άλλη όχθη, τους είναι απαραίτητο για να μισθώσουν ένα κτήριο. Οι δε συνεχίζουν να το υποβιβάζουν σα χαρακτηριστικό και αυτοί δε θα μπορέσουν να ξεφύγουν από αυτό το τρένο».