Σύμφωνα με το νέο πρόγραμμα 485-x, τα κτίρια ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων που υπερβαίνουν τις 100 μονάδες υπόκεινται σε άλλους κανονισμούς όπως υψηλότερους μισθούς για τους εργάτες ($40/ώρα και πάνω) και αυστηρότερους κανόνες για την προσβασιμότητα και τον αριθμό των προσιτών σε τιμή κατοικιών.
Αντίθετα, τα έργα με έως 99 διαμερίσματα μπορούν να λάβουν φοροαπαλλαγή 35 ετών, ενώ υποχρεούνται μόνο να διαθέσουν 20% των διαμερισμάτων σε νοικοκυριά με εισόδημα 80% του μέσου όρου της περιοχής. Έτσι, οι κατασκευαστές βρίσκουν οικονομικό όφελος στο να περιορίζουν τα έργα τους μέχρι 99 μονάδες.
Επιπτώσεις στην αγορά κατοικίας
Το αποτέλεσμα είναι προφανές. Τα νέα κτίρια θα είναι μικρότερα και λιγότερο προσιτά, παρά την πρόθεση του προγράμματος να ενισχύσει τη φθηνή στέγαση και να διασφαλίσει δίκαιους μισθούς. Οπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων οι ενοικιαστές, σε μια πόλη με ήδη περιορισμένες επιλογές κατοικίας, αντιμετωπίζουν νέα εμπόδια.
Επιπλέον, τα μεγαλύτερα έργα -που έχουν από 150 διαμερίσματα και άνω- ειδικά στις κεντρικές ζώνες Α και Β, υπόκεινται σε αυστηρότερες απαιτήσεις:
- 25%–50% των διαμερισμάτων σε χαμηλό εισόδημα.
- Μισθοί εργολάβων $63–$72/ώρα.
- Μέχρι 40 χρόνια φοροαπαλλαγής για τους κατασκευαστές.
Για πολλούς developers, η συνδυασμένη πίεση αυξάνει το κόστος και μειώνει τα πιθανά κέρδη, κάνοντας πιο συμφέρουσα τη στρατηγική «99 διαμερισμάτων».
Η τάση αυτή, αναφέρουν οι ίδιες πηγές, δείχνει πώς φορολογικά κίνητρα και εργασιακοί κανόνες επηρεάζουν στρατηγικά τη σχεδίαση των κτιρίων. Παρά τις καλές προθέσεις των υπευθύνων της πόλης, οι developers προσαρμόζονται ώστε να ελαχιστοποιήσουν κόστη, αφήνοντας την πραγματική ανάγκη για μεγάλη και προσιτή στέγαση αναπάντητη.
Η Νέα Υόρκη προσπαθεί να επιταχύνει την κατασκευή κατοικιών σε μεγάλη κλίμακα, καθώς τα ποσοστά κενά διαμερίσματα για ενοικίαση βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά (1,4%) και τα μεσαία ενοίκια έχουν εκτοξευθεί στα $4.569 στο Μανχάταν και $3.436 κατά μέσο όρο σε ολόκληρη την πόλη.
Το δίλημμα των «μεσαίων έργων»
Τα μεσαίου μεγέθους έργα (6–99 διαμερισμάτων) μπορούν να καλύψουν τα κενά πιο γρήγορα σε περιοχές εκτός πόλης. Ωστόσο, αν πολλοί κατασκευαστές σταματήσουν στα 99 διαμερίσματα για να αποφύγουν τις αυξημένες απαιτήσεις, η πόλη κινδυνεύει να χάσει τα οφέλη από μεγαλύτερα κτίρια, που είναι απαραίτητα για τη μείωση των ενοικίων. Η MaryAnne Gilmartin, Ιδρύτρια και CEO της MAG Partners, εξηγεί ότι η εταιρεία της είχε αρχικά σχεδιάσει δύο πύργους 400 διαμερισμάτων σε οικόπεδο που έχει στην κατοχή της στο Μανχάταν. Με το νέο πλαίσιο, όμως, σκέφτεται να τους αντικαταστήσει με έξι μικρότερα κτίρια, λύση που θα είναι πιο ακριβή και θα παράγει λιγότερα διαμερίσματα συνολικά. Όπως σημειώνει η ίδια «θα παραδώσουμε λιγότερη στέγαση, πιο αργά, και με μικρότερη οικονομική βιωσιμότητα. Ειλικρινά, έχουμε λιγότερη δυνατότητα να αντιμετωπίσουμε την κρίση στέγασης».
