Σύμφωνα με τον δείκτη, ο οποίος προσφέρει στους επενδυτές πληροφορίες σχετικά με τη σχετική ελκυστικότητα της τρέχουσας τιμολόγησης των ακινήτων σε 120 κορυφαίες αγορές γραφείων, εμπορικών ακινήτων και αποθηκών σε όλη την Ευρώπη, η συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023 είναι πλήρως αποτιμημένες (Fully-priced, >5% over-valued).
Εκτίναξη του risk premium
Οι αποδόσεις των κρατικών ομολόγων κινήθηκαν αυξητικά σε όλες τις χώρες που παρακολουθούνται στο πλαίσιο του Δείκτη Εύλογης Αξίας της Cushman & Wakefield (με εξαίρεση την Τουρκία), και αυτό κυρίως λόγω των ανησυχιών για υψηλό πληθωρισμό και περιοριστική νομισματική πολιτική.
Η αλλαγή στο premium είναι ενδεικτική της στροφής του κλίματος στις αγορές και του βαθμού αποστροφής στον κίνδυνο των αγοραστών.
Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η απόδοση για το 5ετές Γερμανικό ομολόγο αναρριχήθηκε από το -0,43% στις αρχές του έτους, στο 1,84%, που είχε να καταγραφεί από τον Ιούλιο του 2011.
Μικτή η εικόνα στην αγορά το 2022
Οι πιο πρόσφατες προβλέψεις της Cushman & Wakefield δίνουν μια μικτή εικόνα για το 2022, με πολύ λίγες αγορές γραφείων και αποθηκών/logistics να έχουν θετική κεφαλαιακή αύξηση. Με την Ευρωπαϊκή οικονομία να δείχνει σημάδια εισόδου σε ήπια ύφεση, οι προσδοκίες για αύξηση κεφαλαίου (capital growth) στον κλάδο εμπορικών ακινήτων και γραφείων έχουν προσαρμοστεί προς τα κάτω.
Ωστόσο οι βασικές ευρωπαϊκές αγορές αποθηκών αναμένεται να καταγράψουν θετική αύξηση κεφαλαίου το 2023, καθώς η αύξηση των ενοικίων παραμένει σε θετικό ρυθμό, παρά την επιβραδυνση που σημειώνει σε σχέση με αυτόν που καταγράφηκε το 2022.
Η συντριπτική πλειονότητα των αγορών ακινήτων που παρακολουθούνται από τον Δείκτη κατηγοριοποιοείται ως πλήρως αποτιμημένες (Fully-priced, >5% over-valued) κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023.
Ειδικότερα, γραφεία, εμπορικά ακίνητα και αποθήκες στη Βουδαπέστη και γραφεία σε Βαρσοβία και Μιλάνο θεωρούνται οι πιο υπερτιμημένες αγορές στο διάστημα που εξετάζεται. Στον αντίποδα εμπορικά ακίνητα σε Δουβλίνο, Μπίρμιγχαμ και Μπρίστολ αποτιμώνται κατά 51μ.β. χαμηλότερα μιας εύλογης απόδοσης (fair value yield).
Πηγή: Cushman & Wakefield
Μείωση του Ευρωπαϊκού όγκου επενδύσεων
Οι όγκοι επενδύσεων άγγιξαν τα €53δισ. κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου του έτους, ποσό που είναι μειωμένο κατά 37% σε σχέση με την ίδια περίοδο ένα χρόνο πριν.
Σύμφωνα με την Cushman & Wakefield, αυτό ήταν η πρώτη φορά που οι όγκοι επενδύσεων μειώθηκαν σε επίπεδα χαμηλότερα αυτών του 2021. Ο αριθμός των ενεργών αγοραστών και πωλητών μειώθηκε επίσης σε χαμηλό εννέα ετών, αποτυπώνοντας ξεκάθαρα τα ενισχυμένα επίπεδα ανησυχίας που κυριαρχούν σχετικά με τις οικονομικές προοπτικές ειδικά σε ότι αφορά στο επίπεδο των επιτοκίων.
Οι αγοραστές και πωλητές σε αυτή τη φάση τηρούν στάση αναμονής έως ότου αντιληφθούν που βρίσκεται το "νέο σημείο ισορροπίας" της αγοράς.
Σημειώνεται ότι τους τελευταίους τρεις μήνες του 2022, τα ενοίκια γραφείων πρώτης κατηγορίας αυξήθηκαν κατά 1,9% και για τα αντίστοιχα logistics η άνοδος άγγιξε το 4,2% -μια ελαφρά αύξηση σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο. Τα ενοίκια επαγγελματικών ακινήτων κατέγραψαν οριακή πτώση της τάξεως του -0,1%, ένδειξη της αυξανόμενης επίδρασης του πληθωρισμού που γίνεται αισθητή στις περισσότερες αγορές.
