Συναγερμός στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων

Και τούτο καθώς αντιμετωπίζει το διπλό πλήγμα του αυξανόμενου κόστους χρηματοδότησης και την ενδεχόμενη οικονομική επιβράδυνση. Σύμφωνα με δημοσίευμα του πρακτορείου Bloomberg τα "καμπανάκια" έχουν ήδη χτυπήσει τους τελευταίους μήνες. Ο δείκτης Stoxx 600 Real Estate - ο οποίος παρακολουθεί περίπου 30 μετοχές - έχει υποχωρήσει περισσότερο από 40% τον περασμένο χρόνο, χάνοντας πάνω από €100 δισ. ($108 δισ.) σε αγοραία αξία. 

Από την άποψη της αποτίμησης, οι ευρωπαϊκές μετοχές ακινήτων διαπραγματεύονται γύρω από τα επίπεδα που είχαν καταγράψει τελευταία κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης. Ο κλάδος, όπως λένε οι αναλυτές, είναι φορτωμένος με χρέη σε μεγάλο βαθμό λόγω της εξάρτησής του από τα στεγαστικά δάνεια, πράγμα που σημαίνει ότι η απόφαση των κεντρικών τραπεζών να άρουν τα επιτόκια προκειμένου να καταπολεμήσουν τον πληθωρισμό έχει αυξήσει το κόστος εξυπηρέτησης και έχει προκαλέσει ανησυχίες για τη χρηματοδότηση. Παγκοσμίως, σχεδόν $175 δισ. πιστώσεων ακίνητης περιουσίας θεωρούνται ήδη «κόκκινα», ανέφερε το Bloomberg νωρίτερα εφέτος.

«Στην Ευρώπη, οι επενδυτές δεν αντιλαμβάνονται την ακίνητη περιουσία ως αντιστάθμιση πληθωρισμού και έχουν επικεντρωθεί σε εταιρείες που έχουν τη μεγαλύτερη μόχλευση», δήλωσε η Lilia Peytavin, Υπεύθυνη για την ευρωπαϊκή στρατηγική στην Goldman Sachs Group Inc. «Η προσοχή της αγοράς έχει στραφεί σε εταιρείες με ευάλωτους ισολογισμούς» είπε η ίδια. 

Ο κλάδος είναι ο «πιο αντιπαθητικός» στην Ευρώπη, σύμφωνα με την έρευνα της Bank of America τον Μάρτιο, η οποία διαπίστωσε ότι περίπου το 45% των ερωτηθέντων στην έρευνα είχαν μετοχές ακινήτων underweight, υπερδιπλάσια από τα επίπεδα του Φεβρουαρίου. 

Τα εμπορικά ακίνητα

Εν μέσω ενός αυξανόμενου κινδύνου ύφεσης και σύσφιξης των πιστωτικών αγορών, οι αναλυτές αναμένουν άμεσο πλήγμα στην αύξηση των κερδών, με τα εμπορικά ακίνητα να θεωρούνται "αγκάθι" στα χαρτοφυλάκια. Οι δείκτες που υποστηρίζονται από εμπορικά στεγαστικά δάνεια -και ιδιαίτερα εκείνοι χαμηλότερης ποιότητας- παρουσιάζουν απότομη πτώση. Οι πρόσφατες πιέσεις στον τραπεζικό κλάδο έχουν τροφοδοτήσει ανησυχίες σχετικά με τις δευτερογενείς επιπτώσεις στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων, ανέφεραν σε σχετικό σημείωμα οι αναλυτές της Goldman Sachs, Vinay Viswanathan και Lotfi Karoui. 

«Ο τομέας συνεχίζει να αντιμετωπίζει μια συρροή αντίξοων ανέμων μετά την πανδημία, συμπεριλαμβανομένης της μείωσης των ποσοστών πληρότητας, της πτώσης των αξιών αξιολόγησης και πιο πρόσφατα της αύξησης των αθετήσεων πληρωμών», έγραψαν οι αναλυτές και συμπλήρωσαν «σε συνδυασμό με το υψηλότερο κόστος χρηματοδότησης, τις αυξημένες ανάγκες χρηματοδότησης και τα αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού, αυτό συνεπάγεται ένα δύσκολο θεμελιώδες σκηνικό τους επόμενους μήνες». 

Οι αποδόσεις

Η γερμανική κτηματομεσιτική εταιρεία Aroundtown SA, η οποία επενδύει σε εμπορικά και οικιστικά ακίνητα, καταγράφει ήδη εφέτος τη χειρότερη απόδοση επί ευρωπαϊκού εδάφους ύστερα από την Credit Suisse AG, έχοντας χάσει περισσότερο από το μισό της αξίας της από τα μέσα Ιανουαρίου έως σήμερα. Οι εταιρείες ακινήτων αντιμετωπίζουν επίσης πτώση της ζήτησης καθώς τα αυξανόμενα επιτόκια περιορίζουν τις αιτήσεις στεγαστικών δανείων και με τη σειρά τους τις αξίες των περιουσιακών στοιχείων. Η απειλή μιας ύφεσης, επιπλέον, θα μπορούσε επίσης να εμποδίσει το εισόδημα από ενοίκια. Η πτωτική τροχιά του κλάδου ακινήτων ξεκίνησε αφού η Federal Reserve άρχισε να αυξάνει τα επιτόκιά της πριν από ένα χρόνο. Έκτοτε, οι εταιρίες του κλαδικού δείκτη έχουν ξοδέψει περίπου το 25% των λειτουργικών ταμειακών ροών τους σε τόκους χρέους, εκτιμά ο Peter Garnry, επικεφαλής στρατηγικής μετοχών της Saxo Bank AS. Η Aroundtown, για παράδειγμα, έδωσε οδηγίες για το 2023 που έχασαν τις εκτιμήσεις και την Τετάρτη ανακοίνωσε την αναστολή των πληρωμών του μερίσματος. 

Τα προβλήματα αρχίζουν να γίνονται ορατά και στην αγορά των εταιρικών ομολόγων. Τα ακίνητα είναι ο μόνος κλάδος που έχασε χρήματα στην αγορά αυτόν τον μήνα, σημειώνοντας πτώση 2,6%. 

Πρώτα η Σουηδία, τώρα οι άλλοι

Η απότομη πτώση στις σουηδικές μετοχές ακινήτων στις αρχές του περασμένου έτους ήταν από πολλές απόψεις η αρχή αυτής της βαθιάς κρίσης. Ο τομέας των εμπορικών ακινήτων της Σουηδίας θεωρείται εδώ και καιρό ως κορυφαίος δείκτης πιθανών προβλημάτων, καθώς οι εταιρείες έχουν συγκεντρώσει χρέη κυμαινόμενου επιτοκίου αξίας δισεκατομμυρίων ευρώ την τελευταία δεκαετία. Τώρα, οι γερμανικές μετοχές είναι στο "κάδρο". Ενώ ο τομέας των ακινήτων είναι συνήθως μοχλευμένος, το ποσοστό του χρέους ως ποσοστό της αξίας της επιχείρησης είχε εκτοξευθεί το 2022, φθάνοντας περίπου το 60%, το υψηλότερο από το 2009. Με τα ποσοστά τώρα στο 3,5% στη ζώνη του ευρώ — σε σύγκριση με λιγότερο από 0,5% για το μεγαλύτερο μέρος της τελευταίας δεκαετίας — η αναχρηματοδότηση του χρέους θα μπορούσε να γίνει πιο δαπανηρή.