Αυτή ήταν η βασική τοποθέτηση του Υποδιοικητή της Τράπεζας της Ελλάδος, Θεόδωρου Πελαγίδη, ο οποίος, μιλώντας στο 18ο RED MEETING POINT παρουσίασε στοιχεία για την σημερινή εικόνα στον κλάδο της κατοικίας και τις επενδύσεις, ενώ εστίασε ιδιαίτερα στο μέλλον των επενδύσεων μέσω του tokenization και της τεχνολογίας blockchain.
Η αγορά κατοικίας σε φάση ανάκαμψης
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Υποδιοικητή της ΤτΕ καταγράφεται εντυπωσιακή ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών από το 2017 μέχρι και το τέλος του 2024 κατά 73%, πλησιάζοντας τα ιστορικά υψηλά του 2008. Μάλιστα, για τα νέα διαμερίσματα, ο δείκτης έχει ήδη ξεπεράσει την κορύφωση εκείνης της εποχής κατά 5,6%. Ωστόσο, όπως είπε ο ίδιος, αυτή η αύξηση δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη παραγωγή νέων κατοικιών. Οι επενδύσεις στην οικοδομή παραμένουν "παγωμένες" στο 2,4% του ΑΕΠ – σημαντικά κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα (10%)- ενώ οι νέες οικοδομικές άδειες αυξάνονται μεν αριθμητικά, αλλά η ετήσια παραγωγή δεν επαρκεί για να καλύψει τη ζήτηση, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Περιορισμένη τραπεζική χρηματοδότηση
Αναφερόμενος στη χρηματοδότηση της κατοικίας, ο κ. Πελαγίδης επεσήμανε ότι το ελληνικό τραπεζικό σύστημα στρέφεται κατά κύριο λόγο στη χρηματοδότηση επιχειρήσεων και πως τα στεγαστικά δάνεια προς τα νοικοκυριά όχι μόνο δεν αυξάνονται, αλλά συνεχίζουν να συρρικνώνονται – με ρυθμό -2,5% ετησίως. Αυτό περιορίζει σημαντικά την αγοραστική δύναμη και την κινητικότητα της αγοράς, καθώς και την πρόσβαση των νεότερων γενεών στην ιδιοκατοίκηση.
Οι ξένες επενδύσεις συνεχίζονται, αλλά χωρίς βάθος
"Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει πόλος έλξης για ξένες επενδύσεις" δήλωσε από το πάνελ του 18ου RED MEETING POINT ο κος. Πελαγίδης συμπληρώνοντας ότι "το 2024, οι άμεσες ξένες επενδύσεις έφτασαν σχεδόν τα €6 δισ. αποτελώντας το 40% των συνολικών ΑΞΕ, ενώ οι αιτήσεις για Golden Visa έχουν ξεπεράσει τις 31.000 από το 2018 μέχρι σήμερα".
Όμως, ο Υποδιοικητής της ΤτΕ ήταν σαφής: "αυτή η επενδυτική κινητικότητα δεν συνιστά πραγματική παραγωγική επένδυση, αλλά συχνά αφορά σε αγορές κατοικιών με σκοπό τη διαμονή ή την απόκτηση προνομίων εντός Ε.Ε". Το στοίχημα, όπως είπε, είναι η δημιουργία επενδύσεων με προστιθέμενη αξία και όχι απλώς αγοραπωλησίες για θεσμική ή φορολογική ευκολία.
Tokenization: μια επανάσταση στον τρόπο επένδυσης
Μεταξύ άλλων στην ομιλία του ο κος. Πελαγίδης επικεντρώθηκε στο tokenization, στη διαδικασία δηλαδή μετατροπής ενός ακινήτου σε ψηφιακά διακριτικά (tokens) μέσω blockchain. Κάθε token αντιπροσωπεύει ένα μικρό ποσοστό της ιδιοκτησίας ενός ακινήτου και μπορεί να διακινηθεί, να αγοραστεί και να πουληθεί από οποιονδήποτε επενδυτή, μέσω αποκεντρωμένων πλατφορμών.
Αυτό, σύμφωνα με τον ίδιο προσφέρει:
- Δημοκρατικοποίηση των επενδύσεων: πρόσβαση για μικρούς επενδυτές.
- Αυξημένη ρευστότητα: τα tokens μπορούν να διακινηθούν γρήγορα και εύκολα.
- Χαμηλό κόστος συναλλαγών: χωρίς τράπεζες, συμβολαιογράφους ή μεσίτες.
- Διαφάνεια και ιχνηλασιμότητα: μέσω της καταγραφής στο blockchain.
Το tokenization, όπως είπε, μετατρέπει την ιδιοκτησία από στατικό σε δυναμικό στοιχείο, φέρνοντας την ακίνητη περιουσία πιο κοντά στα πρότυπα των κεφαλαιαγορών.
Η τεχνολογία χωρίς κανόνες δεν αρκεί
Παρά τα πλεονεκτήματα, ο κ. Πελαγίδης τόνισε ότι το tokenization συνοδεύεται από σοβαρές προκλήσεις. Μεταξύ αυτών:
1. Απουσία ρυθμιστικού πλαισίου: Η ταχύτατη εξέλιξη των τεχνολογιών προηγείται της θεσμικής τους ρύθμισης. Χωρίς σαφές νομικό πλαίσιο, υπάρχει κίνδυνος καταστρατήγησης βασικών αρχών διαφάνειας, ιδιοκτησίας και φορολόγησης.
2. Ανωνυμία συναλλαγών: Τα tokens είναι από τη φύση τους ανώνυμα. Αυτό μπορεί να διευκολύνει φαινόμενα νομιμοποίησης παράνομων εσόδων (money laundering) και φοροαποφυγής, ιδίως όταν πρόκειται για υπερατλαντικές συναλλαγές χωρίς ευρωπαϊκή εποπτεία.
3. Κίνδυνοι συγκέντρωσης ρευστότητας: Σύμφωνα με μελέτες του ΟΟΣΑ, σε πολλές πλατφόρμες tokenization, η ρευστότητα διαχειρίζεται από λίγους παρόχους. Αυτό δημιουργεί τον κίνδυνο χειραγώγησης των τιμών και αυξάνει την ευπάθεια του συστήματος σε κλυδωνισμούς.
4. Ασφάλεια δεδομένων και κυβερνοεπιθέσεις: Η χρήση blockchain δεν αναιρεί τους κινδύνους από ψηφιακές επιθέσεις, ειδικά σε μη αδειοδοτημένες ή ανεπαρκώς εποπτευόμενες πλατφόρμες. Οι παραβιάσεις μπορεί να αφορούν είτε οικονομικά δεδομένα είτε ιδιοκτησιακά δικαιώματα.
5. Έλλειψη θεσμικής κουλτούρας: Σε χώρες όπως η Ελλάδα, όπου η θεσμική σταθερότητα είναι εύθραυστη και η ψηφιακή ωριμότητα σε αρχικό στάδιο, η βεβιασμένη υιοθέτηση καινοτομιών ενδέχεται να φέρει αντίθετα αποτελέσματα από τα προσδοκώμενα.
Ο Πελαγίδης προειδοποίησε ότι χωρίς ισχυρούς μηχανισμούς εποπτείας και ευρωπαϊκές κοινές πρακτικές, η αγορά μπορεί να γίνει έρμαιο λίγων ισχυρών ή να οδηγηθεί σε αδιαφάνεια. Αναφέρθηκε επίσης στο λεγόμενο "finternet", μια παγκόσμια ενιαία πλατφόρμα ψηφιακών συναλλαγών, ως τελικό στόχο, τονίζοντας όμως ότι «η τεχνολογία είναι εργαλείο, όχι λύση από μόνη της».
Κλείνοντας, ο Θεόδωρος Πελαγίδης τόνισε πως η ψηφιοποίηση και η καινοτομία φέρνουν μαζί τους ένα νέο μοντέλο επενδύσεων, πιο προσβάσιμο και δυναμικό. Η Ελλάδα οφείλει να αξιοποιήσει αυτό το παράθυρο ευκαιρίας, ενσωματώνοντας τεχνολογίες όπως το tokenization με θεσμική προσοχή και στρατηγικό σχεδιασμό. Η επόμενη μέρα της κτηματαγοράς, όπως την περιέγραψε, δεν είναι απλώς θέμα αγοραπωλησιών, αλλά ενός νέου ψηφιακού οικοσυστήματος που θα συνδέει τον μικρό επενδυτή με την παγκόσμια αγορά, την κατοικία με το blockchain και τη ρευστότητα με την αξιοπιστία.
