Οπως αναφέρει σε σχετική της μελέτη η Τράπεζα Πειραιώς η προσέγγιση hedonic pricing, δίνει την δυνατότητα της αποτύπωσης στη τιμή πώλησης ενός ακινήτου υποκείμενων χαρακτηριστικών του. Αυτό μπορεί πλέον να υποστηριχθεί από τα διαθέσιμα δεδομένα, με το μοντέλο της τράπεζας να είναι σε θέση να εξηγήσει το 82% της μεταβλητότητας των τιμών των ακινήτων σε όλη την Ελλάδα.
Πρόκειται για επεξεργασία στοιχείων από αγγελίες και αγοραπωλησίες που έγιναν το 2021 σε δείγμα 74.009 ακινήτων σε όλη την Ελλάδα
Η μελέτη της τράπεζας Πειραιώς αναδεικνύει το πώς μπορεί να επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων διάφοροι παράγοντες όπως η παλαιότητα, το μέγεθος, η τοποθεσία, ο αριθμός δωματίων, και πρόσθετες ανέσεις όπως πισίνα, αυτόνομη θέρμανση
Τα συμπεράσματα
Με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία προκύπτει ότι:
Υπάρχει μια θετική αλλά ανελαστική σχέση μεταξύ του μεγέθους του ακινήτου και της αξίας πώλησής του ούτως ώστε η τιμή ανά τμ μειώνεται όσο αυξάνεται το μέγεθος του ακινήτου, δηλαδή σε ένα ακίνητο 100 τμ η τιμή ανά τμ = €1606 ενώ σε ένα ακίνητο 50 τμ η τιμή ανά τμ = €1722.
Οι μονοκατοικίες έχουν 6% υψηλότερη τιμή έναντι των διαμερισμάτων, ενώ οι μεζονέτες εκτιμώνται 7% χαμηλότερα.
Πρόσθετες ανέσεις όπως πισίνα, αυτόνομη θέρμανση, σύνδεση φυσικού αερίου ή ύπαρξη χώρου στάθμευσης / αποθηκευτικού χώρου μπορούν να αποφέρουν ενίσχυση της εκτιμώμενης αξίας μεταξύ 7,5% (στάθμευση) έως 25% (πισίνα) έναντι μιας πανομοιότυπης ιδιοκτησίας που δεν έχει αυτές τις ανέσεις.
Επιπλέον η παλιά παροιμία «τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία» ισχύει και στην περίπτωση των ελληνικών ακινήτων. Τα ακίνητα στα νησιά των Κυκλάδων έχουν υψηλότερη αξία κατά 38% και στα Νότια Προάστια της Αθήνας κατά 36% έναντι ενός ακινήτου με τα ίδια χαρακτηριστικά στο κέντρο της Αθήνας. Αντίθετα, στα ακίνητα που βρίσκονται στη Θεσσαλία ή τη Μακεδονία η τιμή πώλησης είναι 43% και 50% αντίστοιχα χαμηλότερη έναντι ενός ακίνητου στο Κέντρο της Αθήνας.
Τελευταίο αλλά εξίσου σημαντικό εύρημα όσον αφορά στον διαχωρισμό της τιμής του ακινήτου είναι ότι το μέγεθος του σπιτιού, η τοποθεσία, ο αριθμός των υπνοδωματίων και των μπάνιων καθώς και τα χαρακτηριστικά ενεργειακής απόδοσης (ηλιακός λέβητας, αυτόνομη θέρμανση και φυσικό αέριο) συμβάλλουν τα μέγιστα στην αποτίμηση από πλευράς πώλησης. Μια πιο ήπια σχετική συνεισφορά προκύπτει από τον τύπο του σπιτιού, τον χώρο στάθμευσης/αποθήκη και τον αριθμό των ανέσεων που παρέχονται με το σπίτι.
Είναι πολύ ενδιαφέρον ότι η ηλικία του ακινήτου, η βαθμολογία ενεργειακού πιστοποιητικού (EPC) και ο όροφος δεν παίζουν πολύ σημαντικό ρόλο για την τιμή πώλησης, παρά το γεγονός ότι αν ληφθούν υπόψη μεμονωμένα έχουν μεγάλο αντίκτυπο στην αξία του ακινήτου.
