Υψηλά επιτόκια, κόστος κατασκευής και κλιματική αβεβαιότητα κρατούν τη ζήτηση σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα όπου οι τιμές αδυνατούν
να ανακάμψουν και η ζήτηση κινείται σε υποτονικά επίπεδα, θυμίζοντας ότι
το real estate δεν είναι ενιαίο σώμα, αλλά ένα μωσαϊκό αγορών με
διαφορετικές αντοχές.
Τα στοιχεία από το Παρατηρητήριο Αξιών της Geoaxis δείχνουν πως, ακόμη και σήμερα, σχεδόν δύο δεκαετίες μετά το ιστορικό υψηλό του 2008, οι αξίες των χειμερινών εξοχικών κατοικιών παραμένουν μειωμένες κατά μέσο όρο πάνω από 50%. Η Αράχωβα, ο Άγιος Αθανάσιος Πέλλας, το Καρπενήσι και τα Τρίκαλα Κορινθίας – οι πιο αναγνωρίσιμοι χειμερινοί προορισμοί της χώρας – συνθέτουν μια εικόνα αγοράς που μοιάζει εγκλωβισμένη ανάμεσα στο χθες της υπερβολής και στο αύριο της αβεβαιότητας.
Η ήπια άνοδος που καταγράφεται το 2025 σε ορισμένες περιοχές, της τάξης του 1% έως 2,5%, δεν αρκεί για να αλλάξει το αφήγημα. Πρόκειται περισσότερο για τεχνικές αναπροσαρμογές παρά για ουσιαστική ανάκαμψη. Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν αδιάθετα, ακόμη και όταν προσφέρονται σε τιμές χαμηλότερες του κόστους κατασκευής, αποκαλύπτοντας το βάθος της κρίσης σε μια αγορά που λειτουργεί ως «παράγωγο» της συνολικής οικονομικής συγκυρίας.
Η χειμερινή εξοχική κατοικία, σε μεγαλύτερο βαθμό από τη θερινή, είναι ιδιαίτερα ευάλωτη στις μεταβολές του οικονομικού κλίματος. Ήταν η πρώτη που κατέρρευσε μετά το 2008 και, όπως όλα δείχνουν, θα είναι η τελευταία που θα ακολουθήσει τυχόν θετικά σημάδια. Τα υψηλά επιτόκια δανεισμού, το αυξημένο κόστος κατασκευής και συντήρησης, αλλά και η γενικότερη ανασφάλεια για το μέλλον λειτουργούν αποτρεπτικά για υποψήφιους αγοραστές.
Οπως αναφέρει η Geoaxis το ηλικιακό προφίλ των ακινήτων λειτουργεί ανασταλτικά. Η διάμεση ηλικία των χειμερινών εξοχικών που προσφέρονται στην αγορά ανέρχεται στα 27,5 έτη, με το Καρπενήσι να καταγράφει τα παλαιότερα ακίνητα, ηλικίας περίπου 35 ετών. Πρόκειται για κατοικίες που απαιτούν σημαντικές επενδύσεις αναβάθμισης, τόσο ενεργειακής όσο και λειτουργικής, σε μια περίοδο όπου το κόστος ανακαίνισης παραμένει υψηλό και η πρόσβαση στη χρηματοδότηση περιορισμένη.
Οι περιοχές
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η διαφοροποίηση μεταξύ των επιμέρους αγορών. Η Αράχωβα εξακολουθεί να αποτελεί μια ξεχωριστή κατηγορία, με υψηλότερα επίπεδα τιμών και διαφορετικό προφίλ αγοραστών, χωρίς ωστόσο να εμφανίζει ουσιαστική δυναμική ανόδου. Αντίθετα, στο Καρπενήσι και στον Άγιο Αθανάσιο η ζήτηση έχει υποχωρήσει σε ανησυχητικά επίπεδα, καθώς βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά στην εγχώρια αγορά, η οποία παραμένει ιδιαίτερα επιφυλακτική.
Τα Τρίκαλα Κορινθίας συνιστούν μια μερική εξαίρεση. Η σχετική εγγύτητα με την Αθήνα λειτουργεί ως «μαξιλάρι» για τις αξίες, περιορίζοντας τις απώλειες σε σύγκριση με άλλους ορεινούς προορισμούς. Ωστόσο, ακόμη και εκεί, οι μεταβολές των τιμών είναι οριακές, επιβεβαιώνοντας ότι η ανάκαμψη παραμένει εύθραυστη. Οι μεγαλύτερες επιφάνειες καταγράφονται στον Άγιο Αθανάσιο Πέλλας στα 196τμ, και οι μικρότερες στο Καρπενήσι στα 100τμ, λόγω των παλαιότερων και πιο τυπικών κτισμάτων που προσφέρονται.
Η κλιματική αλλαγή
Την ίδια στιγμή, η κλιματική αλλαγή προσθέτει έναν ακόμη παράγοντα αβεβαιότητας. Οι περιοχές που εξαρτώνται από τη λειτουργία χιονοδρομικών κέντρων βλέπουν τις ημέρες χιονιού να μειώνονται σταθερά, περιορίζοντας τη διάρκεια της τουριστικής περιόδου και υπονομεύοντας τη βιωσιμότητα των επενδύσεων. Η δυσκολία χρηματοδότησης χιονοδρομικών εγκαταστάσεων σε χαμηλότερα υψόμετρα και το αυξημένο ενεργειακό κόστος εντείνουν το ρίσκο για τις τοπικές αγορές ακινήτων.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η στροφή προς τη βραχυχρόνια μίσθωση λειτουργεί περισσότερο ως λύση ανάγκης παρά ως στρατηγική επιλογή. Η ενοικίαση αντικαθιστά την αγορά, χωρίς όμως να δημιουργεί τη δυναμική που θα μπορούσε να επαναφέρει την εμπιστοσύνη.
Το συμπέρασμα είναι σαφές, σύμφωνα με τους αναλυτές της εταιρείας, η αγορά των χειμερινών εξοχικών κατοικιών παραμένει εκτός επενδυτικής ατζέντας για την πλειονότητα των Ελλήνων και ξένων αγοραστών. Τουλάχιστον για τους επόμενους 12 μήνες, το πιθανότερο σενάριο είναι η περαιτέρω σταθεροποίηση ή και η ήπια συμπίεση των αξιών. Σε έναν κόσμο που αλλάζει, ο ελληνικός χειμώνας στο real estate φαίνεται πως θα αργήσει να... λιώσει.
