Χρονιά που θέλουν να ξεχάσουν στο real estate το 2023

Οπως αναφέρει ο Tοm Leahy, επικεφαλής του τμήματος ακινήτων για την περιοχή EMEA στην MSCI Real Estate Research στο IPE Real Assets ο τριμηνιαίος δείκτης ακινήτων της MSCI κατέγραψε συνολική απόδοση -9,5% για τους πρώτους εννέα μήνες του 2023, ενώ η ετήσια αύξηση κεφαλαίου στις βασικές αγορές της Γαλλίας, της Γερμανίας και του Ηνωμένου Βασιλείου σημείωσε διψήφια πτώση -14,8%, -13,5% και -15,8%, αντίστοιχα. Η κατάσταση στις ΗΠΑ ήταν εξίσου ζοφερή. Σύμφωνα με το NCREIF Property Index, οι αξίες των ακινήτων μειώθηκαν κατά 11,03% από το δεύτερο τρίμηνο του 2022 στο τρίτο τρίμηνο του 2023. Η συνολική απόδοση για τα τέσσερα τελευταία τρίμηνα ήταν -8,35%.

Η αβεβαιότητα αποτίμησης ήταν το κυρίαρχο θέμα για τους επενδυτές, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές αποφεύγουν να πληρώσουν πολύ υψηλές τιμές σε μια πτωτική αγορά και οι πωλητές δεν θέλουν να προχωρήσουν σε εκπτώσεις. Αυτό αντανακλάται στη μεγάλη πτώση των συναλλαγών. 

Ο όγκος των ολοκληρωμένων συναλλαγών το τρίτο τρίμηνο του 2023 μειώθηκε κατά 57% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2022 και η MSCI δήλωσε ότι ήταν η «χαμηλότερη δραστηριότητα από το 2010». Ένας επενδυτής που ήθελε να διαθέσει ένα ακίνητο τους τελευταίους μήνες δεν ήταν βέβαιος ως προς το ποια θα έπρεπε να είναι η σωστή τιμή. Για να κατανοήσει την πορεία αυτή, η MSCI έχει αναπτύξει αυτό που αποκαλεί "κενό προσδοκόμενων τιμών". 

«Προσπαθούμε να μοντελοποιήσουμε το κενό των προσδοκόμενων τιμών μεταξύ αγοραστών και πωλητών σε συγκεκριμένα περιουσιακά στοιχεία σε όλες τις κύριες αγορές», λέει ο Leahy. «Τα μεγαλύτερα κενά παραμένουν στην αγορά γραφείων – ιδιαίτερα στο Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γερμανία».

Εξετάζοντας τις επτά λεγόμενες πόλεις Α της Γερμανίας (Βερολίνο, Μόναχο, Φρανκφούρτη, Στουτγάρδη, Κολωνία, Ντίσελντορφ και Αμβούργο) αυτό το κενό είναι έως και 35% επί του παρόντος (βλ. διάγραμμα). «Αυτό μας λέει ότι οι πωλητές θα πρέπει να μειώσουν σημαντικά τις ζητούμενες τιμές για να προσελκύσουν εκ νέου τους αγοραστές στην αγορά και να μετακινήσουν τη ρευστότητα πίσω στον μακροπρόθεσμο μέσο όρο της», λέει ο Leahy στο IPE Real Assets.

Αυτό επιβεβαιώθηκε από την πρόσφατη δραστηριότητα της αγοράς. Για παράδειγμα, το New London House, ένα κτίριο γραφείων στο City του Λονδίνου, πωλήθηκε πρόσφατα για περίπου 20% λιγότερο από την αρχική του τιμή. «Αυτή τη στιγμή, τα deals δεν κλείνουν επειδή οι τιμές προσφοράς και ζήτησης δεν έχουν προσαρμοστεί στις επιπτώσεις της αύξησης των επιτοκίων», λέει ο Sebastiano Ferrante, επικεφαλής της PGIM Real Estate για την αγορά της Ευρώπης. «Περιμένω πτώση περίπου 5% έως 10% στις αποτιμήσεις σε όλη την Ευρώπη κατά μέσο όρο». Σύμφωνα με την τελευταία πρόβλεψη του Investment Property Forum, τον Νοέμβριο οι επενδυτές προέβλεπαν συνολική απόδοση 5% για όλα τα ακίνητα του Ηνωμένου Βασιλείου και μια μικρή πτώση της κεφαλαιακής αξίας κατά 0,2%, αν και τα γραφεία και τα εμπορικά κέντρα αναμένεται να υποχωρήσουν περαιτέρω, σε - 2,8% και -2,2%, αντίστοιχα.

Το Pension Real Estate Association (PREA) δημοσίευσε πρόσφατα τα τελευταία αποτελέσματα της έρευνας Consensus Forecast. Αυτό έδειξε ότι οι αποτιμήσεις μειώθηκαν κατά 11,8% το 2023, με αποτέλεσμα την κατάρρευση του τομέα των γραφείων (μείωση 22,3%). Οι προοπτικές για το 2024 προβλεπόταν ότι θα ήταν πιο ρηχή πτώση των αποτιμήσεων της τάξης του 4,5%, με τα γραφεία να είναι πιθανό να υποχωρήσουν περαιτέρω κατά 11%.