Έκρηξη επενδύσεων για φοιτητική στέγη το 2022. Τι συμβαίνει στην Ελλάδα

Διαφορετική είναι η κατάσταση στις 11 χώρες που εξετάσθηκαν από την εταιρεία συμβούλων – πρόκειται για τις Ολλανδία, Σουηδία, Τσεχία, Ιταλία, Δανία, Γαλλία, Γερμανία, Ισπανία, Πολωνία, Πορτογαλία και Μεγάλη Βρετανία. Σύμφωνα με την έρευνα, ο αριθμός των φοιτητών αυξήθηκε σε αυτές κατά 2,4% σε σύγκριση με το προηγούμενο ακαδημαϊκό έτος, δηλαδή προ Covid, ενώ μειώθηκε κατά 1,2% μεταξύ 2018/19 και 2019/20.

Με τη διεθνή κινητικότητα των φοιτητών να επηρεάζεται ιδιαίτερα από την πανδημία, η πραγματική έκπληξη ήρθε από τους ξένους φοιτητές, οι οποίοι αυξήθηκαν κατά 2% συνολικά στις υπό εξέταση χώρες. Φυσικά, αυτό εξηγείται εν μέρη από τη μαζική υιοθέτηση της τηλεκπαίδευσης, που είχε ως αποτέλεσμα πολλά ευρωπαϊκά πανεπιστήμια να διατηρήσουν τη διεθνή απήχησή τους, χωρίς αυτό να έχει αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων.

Παράλληλα, το Erasmus+, μια σημαντική κινητήρια δύναμη της κινητικότητας των σπουδαστών στην Ευρώπη, αναμένεται να προκαλέσει τη μετακίνηση περίπου 10 εκατομμυρίων ατόμων μεταξύ 2021 και 2027, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή.

Τέλος, μια επερχόμενη δημογραφική αναστροφή επηρεάζει τον αριθμό των σπουδαστών, δεδομένου ότι  ο συνολικός ευρωπαϊκός αριθμός νέων (ηλικίας 20–29), ο οποίος μειώνονταν σταδιακά για μια δεκαετία έως το 2017, έκτοτε άρχισε να σταθεροποιείται στις μεγάλες ευρωπαϊκές φοιτητικές πόλεις και αναμένεται να αυξηθεί από το 2022, σύμφωνα με τα στοιχεία της Oxford Economics.


Μεγάλη άνοδος της ζήτησης για φοιτητική κατοικία

Με βάση τα παραπάνω, η εταιρεία εκτιμητών προβλέπει ότι η αύξηση του αριθμού των φοιτητών θα επιταχυνθεί τα επόμενα πέντε χρόνια σε όλους τους μεγάλους ευρωπαϊκούς πανεπιστημιακούς κόμβους, ιδιαίτερα στις μεγάλες ισπανικές και ιταλικές φοιτητικές πόλεις. Με τη σειρά του, αυτό θα δημιουργήσει μια αυξανόμενη ζήτηση για φοιτητικά καταλύματα.

Σε τοποθεσίες όπου η προσφορά ειδικά κατασκευασμένων φοιτητικών καταλυμάτων (PBSA, βλ. φοιτητικές εστίες) είναι περιορισμένη, αυτό θα ασκήσει τελικά ανοδική πίεση στα επίπεδα ενοικίασης. Ενώ τα συνολικά επίπεδα ενοικίασης PBSA σημείωσαν υψηλές τιμές τους τελευταίους 18 μήνες λόγω της πανδημίας, το επόμενο έτος, αναμένεται ότι τα ενοίκια θα αρχίσουν σιγά-σιγά να αυξάνονται ξανά, κατ’ αναλογία με τη γενική αγορά κατοικιών.

Η ανισορροπία ζήτησης και προσφοράς αναμένεται να ενταθεί περαιτέρω τους επόμενους 12 μήνες. Επιπλέον, η αναπτυξιακή δραστηριότητα αντιμετωπίζει επί του παρόντος τον κίνδυνο καθυστερήσεων, λόγω μεγάλων διαταραχών της εφοδιαστικής αλυσίδας στον κατασκευαστικό κλάδο, που ακολουθεί μια περίοδο αδράνειας κατά τη διάρκεια των lockdown.

Τελικά, οι νέες εξελίξεις θα βελτιώσουν τη συνολική ποιότητα των φοιτητικών εστιών, οδηγώντας σε καλύτερες επιδόσεις σε κριτήρια ESG, τα οποία κρίνονται σημαντικά για τους θεσμικούς επενδυτές.

 
Αυξάνεται η ανάγκη για προσιτή φοιτητική στέγη

Μεταξύ πολλών άλλων, η πανδημία εντόπισε και την οικονομική ευπάθεια των νέων, οι οποίοι επηρεάστηκαν ιδιαίτερα από το αυξανόμενο ποσοστό ανεργίας. Αυτό σημαίνει ότι η ανάγκη για προσιτής φοιτητικής στέγασης είναι υψηλή και πιθανόν να αυξηθεί βραχυπρόθεσμα, καθώς οι προοπτικές αύξησης των ενοικίων είναι ισχυρές.

Κατά μέσο όρο, στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις με πανεπιστήμια, το κόστος ενοικίασης φοιτητικών καταλυμάτων αντιπροσωπεύει περίπου το 23% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών. Λαμβάνοντας υπόψη ότι η μεγάλη πλειοψηφία των μαθητών εξαρτάται εν μέρει ή πλήρως από το εισόδημα των γονιών τους, αυτό το κόστος μπορεί να επηρεάσει σημαντικά τον οικογενειακό προϋπολογισμό.

Το προσιτό τμήμα της αγοράς καλύπτεται ιστορικά από τον δημόσιο τομέα ή από μη κερδοσκοπικές επιχειρήσεις. Ωστόσο, καθώς η αγορά διευρύνεται, οι προϋπολογισμοί των τοπικών αρχών υφίστανται αυξανόμενη πίεση, γεγονός που αφήνει μεγάλες δυνατότητες για επενδυτές, κατασκευαστές και φορείς εκμετάλλευσης.

Στην Ισπανία, η προσφορά προσιτών φοιτητικών καταλυμάτων αυξάνεται σταθερά τα τελευταία πέντε χρόνια. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, η Micampus και η Camplus άρχισαν να επικεντρώνονται σε αυτό το τμήμα της αγοράς με εξαιρετικά αποτελέσματα. Πιο πρόσφατα, η βελγική εταιρεία «LIFE ES»  αποφάσισε επίσης να εισέλθει σε αυτόν τον υποτομέα με ένα χαρτοφυλάκιο άνω των 1.800 κλινών.

Η επιτυχία αυτών των φορέων εκμετάλλευσης φοιτητικής στέγασης φαίνεται πως έγκειται στη σωστή ισορροπία μεταξύ περικοπών στις λειτουργίες, τις ανέσεις και τις υπηρεσίες και στη διατήρηση προσιτών τιμών. Οι απαιτούμενες ανέσεις μπορεί να διαφέρουν από χώρα σε χώρα, αλλά γενικά, οι ανάγκες περιλαμβάνουν WiFi υψηλής ταχύτητας, καλά σχεδιασμένους χώρους μελέτης, 24ωρη ασφάλεια, πλυντήριο, μερικούς χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων/ ποδηλάτων και διαθέσιμους χώρους εστίασης.

Οι επενδύσεις αυξάνονται σταθερά

Η επενδυτική δραστηριότητα στον κλάδο παραμένει έντονη, τροφοδοτούμενη από εξαγορές χαρτοφυλακίου και μεμονωμένων ακινήτων στις πιο ανεπτυγμένες αγορές, καθώς και από προθεσμιακές συμφωνίες χρηματοδότησης, ιδιαίτερα στις αναδυόμενες αγορές. Πλέον, οι επενδυτές κοιτάζουν όλο και περισσότερο πέρα από τους βασικούς προορισμούς φοιτητικής στέγασης (ΜΒ, Γερμανία, Ολλανδία, Γαλλία), ιδίως προς την Ισπανία, τη Δανία, τη Σουηδία, την Ιταλία και την Πολωνία.

Ο τομέας, ο οποίος παραδοσιακά είναι πολύ εκτεθειμένος σε διασυνοριακά κεφάλαια, προσελκύει ολοένα και περισσότερο ξένες επενδύσεις. Κατά το 2020, οι διασυνοριακές επενδύσεις αντιπροσώπευαν σχεδόν το 81% του συνολικού όγκου, ενώ μέχρι στιγμής, το διασυνοριακό μερίδιο για το 2021 είναι περίπου 74%.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Savills, το αυξανόμενο ενδιαφέρον των επενδυτών έχει ασκήσει πτωτική πίεση στις πρωταρχικές αποδόσεις. Η μέση απόδοση των προνομιακών φοιτητικών κατοικιών αυξήθηκε κατά 27 μονάδες βάσης κατά τους τελευταίους 12 μήνες, διαμορφώθηκε στο 4,1% το τρίτο τρίμηνο του 2021. Ωστόσο, ο τομέας της φοιτητικής στέγασης εξακολουθεί να προσφέρει καλύτερες αποδόσεις από τα πολύ-οικογενειακά ακίνητα. Στη Στοκχόλμη, το Όσλο και τη Λισαβόνα, οι αποδόσεις των φοιτητικών ακινήτων είναι οι πιο ανταγωνιστικές μεταξύ των κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων διαβίωσης.

Συνολικά, η εταιρεία αναμένει ότι η επενδυτική δραστηριότητα θα ενταθεί μέσα στο επόμενο έτος, καθώς οι επενδυτές θα συνεχίσουν να αναζητούν αξία στους κλάδους διαβίωσης, καθώς και έναν αυξανόμενο αριθμό διασυνοριακών εξαγορών. Το επόμενο κύμα συναλλαγών χαρτοφυλακίου αναμένεται προς το τέλος του 2022, καθώς η πρώτη γενιά κατασκευαστών και διαχειριστών θα είναι έτοιμοι να πουλήσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία και να αποχωρήσουν. Η Savills προβλέπει ότι ο όγκος συναλλαγών στο τέλος του 2021 θα φτάσει τα € 8,4 δισ., με το 2022 να φτάνει τα επίπεδα ρεκόρ του 2019 (περίπου € 9,5 δισ.)

 
Τι συμβαίνει στην Ελλάδα

Η ελληνική πραγματικότητα είναι διαφορετική από αυτή της μέσης Ευρωπαϊκής φοιτητικής πόλης. Τα ελάχιστα όρια φοίτησης παραμένουν χαλαρά στα ελληνικά πανεπιστήμια, με αποτέλεσμα ο πραγματικός αριθμός των φοιτητών να επηρεάζεται σημαντικά από τους «αιώνιους». Η οικονομική υποστήριξη από το οικογενειακό περιβάλλον για την ολοκλήρωση των σπουδών γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη, με αποτέλεσμα οι Έλληνες φοιτητές να επιλέγουν να σπουδάσουν στην πόλη καταγωγής τους, όποτε αυτό είναι εφικτό, ώστε να συνεχίσουν να μένουν με τους γονείς τους.

Το πρόγραμμα Erasmus αποτελεί μια σημαντική πύλη εισόδου ξένων φοιτητών στη χώρα μας. Μόνο κατά το 2020, 20.133 συμμετέχοντες ήρθαν στην Ελλάδα μέσω του προγράμματος, ενώ ο αριθμός αναμένεται να αυξηθεί με το επερχόμενο πρόγραμμα Erasmus+ 2021-2027. Αν και η εν λόγω κατηγορία εκπαιδευόμενων απαιτεί βραχυπρόθεσμες επιλογής στέγασης, η αναζήτηση προσιτών επιλογών συνεχίζει να αποτελεί προτεραιότητα. Επιπλέον, βελτιώσεις στο εκπαιδευτικό προφίλ της χώρας θα μπορούσαν να οδηγήσουν στην προσέλκυση μόνιμων φοιτητών.

Παρά ταύτα, οι φοιτητικές εστίες αποτελούν συνήθως στην Ελλάδα ευθύνη των πανεπιστημίων, τα οποία συχνά αδυνατούν να διατηρήσουν τους χώρους σε καλή κατάσταση. Οι θέσεις είναι λίγες και τα κριτήρια αποδοχής στις εστίες είναι αρκετά αυστηρά, τη στιγμή που τα ενοίκια κατοικιών με φοιτητικό προφίλ παραμένουν υψηλά. Τα προγράμματα χρηματοδότησης αναβάθμισης κατοικιών αναμένεται να βελτιώσουν ένα ποσοστό από το υπάρχον απόθεμα μικρών κατοικιών, χωρίς όμως να εγγυόνται ότι οι τιμές του ανακαινισμένου αποθέματος θα είναι προσιτές.

Στην χώρα μας υπολογίζεται οτι οι φοιτητικές εστίες και τα ξενοδοχεία που μισθώνονται για φοιτητές στα 35 Πανεπιστημιακά Ιδρύματα της χώρας είναι δυναμικότητας 12.457 κλινών. Καλύπτουν δηλαδή μόνο το 2,94% του συνόλου των περίπου 423.505 φοιτητών (προπτυχιακών, μεταπτυχιακών και διδακτορικών) που σπουδάζουν σε αυτά.


Την παρούσα περίοδο  βρίσκονται σε εξέλιξη τρεις διαγωνισμοί για έργα συνολικού ύψους περίπου €500 εκατ. για φοιτητικές εστίες στο Πανεπιστήμιο της Θεσσαλίας το Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο και στο Πανεπιστήμιο της Κρήτης που θα υλοποιηθούν μέσω σύμπραξης Ιδιωτικού και Δημόσιου Τομέα (ΣΔΙΤ).

Πρόκειται για το έργο ΣΔΙΤ του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, προϋπολογισμού €116,6 εκατ. (με ΦΠΑ), αφορά στην αξιοποίηση τού βιομηχανικού ακινήτου της βαμβακουργίας στη Νέα Ιωνία Βόλου για τη δημιουργία φοιτητικών εστιών, εκπαιδευτικών και ερευνητικών εγκαταστάσεων, καθώς και την δημιουργία φοιτητικών εστιών και εκπαιδευτικών υποδομών στη Λαμία.

Το έργο του Δημοκρίτειου Πανεπιστημίου Θράκης, προϋπολογισμού περίπου €133 εκατ. αφορά σε τρεις διαφορετικές περιοχές στις οποίες δραστηριοποιείται το Πανεπιστήμιο. Στην Αλεξανδρούπολη θα κατασκευαστούν τέσσερα κτήρια φοιτητικών εστιών που θα φιλοξενούν 350 άτομα, ένας χώρος σίτισης φοιτητών καθώς και πανεπιστημιακές κατοικίες.

Στην Κομοτηνή προβλέπονται δύο κτήρια φοιτητικών εστιών δυναμικότητας 350 ατόμων, ένας χώρος σίτισης, πανεπιστημιακές κατοικίες, καθώς κτήριο βιβλιοθήκης και χώρου εκδηλώσεων. Τέλος, στη Ξάνθη θα κατασκευαστεί ένα ερευνητικό κέντρο επιφάνειας 10.000 τμ.

Τέλος το μεγαλύτερο ΣΔΙΤ φοιτητικών εστιών τρέχει στην Κρήτη με προϋπολογισμό περίπου €250 εκατ. (με ΦΠΑ).

Το έργο περιλαμβάνει τη μελέτη, κατασκευή και εκμετάλλευση συγκροτημάτων 3.000 κλινών για φοιτητές (2.000 στο Ρέθυμνο και 1.000 στο Ηράκλειο) του Πανεπιστημίου Κρήτης. Στο έργο περιλαμβάνεται επίσης και η μελέτη κατασκευής αμφιθέατρου στο Ρέθυμνο, το οποίο θα αξιοποιηθεί και ως συνεδριακό κέντρο.

Τα έργα ΣΔΙΤ θα μπορούσαν να αποτελέσουν μια ουσιαστική ευκαιρία για τη δημιουργία προσιτής και ποιοτικής φοιτητικής στέγασης, μέσα από τη συνεργασία δημοσίου και ιδιωτικού τομέα. Ωστόσο, ίσως η τρέχουσα συγκυρία να είναι μια ευκαιρία για τη δραστηριοποίηση ιδιωτικών κεφαλαίων και ΑΕΕΑΠ, σε ένα τομέα διαβίωσης που χαρακτηρίζεται ως πολλά υποσχόμενος στις μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές ακινήτων.