Με δεδομένα της Spitogatos η ανάλυση του ΔΝΤ για το Ελληνικό real estate

Η ανάλυση του ΔΝΤ καταλήγει στο συμπέρασμα ότι το πρόβλημα της στεγαστικής προσιτότητας στην Ελλάδα δεν οφείλεται αποκλειστικά σε έλλειψη κατοικιών, αλλά κυρίως σε σοβαρές αναντιστοιχίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, καθώς και στον τρόπο κατανομής του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος.

Παρά το γεγονός ότι η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κατοικιών ανά κάτοικο στην Ευρωπαϊκή Ένωση, οι πιέσεις στα νοικοκυριά συνεχίζουν να εντείνονται. Σύμφωνα με την έκθεση, οι ζητούμενες τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά περίπου 85% από το 2016 έως σήμερα, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα αυξήθηκε κατά μόλις 47% την ίδια περίοδο.

Ως αποτέλεσμα, το 2025 το διάμεσο στεγαστικό κόστος ξεπέρασε το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, ενώ περίπου το 40% των νοικοκυριών δαπανά πλέον πάνω από το 40% του εισοδήματός του για δαπάνες στέγασης.

Μεγάλες περιφερειακές ανισότητες

Τα στοιχεία του Spitogatos καταγράφουν σημαντικές αποκλίσεις στις τιμές κατοικιών ανά περιοχή, με την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τους δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς να εμφανίζουν σημαντικά υψηλότερα επίπεδα τιμών σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα.

Η έκθεση επισημαίνει ότι οι διαφοροποιήσεις αυτές εντείνουν τις ανισότητες στην πρόσβαση στη στέγαση και περιορίζουν τις επιλογές για τα νοικοκυριά χαμηλότερου και μεσαίου εισοδήματος.

Ακίνητα που δεν ανταποκρίνονται στη ζήτηση

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα στοιχεία για τη δομή της προσφοράς κατοικιών. Παρά την αύξηση των διαθέσιμων αγγελιών, ο μέσος χρόνος παραμονής ενός ακινήτου στην αγορά ανέρχεται σε περίπου οκτώ μήνες για πωλήσεις και έξι μήνες για ενοικιάσεις.

Την ίδια στιγμή, περισσότερο από το 55% των ακινήτων που προσφέρονται προς πώληση έχουν ζητούμενη τιμή άνω των 200.000 ευρώ, επίπεδο που θεωρείται απαγορευτικό για μεγάλο μέρος των ελληνικών νοικοκυριών.

Στην αγορά ενοικίων, η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 575 ευρώ μηνιαίως σε εθνικό επίπεδο και στα 785 ευρώ στην Αττική.

Παράλληλα, το ένα τρίτο των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση αφορά ακίνητα άνω των 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ η ζήτηση έχει μετατοπιστεί προς μικρότερα και οικονομικότερα διαμερίσματα. Αντίστοιχα, σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη μόλις το 30% των διαθέσιμων κατοικιών προς ενοικίαση είναι μικρότερο των 60 τ.μ., ποσοστό σημαντικά χαμηλότερο από το περίπου 55% που καταγράφεται στην υπόλοιπη χώρα.

Ο ρόλος των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Η έκθεση αφιερώνει ξεχωριστό κεφάλαιο στην επίδραση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη στεγαστική αγορά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που αξιοποίησε το ΔΝΤ από το Spitogatos, το ΙΝΣΕΤΕ και την ΕΛΣΤΑΤ, οι καταχωρίσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 240% μεταξύ 2017 και 2024, φτάνοντας τις 230.000 κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί περίπου στο 3,5% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος της χώρας.

Η ανάλυση διαπιστώνει ότι η υψηλή συγκέντρωση ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης συνδέεται με υψηλότερες τιμές αγοράς και ενοικίασης, καθώς και με περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση σε περιοχές αυξημένης ζήτησης.

Ενεργειακό κόστος και προτάσεις πολιτικής

Πέρα από τις τιμές αγοράς και ενοικίασης, το ΔΝΤ αναδεικνύει και το υψηλό ενεργειακό κόστος των ελληνικών κατοικιών. Όπως επισημαίνεται, τα ελληνικά κτίρια καταναλώνουν περίπου 65% περισσότερη ενέργεια ανά τετραγωνικό μέτρο σε σχέση με τα αντίστοιχα της Πορτογαλίας, επιβαρύνοντας σημαντικά τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς.

Με βάση τα ευρήματα της μελέτης, το ΔΝΤ εισηγείται ένα πακέτο παρεμβάσεων που περιλαμβάνει μεταρρυθμίσεις στο καθεστώς της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας, στοχευμένους περιορισμούς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενίσχυση της κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, καθώς και μέτρα για την αύξηση της παραγωγικότητας στον κατασκευαστικό κλάδο και την αντιμετώπιση της έλλειψης εργατικού δυναμικού.

Η έκθεση καταλήγει ότι η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα απαιτεί συνδυασμό πολιτικών που θα βελτιώνουν τόσο την ποσότητα όσο και την κατανομή του διαθέσιμου στεγαστικού αποθέματος, με γνώμονα τα πραγματικά χαρακτηριστικά της ζήτησης και τις περιφερειακές ιδιαιτερότητες της αγοράς.