Προς την κορύφωση του ανοδικού κύκλου οι τιμές κατοικιών

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο Τιμών της Geoaxis παρά τη συνεχιζόμενη άνοδο, οι ποσοστιαίες μεταβολές είναι χαμηλότερες σε σχέση με προηγούμενες περιόδους, εξέλιξη που υποδηλώνει σταδιακή αποκλιμάκωση της δυναμικής των τιμών.

Ειδικότερα, μεταξύ του τρίτου τριμήνου του 2025 και του αντίστοιχου τριμήνου του 2026, η διάμεση ετήσια αύξηση των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 5,79%, έναντι 6,07% προηγουμένως. Για τα παλαιότερα διαμερίσματα, η άνοδος έφτασε το 7,37%, από 6,65%.

Σε ορίζοντα δύο ετών, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών εμφανίζουν αύξηση 12,23%, έναντι 15,11% στην προηγούμενη μέτρηση, ενώ στα παλαιότερα διαμερίσματα η άνοδος διαμορφώνεται στο 14,51%, από 14,97%.

Η εικόνα της τελευταίας δεκαετίας είναι ακόμη πιο χαρακτηριστική, καθώς οι αξίες των κατοικιών έχουν υπερδιπλασιαστεί. Σύμφωνα με την ανάλυση, οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων είναι αυξημένες κατά μέσο όρο κατά 112% και των παλαιότερων κατά 109% σε σχέση με το 2017.

Οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων σε πέντε περιοχές

Στα νεόδμητα διαμερίσματα, μέσης επιφάνειας 116 τ.μ., διάμεσης ηλικίας μόλις ενός έτους και στον δεύτερο όροφο, ο Χολαργός καταγράφει την υψηλότερη τιμή, η οποία ανέρχεται σε 4.622 ευρώ ανά τ.μ., από 4.443 ευρώ ανά τ.μ. έναν χρόνο νωρίτερα. Η ετήσια αύξηση διαμορφώνεται στο 4,03%.

Ακολουθεί το Παλαιό Φάληρο με 4.261 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 4.013 ευρώ, καταγράφοντας άνοδο 6,18%. Στο Μαρούσι, η τιμή διαμορφώνεται στα 4.050 ευρώ ανά τ.μ., από 3.825 ευρώ, με αύξηση 5,88%.

Στους Αμπελόκηπους, οι τιμές φτάνουν τα 3.424 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 3.236 ευρώ, σημειώνοντας άνοδο 5,81%. Τέλος, στο Περιστέρι, η μέση τιμή ανέρχεται σε 2.987 ευρώ ανά τ.μ., από 2.790 ευρώ, με την ετήσια αύξηση να φτάνει το 7,06%.

Το Περιστέρι εμφανίζει τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση στις τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη. Ωστόσο, ο Χολαργός εξακολουθεί να διατηρεί την πρώτη θέση ως προς το επίπεδο των ζητούμενων τιμών.

Πού αυξάνονται περισσότερο οι τιμές των παλαιών κατοικιών

Αντίστοιχη εικόνα ανόδου καταγράφεται και στα παλαιότερα διαμερίσματα, μέσης επιφάνειας 108 τ.μ., διάμεσης ηλικίας 48 ετών και στον δεύτερο όροφο. Ο Χολαργός παραμένει η ακριβότερη περιοχή, με την τιμή να διαμορφώνεται στα 2.707 ευρώ ανά τ.μ., από 2.555 ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 5,95%.

Στο Μαρούσι, η τιμή ανέρχεται σε 2.289 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 2.121 ευρώ, με ετήσια άνοδο 7,92%. Στο Παλαιό Φάληρο, η αντίστοιχη τιμή φτάνει τα 2.170 ευρώ ανά τ.μ., από 2.027 ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 7,05%.

Στο Περιστέρι, οι τιμές διαμορφώνονται στα 1.852 ευρώ ανά τ.μ., από 1.699 ευρώ, με την ετήσια άνοδο να ανέρχεται σε 9,01%. Στους Αμπελόκηπους, τέλος, η τιμή φτάνει τα 1.805 ευρώ ανά τ.μ., έναντι 1.688 ευρώ, με αύξηση 6,93%.

Και στην αγορά των παλαιότερων κατοικιών, το Περιστέρι εμφανίζει τη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη. Οι τιμές, ωστόσο, διαμορφώνονται σε σημαντικά χαμηλότερα επίπεδα σε σχέση με τα νεόδμητα, αποτυπώνοντας τη διαφορά ηλικίας και κατασκευαστικών χαρακτηριστικών.

Η έρευνα βασίζεται σε στοιχεία από διαδικτυακές αγγελίες, εφημερίδες και ιστοσελίδες μεσιτικών γραφείων και αφορά τυπικές κατασκευές σε συνήθεις τοποθεσίες. Κατοικίες με ανεμπόδιστη θέα, αρχιτεκτονική υπογραφή ή ιδιαίτερα ακριβά υλικά μπορούν να εμφανίζουν αξίες υψηλότερες κατά περισσότερο από 25% σε σχέση με τα τυπικά διαμερίσματα.

Η στεγαστική πίεση και η υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης

Η συνεχιζόμενη άνοδος των τιμών επιβαρύνει την πρόσβαση στη στέγη, ιδίως για τις νεότερες ηλικίες. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat που παρατίθενται στην έρευνα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα υποχώρησε από 69,6% το 2023 και 69,7% το 2024 σε 69,4% το 2025. Σε βάθος δεκαετίας, η χώρα έχει χάσει 4,5 ποσοστιαίες μονάδες.

Ιδιαίτερα έντονο είναι το πρόβλημα της στεγαστικής αυτονόμησης των νέων. Το 56,3% των ατόμων ηλικίας 25–34 ετών εξακολουθεί να διαμένει με τους γονείς του, ενώ η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία έφτασε τα 30,9 έτη το 2025, έναντι 26,3 ετών στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει η απόκλιση μεταξύ της αύξησης των μισθών και των αξιών των κατοικιών. Σύμφωνα με την έρευνα, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του κατώτατου μισθού από τον Ιούλιο του 2016 έως τον Ιούλιο του 2026 ήταν 4,6%, ενώ οι αξίες των κατοικιών αυξήθηκαν με ρυθμούς κοντά στο 10%. Η διαφορά αυτή ενισχύει τη στροφή προς την ενοικίαση και δυσχεραίνει την απόκτηση κατοικίας από τα νοικοκυριά με χαμηλότερα εισοδήματα.

Το κόστος κατασκευής ανεβάζει τις τιμές

Στις πιέσεις προστίθεται η άνοδος του κατασκευαστικού κόστους. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4% το δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Για μια τυπική κατασκευή, το κόστος εκτιμάται σήμερα σε περίπου 1.600–2.000 ευρώ ανά τ.μ.

Παράλληλα, οι νέες απαιτήσεις για ενεργειακή απόδοση, η υιοθέτηση κριτηρίων ESG, η ενσωμάτωση έξυπνων τεχνολογιών και η ανάγκη για πιο ευέλικτους και λειτουργικούς χώρους επιβαρύνουν τον σχεδιασμό και την κατασκευή των κατοικιών. Η διάδοση της υβριδικής εργασίας ενισχύει, επίσης, τη ζήτηση για μεγαλύτερους χώρους, φυσικό φωτισμό, ηχομόνωση και αξιόπιστη σύνδεση στο διαδίκτυο.

Οι μεταβολές αυτές επηρεάζουν τόσο τις προτιμήσεις των αγοραστών όσο και τις επενδυτικές στρατηγικές, καθώς η ποιότητα και η λειτουργικότητα της κατοικίας αποκτούν μεγαλύτερη σημασία.

Generation Rent και επενδυτικό ενδιαφέρον

Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση και τη διάθεση ακινήτων για τουριστική χρήση μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, αποτελεί έναν από τους παράγοντες που συντηρούν την ανοδική τάση. Σύμφωνα με την έρευνα, η μείωση της διαθέσιμης προσφοράς επηρεάζει και το δείγμα των αγγελιών, στο οποίο περιλαμβάνονται πλέον περισσότερα νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα.

Παρά τις χαμηλές αποδόσεις που μπορούν να προσφέρουν, οι κατοικίες εκτιμάται ότι θα αποκτήσουν μεγαλύτερη βαρύτητα στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και των ιδιωτών επενδυτών τα επόμενα χρόνια.

Το ενδιαφέρον από το εξωτερικό εκτιμάται ότι θα διατηρηθεί, με βασικούς παράγοντες την ασφάλεια της χώρας, το πρόγραμμα Golden Visa και τις συγκριτικά χαμηλότερες τιμές της ελληνικής αγοράς σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες και αγορές, όπως το Ισραήλ. Παράλληλα, η ζήτηση από εγχώριους θεσμικούς και ιδιώτες επενδυτές εξακολουθεί να υποστηρίζεται από τη διαθεσιμότητα κεφαλαίων.

Θετικές προοπτικές διατηρούνται και για τα βόρεια προάστια, με την αναμενόμενη ανάκαμψη των αξιών από το Μαρούσι και βορειότερα να εκτιμάται ότι θα χρειαστεί ακόμη μερικά εξάμηνα για να αποτυπωθεί πλήρως.

Προς επιβράδυνση, αλλά όχι σε συνθήκες φούσκας

Η εκτίμηση της έρευνας είναι ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά, αλλά με χαμηλότερους ρυθμούς, ενδεχομένως προσεγγίζοντας την κορύφωση του τρέχοντος κύκλου. Η περιορισμένη προσφορά, ειδικά στα νεόδμητα διαμερίσματα, εξακολουθεί να αποτελεί βασικό στήριγμα της αγοράς.

Οι συντάκτες της ανάλυσης εκτιμούν ότι η ελληνική αγορά κατοικίας δεν βρίσκεται σήμερα σε συνθήκες φούσκας, καθώς η διαθέσιμη προσφορά παραμένει πολύ περιορισμένη σε σχέση με τη ζήτηση.

Το επόμενο διάστημα αναμένεται να δείξει εάν η επιβράδυνση των αυξήσεων θα μετατραπεί σε σταθεροποίηση των τιμών ή εάν η έλλειψη κατοικιών θα εξακολουθήσει να συντηρεί την ανοδική πορεία, παρά τις αυξανόμενες δυσκολίες πρόσβασης στη στέγη για τις νεότερες γενιές.