Αυθαίρετα Κατηγορίας 5: Ποια ακίνητα ξεμπλοκάρουν

Με διάταξη του νομοσχεδίου που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση, επανέρχεται η δυνατότητα υπαγωγής αυθαιρέτων της Κατηγορίας 5 στον νόμο 4495/2017, αποκλειστικά για συγκεκριμένες κατηγορίες δημόσιων και δημοτικών εγκαταστάσεων. Η προθεσμία υποβολής αιτήσεων ορίζεται έως την 1η Φεβρουαρίου 2028.

Η Κατηγορία 5 περιλαμβάνει κτίρια χωρίς οικοδομική άδεια και κατασκευές με σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις, όπως υπερβάσεις δόμησης ή κάλυψης άνω του 40% των επιτρεπόμενων μεγεθών. Η γενική δυνατότητα υπαγωγής σταμάτησε στις 30 Σεπτεμβρίου 2020, επί υπουργίας Κωστή Χατζηδάκη, με το σκεπτικό ότι έπρεπε να τερματιστεί η διαρκής παράταση της νομιμοποίησης μεγάλων αυθαιρεσιών.

Έκτοτε, το θεσμικό πλαίσιο διατήρησε περιορισμένες εξαιρέσεις, δημιουργώντας διαφορετικές δυνατότητες τακτοποίησης ανάλογα με την κατηγορία και τον τρόπο απόκτησης του ακινήτου.

Ποια δημόσια ακίνητα ξεμπλοκάρουν

Η προτεινόμενη ρύθμιση αφορά σχολεία πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, δημοτικούς παιδικούς και βρεφονηπιακούς σταθμούς, δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις και δομές κοινωνικής πρόνοιας.

Στο πεδίο εφαρμογής περιλαμβάνονται επίσης συγκεκριμένα ακίνητα αρμοδιότητας της Κτιριακές Υποδομές Α.Ε. (ΚΤΥΠ), της κρατικής εταιρείας που έχει αναλάβει την ανάπτυξη και τον εκσυγχρονισμό δημόσιων κτιριακών εγκαταστάσεων.

Η παρέμβαση συνδέεται με την υποχρέωση έκδοσης Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, καθώς η ύπαρξη μη τακτοποιημένων αυθαιρεσιών μπορεί να εμποδίσει την ολοκλήρωση μελετών, την υλοποίηση ενεργειακών αναβαθμίσεων και την ένταξη έργων σε χρηματοδοτικά προγράμματα.

Από τις 30 Σεπτεμβρίου 2020 έως σήμερα

Η γενική απαγόρευση τακτοποίησης των αυθαιρέτων Κατηγορίας 5 συμπληρώνει πλέον έξι χρόνια, χωρίς να έχει διαμορφωθεί συνολική λύση για τα ιδιωτικά ακίνητα. Αντίθετα, για τις αυθαιρεσίες μικρότερης βαρύτητας, που υπάγονται στις Κατηγορίες 1 έως 4, η Πολιτεία έχει παρατείνει τη δυνατότητα τακτοποίησης έως τις 31 Μαρτίου 2028.

Η διαφοροποίηση έχει άμεσες συνέπειες στην αγορά ακινήτων. Ιδιοκτησίες με σοβαρές πολεοδομικές παραβάσεις παραμένουν εκτός συναλλαγών, αδυνατούν να αποκτήσουν την απαιτούμενη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και αντιμετωπίζουν περιορισμούς στη χρηματοδότηση ή στην επενδυτική αξιοποίησή τους. Το πρόβλημα δεν περιορίζεται σε μεμονωμένους ιδιοκτήτες. Επηρεάζει επαγγελματικά ακίνητα, παλαιά κτιριακά συγκροτήματα και περιουσιακά στοιχεία που θα μπορούσαν να επιστρέψουν στην αγορά μέσω ανακατασκευής ή αλλαγής χρήσης.

Έκλεισε και το παράθυρο για τράπεζες και servicers

Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι στις 31 Δεκεμβρίου 2025 έληξε η ειδική προθεσμία που επέτρεπε την τακτοποίηση αυθαιρέτων Κατηγορίας 5 σε ακίνητα που αποκτώνταν μέσω αναγκαστικών πλειστηριασμών, μεταξύ άλλων από τράπεζες και επενδυτικά σχήματα.

Η εξαίρεση είχε προβλεφθεί με το άρθρο 128 του νόμου 4759/2020, επιτρέποντας την υπαγωγή συγκεκριμένων ακινήτων εντός ενός έτους από την έκδοση της κατακυρωτικής έκθεσης και πάντως όχι αργότερα από την καταληκτική ημερομηνία του 2025.

Από την 1η Ιανουαρίου 2026, η συγκεκριμένη δυνατότητα δεν είναι πλέον διαθέσιμη για νέες υπαγωγές.