Δημόσια περιουσία: Πόσα ακίνητα έχουν ΕΤΑΔ, Δήμοι, e-ΕΦΚΑ και ΟΣΕ

Ακίνητα, οικόπεδα, γήπεδα, κτίρια και εμπράγματα δικαιώματα βρίσκονται υπό τη διαχείριση της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου, των Δήμων, του e-ΕΦΚΑ, των πανεπιστημίων, του ΟΣΕ, της ΓΑΙΑΟΣΕ και άλλων φορέων. Ωστόσο, η έλλειψη ενός ενιαίου συστήματος καταγραφής καθιστά δύσκολο ακόμη και το να δοθεί μία απολύτως ακριβής απάντηση στο ερώτημα πόση είναι συνολικά η δημόσια ακίνητη περιουσία.

Η BluPeak Estate Analytics, μέσα από την επεξεργασία διαθέσιμων δεδομένων, επιχειρεί να αποτυπώσει τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες και διαχειριστές δημόσιων ακινήτων και, κυρίως, να αναδείξει τη διαφορά μεταξύ του θεωρητικού αποθέματος και της πραγματικά αξιοποιήσιμης περιουσίας.

Στην ΕΤΑΔ περίπου 77.000 ακίνητα

Στα μεγαλύτερα αυτοτελή χαρτοφυλάκια του Δημοσίου βρίσκεται αυτό της Εταιρείας Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ), η οποία διαχειρίζεται περίπου 77.000 ακίνητα. Ο αριθμός αυτός καταδεικνύει την έκταση της δημόσιας περιουσίας που βρίσκεται υπό τη διαχείριση της ΕΤΑΔ, δεν σημαίνει όμως ότι το σύνολο των ακινήτων είναι διαθέσιμο προς άμεση εμπορική αξιοποίηση.

Το χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνει ακίνητα διαφορετικού χαρακτήρα, χρήσης και ιδιοκτησιακού καθεστώτος, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις υφίστανται νομικές, πολεοδομικές ή άλλες δεσμεύσεις. Επομένως, το πραγματικό μέγεθος της περιουσίας που μπορεί να οδηγηθεί σε αξιοποίηση είναι σημαντικά διαφορετικό από τον συνολικό αριθμό των καταγεγραμμένων ακινήτων.

Μεγάλη ακίνητη περιουσία στον σιδηρόδρομο

Ιδιαίτερο βάρος έχει και η ακίνητη περιουσία που συνδέεται με τον σιδηροδρομικό τομέα. Ο ΟΣΕ και η ΓΑΙΑΟΣΕ εμφανίζουν περίπου 4.814 κτίρια και 3.638 γήπεδα, ενώ η διαθέσιμη καταγραφή περιλαμβάνει περίπου 105.925 στρέμματα γης και 628.000 τετραγωνικά μέτρα κτισμάτων.

Παράλληλα, καταγράφονται περίπου 3.500 δικαιώματα ΚΑΕΚ. Η συγκεκριμένη κατηγορία παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς η αξιοποίηση της σιδηροδρομικής ακίνητης περιουσίας μπορεί να συνδεθεί με εμπορικές, τουριστικές, logistics, επιχειρηματικές αλλά και μικτές χρήσεις, ανάλογα με τη θέση, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τις πολεοδομικές δυνατότητες κάθε ακινήτου.

Ωστόσο, τα μεγέθη αυτά δεν μπορούν να συγκριθούν μηχανικά με τον αριθμό των ακινήτων άλλων φορέων, καθώς αναφέρονται σε διαφορετικές μονάδες μέτρησης.

Τα 515 ακίνητα του e-ΕΦΚΑ

Σημαντικό χαρτοφυλάκιο διαθέτει και ο e-ΕΦΚΑ, με 515 ιδιόκτητα ακίνητα. Στο χαρτοφυλάκιο περιλαμβάνονται ακίνητα που χρησιμοποιούνται για τη στέγαση υπηρεσιών, μισθωμένα ακίνητα, καθώς και περιουσιακά στοιχεία με διαφορετικό βαθμό ωριμότητας και ανάγκες συντήρησης.

Η αξιοποίηση της περιουσίας των ασφαλιστικών φορέων αποτελεί διαχρονικά ένα από τα πεδία στα οποία το Δημόσιο επιχειρεί να αυξήσει τα έσοδα από ακίνητα, είτε μέσω μισθώσεων είτε μέσω αναπτύξεων και άλλων μορφών αξιοποίησης.

Η περιουσία των πανεπιστημίων και των κληροδοτημάτων

Ξεχωριστή κατηγορία αποτελούν τα πανεπιστήμια και τα κληροδοτήματα. Το ΕΚΠΑ και τα συνδεδεμένα κληροδοτήματα εμφανίζουν περίπου 620 ακίνητα ή δικαιώματα. Η εικόνα, ωστόσο, χρειάζεται περαιτέρω ανάλυση, καθώς δεν πρόκειται για ενιαίο χαρτοφυλάκιο με κοινά χαρακτηριστικά.

Στα κληροδοτήματα, άλλωστε, η αξιοποίηση μπορεί να υπόκειται σε συγκεκριμένους όρους που συνδέονται με τη βούληση του διαθέτη. Η Ακαδημία Αθηνών εμφανίζει 56 ακίνητα και 157 απαλλοτριωμένες εκτάσεις, μεγέθη που αφορούν διαφορετικές κατηγορίες περιουσίας και επομένως δεν μπορούν να αθροιστούν χωρίς περαιτέρω επεξεργασία.

Οι Δήμοι διαθέτουν 194.787 μοναδικά ΚΑΕΚ

Το μεγαλύτερο συγκεντρωμένο μέγεθος στην ανάλυση προκύπτει από την ακίνητη περιουσία των Δήμων, όπου καταγράφονται 194.787 μοναδικά ΚΑΕΚ. Το στοιχείο αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία επειδή βασίζεται σε μία κοινή κτηματολογική μονάδα μέτρησης και επιτρέπει πιο καθαρή σύγκριση μεταξύ περιουσιακών στοιχείων.

Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι οι Δήμοι διαθέτουν 194.787 ακίνητα με την έννοια που χρησιμοποιείται για την ΕΤΑΔ. Ένα ακίνητο μπορεί να αντιστοιχεί σε περισσότερα ΚΑΕΚ, ενώ ένα ΚΑΕΚ μπορεί να συνδέεται με περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα. Αν η σύγκριση περιοριστεί αποκλειστικά στην ίδια μονάδα μέτρησης, τα 194.787 μοναδικά ΚΑΕΚ των Δήμων συγκρίνονται με περίπου 13.322 ΚΑΕΚ επιλεγμένων μεγάλων δημόσιων φορέων.

Η σχέση διαμορφώνεται περίπου στο 14,6 προς 1. Η αναλογία αυτή, πάντως, δεν αποτελεί πλήρη αποτύπωση της δημόσιας περιουσίας, καθώς τα 13.322 ΚΑΕΚ αφορούν συγκεκριμένους φορείς που έχουν ενταχθεί στη συγκεκριμένη βάση και όχι το σύνολο των δημόσιων οργανισμών.

Το μεγάλο ζητούμενο είναι η αξιοποίηση

Πέρα από τον αριθμό των ακινήτων, το κρίσιμο οικονομικό μέγεθος είναι το πόσα από αυτά μπορούν πραγματικά να αξιοποιηθούν. Η ανάλυση της δημοτικής περιουσίας δείχνει ότι περίπου 25% των δημοτικών δικαιωμάτων μπορεί να ενταχθεί στην κατηγορία της άμεσης αξιοποίησης. Πρόκειται για περιουσιακά στοιχεία που μπορούν να εξεταστούν για στεγαστικές, κοινωνικές ή εισοδηματικές χρήσεις.

Ένα ακόμη 40% χαρακτηρίζεται ως περιουσία προς ωρίμανση. Για την κατηγορία αυτή απαιτούνται τεχνικοί, νομικοί ή πολεοδομικοί έλεγχοι πριν ληφθούν αποφάσεις για την αξιοποίησή της.

Το υπόλοιπο 35% αντιμετωπίζει μεγαλύτερες εκκρεμότητες, μεταξύ άλλων ελλείψεις τίτλων και γεωχωρικών δεδομένων, προβλήματα στα ΚΑΕΚ ή δυσκολίες αντιστοίχισης μεταξύ διαφορετικών μητρώων. Με άλλα λόγια, το γεγονός ότι ένα ακίνητο είναι καταγεγραμμένο στο χαρτοφυλάκιο ενός δημόσιου φορέα δεν σημαίνει αυτομάτως ότι είναι διαθέσιμο για επένδυση ή άμεση αξιοποίηση.

Από την ακίνητη περιουσία στη στεγαστική πολιτική

Η καλύτερη καταγραφή του δημόσιου real estate αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μία περίοδο κατά την οποία η αγορά κατοικίας βρίσκεται αντιμέτωπη με σημαντικές πιέσεις.

Η δημόσια περιουσία θα μπορούσε, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, να αποτελέσει βάση για διαφορετικές χρήσεις: από κατοικίες για γιατρούς, εκπαιδευτικούς και νοσηλευτές έως προσιτές μισθώσεις για νέους εργαζόμενους και οικογένειες, φοιτητική στέγη και άλλες μορφές κοινωνικής κατοικίας.

Για να συμβεί αυτό, απαιτείται όμως πολύ περισσότερα από μία απλή καταγραφή. Κάθε ακίνητο πρέπει να αξιολογείται ως προς τον τίτλο και το δικαίωμα, την υφιστάμενη χρήση, την κενότητα, την τεχνική κατάσταση, το κόστος αποκατάστασης, την ενεργειακή απόδοση, τις πολεοδομικές δυνατότητες και την πρόσβαση σε υποδομές, εργασία και βασικές υπηρεσίες. Έτσι μπορεί να προσδιοριστεί το πραγματικό απόθεμα που είναι οικονομικά και κοινωνικά αξιοποιήσιμο.