Πόσο αυξήθηκαν οι «αδρανείς» κατοικίες την τελευταία 10ετία

Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα του τρίτου κειμένου εργασίας του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή, με τίτλο «House Prices and Marketable Housing Supply in Greece: A Housing Utilization Perspective», το οποίο υπογράφουν οι ερευνητές Στέλιος Γιαννουλάκης και Μιχάλης Σταύρακας, καθώς και ο συντονιστής του Γραφείου και καθηγητής Γιάννης Τσουκαλάς.

Η μελέτη επισημαίνει ότι η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν μπορεί να εξηγηθεί μόνο από τη χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα μετά την οικονομική κρίση. Αντίθετα, ένα κρίσιμο αλλά συχνά υποτιμημένο στοιχείο είναι το γεγονός ότι μεγάλο μέρος των υπαρχουσών κατοικιών παραμένει εκτός αγοράς, είτε λόγω νομικών και ιδιοκτησιακών εκκρεμοτήτων, είτε λόγω κακής κατάστασης, είτε επειδή δεν διατίθεται για ενοικίαση ή πώληση.

Το παράδοξο της ελληνικής αγοράς κατοικίας

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Απογραφής Πληθυσμού – Κατοικιών 2021 της ΕΛΣΤΑΤ, η Ελλάδα διαθέτει πάνω από 2,2 εκατομμύρια κατοικίες. Ωστόσο, περίπου το 34,5% αυτών χαρακτηρίζεται ως κενό. Με μια πρώτη ματιά, αυτό το υψηλό ποσοστό φαίνεται να έρχεται σε αντίθεση με την έντονη άνοδο των τιμών των ακινήτων. Η μελέτη όμως διευκρινίζει ότι μια κενή κατοικία δεν είναι απαραίτητα διαθέσιμη στην αγορά.

Η εξέλιξη της δεκαετίας 2011–2021 αποκαλύπτει ένα ακόμη πιο σύνθετο φαινόμενο. Παρότι το συνολικό οικιστικό απόθεμα αυξήθηκε κατά 3,5%, η πραγματική διαθεσιμότητα κατοικιών μειώθηκε. Οι κατοικίες που προσφέρονταν για μακροχρόνια ενοικίαση υποχώρησαν κατά 10,4%, ενώ εκείνες που διατίθεντο προς πώληση μειώθηκαν κατά 33,1%. Αντίθετα, οι «αδρανείς» κενές κατοικίες αυξήθηκαν κατά 6,1%.

Έτσι, το ποσοστό των κατοικιών που είναι πραγματικά διαθέσιμες στην αγορά μειώθηκε στο 72,5% το 2021 από 73,2% το 2011. Η μελέτη υπογραμμίζει ότι, αν και η μεταβολή φαίνεται μικρή, είναι ιδιαίτερα σημαντική λόγω του μεγέθους του αποθέματος κατοικιών. Επιπλέον, το ποσοστό αυτό θεωρείται συντηρητική εκτίμηση, καθώς δεν περιλαμβάνει κατοικίες που έχουν ουσιαστικά αποσυρθεί από τη μακροχρόνια αγορά, για παράδειγμα λόγω βραχυχρόνιας μίσθωσης ή άλλων περιορισμών.

Η οικοδομή δεν αρκεί από μόνη της

Ένα συχνό επιχείρημα στον δημόσιο διάλογο είναι ότι η άνοδος των τιμών οφείλεται κυρίως στην ανεπαρκή κατασκευή νέων κατοικιών. Η μελέτη δεν απορρίπτει αυτόν τον παράγοντα, αλλά τον εντάσσει σε ένα ευρύτερο πλαίσιο.

Η οικοδομική δραστηριότητα στην Ελλάδα κατέρρευσε μετά την κρίση χρέους. Η ακαθάριστη προστιθέμενη αξία του κατασκευαστικού τομέα μειώθηκε από περίπου 18 δισ. ευρώ το 2007 σε κάτω από 5 δισ. ευρώ τη δεκαετία του 2010. Οι άδειες οικοδομής επίσης μειώθηκαν δραματικά και δεν έχουν επιστρέψει στα προ κρίσης επίπεδα.

Παράλληλα, οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν χαμηλές: το 2025 ανήλθαν στο 3,1% του ΑΕΠ, έναντι 5% κατά μέσο όρο στην ΕΕ και άνω του 10% στα μέσα της δεκαετίας του 2000. Αν και οι άμεσες ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων έχουν αυξηθεί και ξεπερνούν τα 800 εκατ. ευρώ ετησίως από το 2019, αυτές αφορούν κυρίως συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς και δεν αυξάνουν ουσιαστικά τη διαθεσιμότητα κατοικιών για τον εγχώριο πληθυσμό.

Ωστόσο, το Γραφείο Προϋπολογισμού τονίζει ότι η χαμηλή οικοδομική δραστηριότητα δεν αρκεί για να εξηγήσει πλήρως την άνοδο των τιμών. Το συνολικό οικιστικό απόθεμα παραμένει σχετικά σταθερό και αναμένεται να επανέλθει στα προ κρίσης επίπεδα μέχρι το τέλος της δεκαετίας. Το κρίσιμο ζήτημα, επομένως, δεν είναι μόνο πόσες κατοικίες υπάρχουν, αλλά πόσες από αυτές είναι πραγματικά διαθέσιμες στην αγορά.

Η σημασία της «αξιοποίησης» των κατοικιών

Η μελέτη εισάγει μια διαφορετική οπτική: το ποσοστό των κατοικιών που είναι πράγματι διαθέσιμες για ενοικίαση ή πώληση.

Με βάση ένα προσαρμοσμένο μακροοικονομικό μοντέλο, οι ερευνητές εκτιμούν ότι η μείωση της αποτελεσματικής αξιοποίησης των κατοικιών έχει σημαντική επίδραση στις τιμές. Στο βασικό σενάριο, η περιορισμένη διαθεσιμότητα αυξάνει τις πραγματικές τιμές έως και 19,1%, ενώ σε ακραίες συνθήκες – αν δεν είχε υπάρξει καθόλου ανάκαμψη των επενδύσεων – η επίδραση θα μπορούσε να φτάσει το 26,7%.

Ακόμη πιο ενδεικτικό είναι ένα υποθετικό σενάριο επαναφοράς των κενών κατοικιών στα επίπεδα του 2001. Σε αυτή την περίπτωση, η ενεργοποίηση του αδρανούς αποθέματος θα μπορούσε να οδηγήσει σε μείωση των πραγματικών τιμών κατά 15,5% έως 24,6%.

Οι ερευνητές διευκρινίζουν ότι πρόκειται για σενάρια και όχι ακριβείς προβλέψεις, ωστόσο το συμπέρασμα είναι σαφές: η Ελλάδα αντιμετωπίζει όχι μόνο πρόβλημα προσφοράς, αλλά και πρόβλημα «ακινησίας» του υπάρχοντος αποθέματος κατοικιών.

Προτάσεις πολιτικής

Με βάση τα ευρήματα, το Γραφείο Προϋπολογισμού προτείνει μια συνδυαστική στρατηγική που δεν περιορίζεται στην κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά στοχεύει και στην επανένταξη των υπαρχουσών στην αγορά.

Πρώτον, προτείνεται η επιτάχυνση της επίλυσης κληρονομικών και κτηματολογικών εκκρεμοτήτων, ώστε ακίνητα που σήμερα παραμένουν «παγωμένα» να μπορούν να αξιοποιηθούν. Δεύτερον, η θέσπιση φορολογικών κινήτρων για τις μακροχρόνιες μισθώσεις, ώστε να ενισχυθεί η σταθερή ενοικιαστική αγορά.

Τρίτον, η στήριξη των ανακαινίσεων μέσω επιδοτήσεων ή «πράσινων» δανείων, με την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα θα επιστρέφουν στη μακροχρόνια μίσθωση. Τέταρτον, η αυστηρότερη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου η πίεση στη στέγη είναι εντονότερη.

Τέλος, προτείνεται η ενίσχυση της δημόσιας στεγαστικής πολιτικής μέσω επενδύσεων σε κοινωνική και προσιτή κατοικία, καθώς και η επιτάχυνση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας με απλοποίηση διαδικασιών και μείωση κόστους.