Φόρος μεταβίβασης 15% στις κατοικίες ξένων: Ποιοι θα πληρώσουν, ποιοι εξαιρούνται πότε ξεκινά η επιβολή

Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ο νέος συντελεστής θα τεθεί σε ισχύ την 1η Ιουλίου 2027 και θα αφορά φυσικά και όχι νομικά πρόσωπα.

Παράλληλα, ο συντελεστής 15% δεν θα εφαρμόζεται σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων. Αφορά αποκλειστικά κατοικίες, αφήνοντας εκτός επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα και άλλα ακίνητα.

Ποιοι μπαίνουν και ποιοι μένουν εκτός

Ο αυξημένος φόρος αφορά φυσικά πρόσωπα που είναι πολίτες χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου και δεν εντάσσονται στις κατηγορίες που προβλέπεται να εξαιρεθούν.

Εκτός του νέου καθεστώτος παραμένουν, μεταξύ άλλων, οι ομογενείς και οι πολίτες τρίτων χωρών με καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος. Σύμφωνα με την επίσημη κυβερνητική παρουσίαση μεταξύ των ειδικών κατηγοριών περιλαμβάνονται και οι  αναγνωρισμένοι πρόσφυγες και πολίτες τρίτων χωρών με άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς.

Η διαφορά στη φορολογική επιβάρυνση είναι μεγάλη. Ο σημερινός βασικός φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε 3% και, μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων, σε 3,09%. Με το νέο καθεστώς, για όσους υπάγονται σε αυτόν, η συνολική επιβάρυνση φθάνει στο 15,45%.

Έτσι, σε κατοικία φορολογητέας αξίας 200.000 ευρώ ο κύριος φόρος αυξάνεται από 6.000 σε 30.000 ευρώ. Στις 500.000 ευρώ ανεβαίνει από 15.000 σε 75.000 ευρώ και για κατοικία 800.000 ευρώ από 24.000 σε 120.000 ευρώ.

Γιατί η εφαρμογή πήγε τον Ιούλιο του 2027

Η ημερομηνία εφαρμογής αποτελεί σημαντική διαφοροποίηση σε σχέση με τις πρώτες πληροφορίες που έδειχναν προς την 1η Ιανουαρίου 2027.

Ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης συνέδεσε τη μετάθεση με την ανάγκη να μην αιφνιδιαστεί η αγορά, ενώ από την πλευρά του οικονομικού επιτελείου επισημάνθηκε ότι το χρονικό περιθώριο επιτρέπει να ολοκληρωθούν συναλλαγές που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη.

Η μεταβατική περίοδος ενδέχεται, μάλιστα, να δημιουργήσει το αντίθετο αποτέλεσμα βραχυπρόθεσμα: επιτάχυνση των αγοραπωλησιών έως το τέλος Ιουνίου 2027, καθώς αγοραστές τρίτων χωρών που γνωρίζουν ότι θα υπαχθούν στον νέο συντελεστή έχουν ισχυρό οικονομικό κίνητρο να ολοκληρώσουν νωρίτερα τις συναλλαγές τους.

Στο επίκεντρο €800 εκατ. αγορών κατοικίας

Η κυβέρνηση συνδέει την παρέμβαση με την πίεση που ασκεί η εξωτερική ζήτηση στο διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που περιλαμβάνονται στην επίσημη κυβερνητική παρουσίαση, οι επενδύσεις από τρίτες χώρες σε ελληνικά ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε περίπου 1,2 δισ. ευρώ, από τα οποία εκτιμάται, βάσει φορολογικών στοιχείων, ότι περίπου 800 εκατ. ευρώ αφορούσαν κατοικίες.

Οι συνολικές καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφθασαν τα 2,056 δισ. ευρώ το 2025, έναντι 2,750 δισ. το 2024. Από χώρες εκτός ΕΕ προήλθαν 1,217 δισ. ευρώ.

Μεταξύ των σημαντικότερων πηγών κεφαλαίων εκτός ΕΕ το 2025 ήταν η Τουρκία με 214 εκατ. ευρώ, η Ελβετία με 211 εκατ., το Χονγκ Κονγκ με 115 εκατ., το Ισραήλ και οι ΗΠΑ με 88 εκατ. ευρώ έκαστη και η Κίνα με 50 εκατ. ευρώ.

Το μεγάλο ερώτημα η ειδική κατηγορία της Golden Visa των €250.000

Η σημαντικότερη εκκρεμότητα για την αγορά βρίσκεται πλέον στην ειδική κατηγορία της Golden Visa των 250.000 ευρώ.

Το συγκεκριμένο καθεστώς επιτρέπει, υπό προϋποθέσεις, επενδύσεις σε ακίνητα των οποίων η κύρια χρήση μετατρέπεται σε κατοικία, καθώς και σε διατηρητέα κτίρια που αποκαθίστανται.

Εφόσον ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο όσο αυτό εξακολουθεί να είναι επαγγελματικός χώρος, από την επίσημη εξειδίκευση προκύπτει ότι η συναλλαγή δεν υπάγεται στον συντελεστή 15%. Δεν έχει ακόμη αποσαφηνιστεί, όμως, τι θα συμβαίνει όταν η αλλαγή χρήσης έχει ήδη ολοκληρωθεί και το ακίνητο μεταβιβάζεται πλέον ως κατοικία.

Παράγοντες της κτηματαγοράς αναμένεται να ζητήσουν ειδική αντιμετώπιση αυτής της κατηγορίας, με το επιχείρημα ότι οι συγκεκριμένες επενδύσεις δεν ανταγωνίζονται απλώς τους Έλληνες αγοραστές για το υπάρχον απόθεμα κατοικιών, αλλά δημιουργούν νέο οικιστικό προϊόν, μετατρέποντας παλαιά γραφεία, καταστήματα και βιομηχανικά ακίνητα σε διαμερίσματα.