Πάνω από €187 δισ. οι επενδύσεις σε ευρωπαϊκά εμπορικά ακίνητα. Οι πρωταγωνιστές

Ισπανία και Ιταλία ενισχύουν τη θέση τους στον επενδυτικό χάρτη, ενώ τα εμπορικά κέντρα και τα ακίνητα λιανεμπορίου εκτός κέντρων πόλεων προσελκύουν το ενδιαφέρον των επενδυτών.

Σε επίπεδα άνω των 187 δισ. ευρώ διαμορφώθηκαν οι επενδύσεις σε ευρωπαϊκά εμπορικά ακίνητα κατά το τελευταίο δωδεκάμηνο, καταγράφοντας αύξηση 8% σε ετήσια βάση, σύμφωνα με την BNP Paribas Real Estate. Η ενίσχυση της συνολικής επενδυτικής δραστηριότητας, ωστόσο, δεν αποτυπώνεται ομοιόμορφα σε όλες τις κατηγορίες ακινήτων, καθώς το ενδιαφέρον των επενδυτών μετατοπίζεται μεταξύ των επιμέρους τομέων και των γεωγραφικών αγορών.

Ειδικότερα, οι επενδύσεις στα γραφεία αυξήθηκαν κατά 14% και στα ακίνητα logistics κατά 8%, ενώ αντίθετη πορεία ακολούθησαν τα ακίνητα λιανεμπορίου, με πτώση 5%, και τα ακίνητα φιλοξενίας, όπου η μείωση διαμορφώθηκε στο 7%.

Παρά την υποχώρηση, το λιανεμπόριο εξακολουθεί να αποτελεί την τρίτη μεγαλύτερη κατηγορία στην ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων, συγκεντρώνοντας επενδύσεις 37 δισ. ευρώ το τελευταίο δωδεκάμηνο, που αντιστοιχούν στο 20% του συνολικού όγκου συναλλαγών. Το μερίδιό του είναι μειωμένο σε σχέση με το 23% που αντιστοιχούσε στην κατηγορία τον Σεπτέμβριο του 2025.

Προηγούνται τα γραφεία, με μερίδιο 28%, και τα logistics με 24%, ενώ ακολουθούν τα ακίνητα φιλοξενίας με 11%.

Η Νότια Ευρώπη κερδίζει έδαφος στον επενδυτικό χάρτη

Μία από τις σημαντικότερες τάσεις που αναδεικνύει η ανάλυση της BNP Paribas Real Estate είναι η μετατόπιση της επενδυτικής δραστηριότητας από τις παραδοσιακά κυρίαρχες αγορές του Ηνωμένου Βασιλείου, της Γερμανίας και της Γαλλίας προς άλλες ευρωπαϊκές χώρες, με τη Νότια Ευρώπη να ενισχύει την ελκυστικότητά της.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, οι επενδυτικοί όγκοι στα ακίνητα λιανεμπορίου υποχώρησαν κατά 33% σε ετήσια βάση, ενώ στη Γερμανία και τη Γαλλία παρέμειναν σε γενικές γραμμές σταθεροί. Αντίθετα, η Ισπανία κατέγραψε αύξηση 15%, ενώ η Ιταλία συνέχισε την ανοδική της πορεία για τρίτη συνεχόμενη χρονιά, ξεπερνώντας τα 4 δισ. ευρώ σε επενδύσεις και καταγράφοντας ιστορικό υψηλό.

Ιδιαίτερα ισχυρή αύξηση εμφάνισαν επίσης η Νορβηγία, με 62%, και η Ολλανδία, με 52%, αν και οι δύο αγορές ξεκινούν από σημαντικά χαμηλότερη βάση.

Η γεωγραφική ανακατανομή των επενδύσεων συνδέεται, μεταξύ άλλων, με τις διαφορετικές κατηγορίες εμπορικών ακινήτων που προσελκύουν κεφάλαια σε κάθε αγορά. Στη Βόρεια Ευρώπη, το ενδιαφέρον επικεντρώνεται περισσότερο στα εμπορικά ακίνητα εκτός κέντρων πόλεων (retail warehousing), ενώ στη Νότια Ευρώπη κυριαρχούν τα εμπορικά κέντρα. Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, πάντως, οι επενδυτικοί όγκοι μεταξύ των επιμέρους υποκατηγοριών τείνουν να εξισορροπούνται.

Η εξαγορά στο Μιλάνο επηρεάζει την εικόνα

Στα ακίνητα λιανεμπορίου σε κεντρικούς εμπορικούς δρόμους (high street retail), οι επενδύσεις αυξήθηκαν κατά 4% το τελευταίο δωδεκάμηνο, φτάνοντας τα 8 δισ. ευρώ από 7,7 δισ. ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα. Ωστόσο, η συγκεκριμένη επίδοση χρειάζεται προσεκτική ανάγνωση, καθώς επηρεάστηκε σε μεγάλο βαθμό από μία ιδιαίτερα σημαντική συναλλαγή: την εξαγορά του ακινήτου στη Via Monte Napoleone 8 στο Μιλάνο από τον όμιλο Kering, έναντι 1,2 δισ. ευρώ, η οποία ολοκληρώθηκε το δεύτερο τρίμηνο του 2026.

Εξαιρουμένης αυτής της συναλλαγής, η δραστηριότητα στην υπόλοιπη αγορά παρέμεινε περισσότερο ανομοιογενής, χωρίς να καταγράφεται αντίστοιχα ισχυρή δυναμική.

Μεγάλες συναλλαγές στο retail και ενδιαφέρον από διεθνή κεφάλαια

Οι επενδύσεις στα εμπορικά κέντρα υποχώρησαν κατά 4% το τελευταίο δωδεκάμηνο, στα 7,8 δισ. ευρώ, έναντι 8,2 δισ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους.

Πίσω από τη συνολική εικόνα, ωστόσο, καταγράφονται σημαντικές αποκλίσεις μεταξύ των επιμέρους αγορών. Η Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο εμφάνισαν τις μεγαλύτερες μειώσεις, κατά 53% και 23% αντίστοιχα. Στον αντίποδα, η Γερμανία κατέγραψε αύξηση 51%, ενώ στην Ισπανία οι επενδυτικοί όγκοι ενισχύθηκαν κατά 19%.

Κατά τη διάρκεια του τελευταίου δωδεκαμήνου ολοκληρώθηκαν αρκετές σημαντικές συναλλαγές, μεταξύ των οποίων:

• Η εξαγορά του εμπορικού κέντρου Palladium στην Πράγα, έναντι 700 εκατ. ευρώ.
• Η απόκτηση του Orio Center στο Μπέργκαμο της Ιταλίας, έναντι 470 εκατ. ευρώ.
• Η εξαγορά του εμπορικού κέντρου Islazul στη Μαδρίτη, έναντι 340 εκατ. ευρώ.

Παράλληλα, η αγορά υποστηρίχθηκε από σταθερή ροή μεσαίου μεγέθους συναλλαγών, αξίας από 100 έως 200 εκατ. ευρώ, κυρίως στη Γερμανία και την Ισπανία.

Σύμφωνα με την BNP Paribas Real Estate, τα εμπορικά κέντρα εξακολουθούν να προσελκύουν ισχυρό ενδιαφέρον από ένα ευρύ φάσμα επενδυτών, σε μια περίοδο κατά την οποία τα διαθέσιμα προς πώληση ακίνητα υψηλής ποιότητας παραμένουν περιορισμένα και η ανθεκτικότητα της καταναλωτικής δαπάνης στηρίζει τις προοπτικές του κλάδου.

Στους ενδιαφερόμενους περιλαμβάνονται εξειδικευμένοι επενδυτές, εισηγμένες εταιρείες ακινήτων από την Ευρώπη και τη Νότια Αφρική, private equity funds από τις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο, καθώς και κρατικά επενδυτικά ταμεία.

Retail warehousing: Στα 8,8 δισ. ευρώ οι επενδύσεις

Τα εμπορικά ακίνητα εκτός των παραδοσιακών εμπορικών δρόμων και κέντρων πόλεων (retail warehousing) συγκέντρωσαν επενδύσεις 8,8 δισ. ευρώ στις βασικές ευρωπαϊκές αγορές κατά το τελευταίο δωδεκάμηνο.

Παρά τη μείωση κατά 20% σε ετήσια βάση, η συγκεκριμένη κατηγορία ξεπέρασε τις δύο άλλες βασικές υποκατηγορίες του λιανεμπορίου ως προς τον όγκο των επενδύσεων. Η υποχώρηση οφείλεται κυρίως στη μειωμένη δραστηριότητα στο Ηνωμένο Βασίλειο, όπου οι επενδύσεις περιορίστηκαν κατά 31%, και στη Γερμανία, όπου η πτώση έφτασε το 44%. Αντίθετα, η Ισπανία και η Γαλλία κατέγραψαν ιδιαίτερα ισχυρές επιδόσεις, με αύξηση των επενδυτικών όγκων κατά 63% και 54% αντίστοιχα.

Τα retail warehouses εξακολουθούν να προσελκύουν το ενδιαφέρον των επενδυτών, κυρίως όταν διαθέτουν ισχυρή παρουσία επιχειρήσεων λιανεμπορίου τροφίμων. Ωστόσο, η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση λειτουργεί ανασταλτικά για την περαιτέρω αύξηση των συναλλαγών.

Πιο επιλεκτικοί οι επενδυτές λόγω των αποδόσεων και των επιτοκίων

Τη μεταβολή της επενδυτικής συμπεριφοράς περιέγραψε ο Patrick Delcol, Head of European Coverage, Retail, Logistics & Hospitality της BNP Paribas Real Estate, επισημαίνοντας ότι η αγορά βρίσκεται σε φάση αύξησης των αποδόσεων (yield decompression), με διαφορετικούς ρυθμούς προσαρμογής ανά χώρα.

Όπως ανέφερε, οι ώριμες αγορές εμφανίζονται περισσότερο ευάλωτες στις μακροοικονομικές εξελίξεις. Σε περιβάλλον υψηλότερων επιτοκίων και με καθυστέρηση στην προσαρμογή των αξιών, οι επενδυτές υιοθετούν πιο επιλεκτική στρατηγική, εστιάζοντας σε ακίνητα υψηλής ποιότητας και σε ευκαιρίες με ισχυρότερα θεμελιώδη χαρακτηριστικά.

Παράλληλα, τα ακίνητα λιανεμπορίου, και ειδικότερα τα εμπορικά κέντρα και τα retail warehouses, προσφέρουν σήμερα ένα από τα πιο ελκυστικά ασφάλιστρα κινδύνου (risk premiums) έναντι των κρατικών ομολόγων μεταξύ των επιμέρους κατηγοριών ακινήτων.

Η συγκεκριμένη παράμετρος εκτιμάται ότι θα διατηρήσει το ενδιαφέρον των επενδυτών για τους δύο τομείς και θα στηρίξει την ανθεκτικότητά τους τα επόμενα τρίμηνα, παρά τις πιέσεις που εξακολουθούν να ασκούν τα υψηλότερα επιτόκια στις αποτιμήσεις.

Ισπανία, Ιταλία και Πολωνία στο επίκεντρο

Σε γεωγραφικό επίπεδο, οι επενδυτές στρέφονται κυρίως σε αγορές που διαθέτουν ισχυρά μακροοικονομικά χαρακτηριστικά και ανθεκτική καταναλωτική δαπάνη. Η Πολωνία ξεχωρίζει λόγω της δυναμικής της οικονομίας της και της ανάπτυξης των υποδομών της, ενώ η Νότια Ευρώπη διατηρεί την ελκυστικότητά της.

Η Ισπανία επωφελείται από τις ευνοϊκές προοπτικές οικονομικής ανάπτυξης, ενώ στην Ιταλία η προσαρμογή των αποδόσεων έχει δημιουργήσει ελκυστικότερα επίπεδα τιμών, τα οποία εκτιμάται ότι μπορούν να προσελκύσουν πρόσθετα κεφάλαια, κυρίως από εξειδικευμένους επενδυτές.

Η συνολική εικόνα αναδεικνύει μια ευρωπαϊκή αγορά εμπορικών ακινήτων που εξακολουθεί να προσελκύει σημαντικά κεφάλαια, αλλά με σαφώς πιο επιλεκτικά κριτήρια. Η ποιότητα των ακινήτων, η σταθερότητα των μισθωτικών εσόδων, η καταναλωτική συμπεριφορά και οι αποδόσεις αποτελούν πλέον καθοριστικούς παράγοντες για την κατεύθυνση των επενδύσεων.