Simon Durkin: Στις πιο ελκυστικές αγορές ακινήτων της Νότιας Ευρώπης η Ελλάδα

Πως μπορεί να μετατραπεί η βελτιωμένη επενδυτική διάθεση της αγοράς σε απτές επενδυτικές ευκαιρίες στον ευρωπαϊκό κλάδο ακινήτων;

Η πρόσφατη έρευνα του κλάδου που πραγματοποιούμε παρέχει σημαντικές πληροφορίες για τις επενδυτικές τάσεις και τις ευκαιρίες σε ολόκληρη την Ευρώπη, ενώ αποτυπώνει με σαφήνεια το κλίμα της αγοράς. Η έκθεση ULI/PwC Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 καταγράφει μια μετάβαση από τη συγκρατημένη αισιοδοξία σε έναν πιο ρεαλιστικό και πρακτικό τρόπο σκέψης, εν μέσω έντονων γεωπολιτικών εντάσεων. Το 70% των ηγετικών στελεχών του real estate δηλώνει ανησυχία για την αποπαγκοσμιοποίηση, ενώ το 77% προβληματίζεται για τις προοπτικές οικονομικής ανάπτυξης της Ευρώπης.

Παρότι η τελευταία παγκόσμια έκθεση Emerging Trends σηματοδοτεί την έναρξη ενός νέου κύκλου για τον κλάδο, που τροφοδοτείται από την αυξημένη διαθεσιμότητα κεφαλαίων, τη μεγαλύτερη σταθερότητα και την επιστροφή της ρευστότητας, η συνεχιζόμενη αβεβαιότητα που προκαλούν η αποπαγκοσμιοποίηση, οι γεωπολιτικές αναταράξεις και γεγονότα όπως ο πόλεμος στο Ιράν εξακολουθούν να δοκιμάζουν την εμπιστοσύνη των επενδυτών, καθιστώντας τη μεταβλητότητα τη νέα κανονικότητα.

Ως αποτέλεσμα, παρατηρούμε ότι οι επενδυτές δίνουν προτεραιότητα στη διαφοροποίηση χαρτοφυλακίων τόσο σε επίπεδο τομέων όσο και χωρών. Εξειδικευμένοι κλάδοι που βασίζονται στη λειτουργική διαχείριση κυριαρχούν πλέον στις επενδυτικές και αναπτυξιακές προτιμήσεις στην Ευρώπη, παρότι εξακολουθούν να προσελκύουν λιγότερα κεφάλαια σε σύγκριση με τα παραδοσιακά βασικά περιουσιακά στοιχεία, όπως τα γραφεία.

Τα κέντρα δεδομένων, οι νέες ενεργειακές υποδομές και οι φοιτητικές κατοικίες αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα της μακροπρόθεσμης εστίασης των επενδυτών στις τάσεις της δημογραφικής εξέλιξης, της ψηφιοποίησης και της απανθρακοποίησης. Τα data centres παραμένουν ο κορυφαίος «τομέας προς παρακολούθηση» τόσο παγκοσμίως όσο και στην Ευρώπη, καθώς η εκρηκτική ανάπτυξη της τεχνητής νοημοσύνης μετατρέπει ταχύτατα έναν εξειδικευμένο κλάδο σε βασική επενδυτική κατηγορία στις δυτικές αγορές.

Ποιες συγκεκριμένες πρωτοβουλίες θα αναλάβει η ULI Europe για να επιταχύνει την ανάπτυξη προσιτής κατοικίας στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις που αντιμετωπίζουν ελλείψεις προσφοράς;

Το στεγαστικό σύστημα της Ευρώπης βρίσκεται σε κρίσιμο σημείο καμπής.

Το ζήτημα της οικονομικής προσιτότητας της κατοικίας αποτελεί επείγουσα πρόκληση, ενώ συνδέεται άρρηκτα με τη βιωσιμότητα. Η προσιτή κατοικία και η απανθρακοποίηση είναι στενά αλληλένδετες έννοιες, οι οποίες συχνά αντιμετωπίζονται ξεχωριστά. Εκατομμύρια νοικοκυριά βρίσκονται αντιμέτωπα με αυξανόμενα ενοίκια και ενεργειακά κόστη, ενώ περισσότερο από το 75% του κτιριακού αποθέματος της Ευρώπης είναι παλαιό και ενεργειακά αναποτελεσματικό.

Η ανάγκη για οικονομικά προσιτές κατοικίες χαμηλού ανθρακικού αποτυπώματος είναι επιτακτική, ωστόσο η πρόοδος παραμένει αργή. Συστημικά εμπόδια — όπως ο κατακερματισμένος πολεοδομικός σχεδιασμός, τα αντικρουόμενα κίνητρα, η έλλειψη εξειδικευμένου ανθρώπινου δυναμικού και τα κενά στα δεδομένα — συνεχίζουν να αναστέλλουν την υλοποίηση λύσεων.

Το πρόγραμμα C Change for Housing της ULI αντιμετωπίζει αυτές τις προκλήσεις, εντοπίζοντας τα βασικά εμπόδια, χαρτογραφώντας λύσεις που μπορούν να εφαρμοστούν σε μεγάλη κλίμακα και προσδιορίζοντας τα σημεία όπου η συλλογική δράση μπορεί να έχει τον μεγαλύτερο αντίκτυπο. Σε συνεργασία με φορείς της αγοράς, το πρόγραμμα αναπτύσσει, δοκιμάζει και επεκτείνει πρακτικές λύσεις, με στόχο η προσιτή και χαμηλών εκπομπών κατοικία να καταστεί ο κανόνας.

Κεντρικός στόχος είναι ο επαναπροσδιορισμός του επιχειρηματικού μοντέλου της αγοράς κατοικίας: η ανάδειξη της μακροπρόθεσμης αξίας, η δημιουργία σαφέστερων δεικτών και ορισμών και η διαμόρφωση μιας κοινής γλώσσας που θα επιτρέψει στον κλάδο να κινηθεί με μεγαλύτερη ταχύτητα και αυτοπεποίθηση.

Πώς μπορούν να ενισχυθούν οι συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα ώστε να αυξηθεί η προσφορά προσιτής κατοικίας ;

Η προσιτή κατοικία βρίσκεται στο κρίσιμο σημείο συνάντησης μεταξύ κοινωνικού οφέλους και ιδιωτικών κεφαλαίων, γεγονός που καθιστά απαραίτητη την αποτελεσματική κατανομή του κινδύνου μεταξύ δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.

Οι συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ) το επιτυγχάνουν αξιοποιώντας τα πλεονεκτήματα κάθε πλευράς: οι δημόσιοι φορείς προσφέρουν γη και θεσμική υποστήριξη, ενώ οι ιδιωτικοί εταίροι συνεισφέρουν κεφάλαια και τεχνογνωσία στην υλοποίηση έργων.

Οι σωστά σχεδιασμένες ΣΔΙΤ προσφέρουν πολύ περισσότερα από μεμονωμένα έργα. Δημιουργούν μακροχρόνια εμπιστοσύνη, μειώνουν τον συνολικό επενδυτικό κίνδυνο και συμβάλλουν στη δημιουργία ανθεκτικών και συμπεριληπτικών στεγαστικών συστημάτων. Ωστόσο, στο παρελθόν πολλές πρωτοβουλίες υπονομεύθηκαν από ασυμβατότητα στόχων, περίπλοκες διαδικασίες ανάθεσης και άνιση κατανομή κινδύνου.

Νέα μοντέλα επιχειρούν να διορθώσουν αυτές τις αδυναμίες μέσω μεγαλύτερης διαφάνειας, διακυβέρνησης βασισμένης στα αποτελέσματα και σαφώς καθορισμένων ρόλων. Παράλληλα, τα επενδυτικά κεφάλαια κοινωνικού αντίκτυπου προσφέρουν μικτές μορφές χρηματοδότησης που συνδυάζουν οικονομικές αποδόσεις με μετρήσιμα κοινωνικά και περιβαλλοντικά οφέλη, μειώνοντας τον κίνδυνο για τους ιδιώτες επενδυτές και ενισχύοντας τη συμμετοχή τους.

Η ενίσχυση της συνεργασίας μεταξύ δημόσιου, ιδιωτικού και κοινωνικού τομέα αποτελεί βασικό πυλώνα της πρωτοβουλίας C Change for Housing της ULI.

Δίνετε ιδιαίτερη έμφαση στο operational real estate. Πώς θα επηρεάσει αυτή η μετατόπιση τις παραδοσιακές επενδυτικές στρατηγικές και τις πρακτικές διαχείρισης ακινήτων στην Ευρώπη;

Η αγορά ακινήτων στην Ευρώπη μεταβαίνει από ένα παθητικό μοντέλο ιδιοκτησίας που βασίζεται κυρίως στην είσπραξη ενοικίων σε μια κατηγορία περιουσιακών στοιχείων που απαιτεί ενεργή διαχείριση, παροχή υπηρεσιών και συνεχή ανάπτυξη εισοδήματος. Οι εκθέσεις Emerging Trends in Real Estate της ULI σε συνεργασία με την PwC παρακολουθούν αυτή τη μετάβαση εδώ και αρκετά χρόνια.

Στο σημερινό περιβάλλον υψηλότερων επιτοκίων, οι επενδυτές επικεντρώνονται στην ενίσχυση των καθαρών λειτουργικών εσόδων (NOI) μέσω της λειτουργικής απόδοσης και όχι αποκλειστικά μέσω υπεραξιών. Τομείς όπως τα data centres, οι νέες ενεργειακές υποδομές και οι κατηγορίες κατοικίας — φοιτητική, τρίτης ηλικίας και προσιτή κατοικία — εξακολουθούν να ηγούνται των επενδυτικών προοπτικών.

Αυτό οδηγεί σε αυξημένες επενδύσεις σε κάθετα ολοκληρωμένες πλατφόρμες, στρατηγικές συνεργασίες με διαχειριστές και κοινοπραξίες. Οι επενδυτές αξιολογούν πλέον όχι μόνο το ακίνητο, αλλά και την επιχείρηση που λειτουργεί πίσω από αυτό, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις αποκτούν παράλληλα και τις εταιρείες διαχείρισης.

Ο κλάδος αναζητά επίσης στελέχη με λειτουργική εμπειρία και νοοτροπία private equity. Το Operational Real Estate Product Council της ULI λειτουργεί ως πλατφόρμα ανταλλαγής γνώσεων για τα νέα επιχειρηματικά μοντέλα, τους κινδύνους και τις μεθόδους αποτίμησης που αναδύονται.

Πώς θεωρείτε ότι η τεχνητή νοημοσύνη και τα δεδομένα μετασχηματίζουν τη λήψη αποφάσεων στον τομέα των ακινήτων, ιδιαίτερα για τους μεγάλους θεσμικούς επενδυτές;

Η ULI προωθεί την έρευνα, τη διάχυση γνώσης και την εκπαίδευση, ώστε οι επαγγελματίες του real estate και του χωρικού σχεδιασμού να μπορούν να ανταποκρίνονται στις αλλαγές του δομημένου περιβάλλοντος. Καθώς η τεχνητή νοημοσύνη μετασχηματίζει τις αγορές, τις λειτουργίες και τις διαδικασίες λήψης αποφάσεων, έχει εξελιχθεί σε κεντρικό ζήτημα για τον κλάδο.

Η τελευταία έκθεση της ULI και της PwC καταγράφει ταχύτατη υιοθέτηση των σχετικών τεχνολογιών: περίπου τα τρία τέταρτα των εταιρειών ακινήτων χρησιμοποιούν πλέον εργαλεία τεχνητής νοημοσύνης ή μηχανικής μάθησης, έναντι μόλις του ενός τρίτου πριν από δύο χρόνια.

Παράλληλα, επικρατεί έντονη αισιοδοξία για τη δυνατότητα της AI να ενισχύσει την αποδοτικότητα σε ένα ευρύ φάσμα δραστηριοτήτων, ενώ αυξάνεται και η ανάγκη για νέες δεξιότητες πέρα από τα παραδοσιακά επαγγελματικά πρότυπα.

Για να ανταποκριθεί σε αυτή την ανάγκη, η ULI συνεργάστηκε με τη VARi Knowledge Partners και το Πανεπιστήμιο του St. Gallen για τη δημιουργία ενός πρακτικού εκπαιδευτικού προγράμματος στην τεχνητή νοημοσύνη, σχεδιασμένου ειδικά για μη τεχνικά στελέχη του κλάδου.

Με δεδομένη την ανάκτηση της επενδυτικής βαθμίδας από την Ελλάδα και την επικείμενη αναβάθμιση του Χρηματιστηρίου Αθηνών σε ανεπτυγμένη αγορά, εκτιμάτε ότι οι θεσμικοί επενδυτές θα αυξήσουν την έκθεσή τους στα ελληνικά περιουσιακά στοιχεία στο άμεσο μέλλον;

Το ενδιαφέρον των θεσμικών επενδυτών για την Ελλάδα ενισχύεται, με τα κεφάλαια να διερευνούν ενεργά ευκαιρίες, αν και οι τοποθετήσεις παραμένουν επιλεκτικές και προσεκτικές, κυρίως λόγω των υψηλών απαιτήσεων ως προς την ποιότητα των προϊόντων και τις αποτιμήσεις, σύμφωνα με την έκθεση ULI & PwC Emerging Trends in Real Estate.

Οι θεμελιώδεις παράγοντες ζήτησης παραμένουν ισχυροί σε αρκετούς τομείς. Η αγορά γραφείων παρουσιάζει θετικές επιδόσεις, με αυξανόμενα ενοίκια και νέες αναπτύξεις που μισθώνονται πριν ακόμη ολοκληρωθούν. Ο τομέας των logistics ενισχύεται από τη στρατηγική γεωγραφική θέση της Ελλάδας και τη συνεχιζόμενη έλλειψη προσφοράς, ενώ ο τουριστικός κλάδος συνεχίζει να επωφελείται από την ανθεκτικότητα του ελληνικού τουρισμού. Παράλληλα, οι κατηγορίες κατοικίας, όπως οι φοιτητικές εστίες και οι μισθώσεις κατοικιών, παρουσιάζουν αυξημένο ενδιαφέρον.

Οι διεθνείς επενδυτές παραμένουν ενεργοί, ωστόσο η ολοκλήρωση συναλλαγών εξαρτάται από τη διαθεσιμότητα ακινήτων θεσμικού επιπέδου και από ρεαλιστικές αποτιμήσεις. Τα κενά μεταξύ προσδοκιών αγοραστών και πωλητών, καθώς και η περιορισμένη προσφορά μεγάλων επενδύσιμων ακινήτων, εξακολουθούν να περιορίζουν τον όγκο των συναλλαγών.

Η Ελλάδα τοποθετείται πλέον δίπλα στην Ισπανία, την Ιταλία και την Πορτογαλία ως μία από τις πλέον ελκυστικές αγορές της Νότιας Ευρώπης. Τα ισχυρά θεμελιώδη μεγέθη και η βελτιωμένη πρόσβαση σε χρηματοδότηση δημιουργούν τις προϋποθέσεις για μεγαλύτερη εισροή θεσμικών κεφαλαίων, μόλις αμβλυνθούν οι περιορισμοί από την πλευρά της προσφοράς.