Φρένο στον κατακερματισμό των ακινήτων

Ο νόμος 5303/2026, που δημοσιεύθηκε τον Μάιο, αντικαθιστά το Πέμπτο Βιβλίο του Αστικού Κώδικα και επιχειρεί να προσαρμόσει το κληρονομικό δίκαιο στις σημερινές οικογενειακές και οικονομικές συνθήκες. Οι βασικές ρυθμίσεις εφαρμόζονται στις κληρονομικές σχέσεις προσώπων που αποβιώνουν από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 και μετά. Ειδικά όμως η νέα διαδικασία διανομής εφαρμόζεται μετά την ημερομηνία αυτή ακόμη και σε παλαιότερες κληρονομίες, εφόσον δεν έχει ήδη ασκηθεί αγωγή διανομής.

Για την αγορά ακινήτων, το σημαντικότερο στοιχείο της μεταρρύθμισης είναι η προσπάθεια να περιοριστεί ένα από τα πλέον επίμονα προβλήματα της ελληνικής ιδιοκτησίας: ο συνεχής κατακερματισμός ακινήτων σε μικρά εξ αδιαιρέτου ποσοστά.

Ένα διαμέρισμα, ένα οικόπεδο ή ένα αγροτεμάχιο μπορεί σήμερα να ανήκει σε πολλούς κληρονόμους, κανένας από τους οποίους δεν έχει αυτοτελές φυσικό τμήμα του ακινήτου. Με κάθε νέα κληρονομική διαδοχή ο αριθμός των ιδιοκτητών μπορεί να αυξάνεται, δυσκολεύοντας την πώληση, την ανάπτυξη ή ακόμη και τη στοιχειώδη διαχείριση του περιουσιακού στοιχείου.

Η νόμιμη μοίρα γίνεται χρήμα

Κρίσιμη αλλαγή αποτελεί η αναμόρφωση της νόμιμης μοίρας. Με το νέο άρθρο 1820 του Αστικού Κώδικα, οι κατιόντες, οι γονείς και ο επιζών σύζυγος που θα καλούνταν ως εξ αδιαθέτου κληρονόμοι διατηρούν δικαίωμα νόμιμης μοίρας, ίσο με το μισό της αξίας της εξ αδιαθέτου μερίδας τους.

Στην πράξη, η αλλαγή μπορεί να περιορίσει τη δημιουργία νέων συγκυριοτήτων. Αντί ένα ακίνητο να καταλήγει υποχρεωτικά κατακερματισμένο μεταξύ περισσότερων δικαιούχων, μπορεί να παραμένει σε έναν κληρονόμο, ενώ ο δικαιούχος της νόμιμης μοίρας αποκτά χρηματική απαίτηση. Για την εξασφάλιση της απαίτησης αυτής, ο νόμος παρέχει μάλιστα στον νόμιμο μεριδούχο τίτλο για απόκτηση υποθήκης στα ακίνητα της κληρονομίας.

Η κληρονομιά μπορεί να σχεδιαστεί πριν από τον θάνατο

Δεύτερη μεγάλη τομή είναι η εισαγωγή των κληρονομικών συμβάσεων αιτία θανάτου, οι οποίες μπορούν να καταρτίζονται από τις 16 Σεπτεμβρίου.

Για πρώτη φορά ο κληρονομούμενος μπορεί, όσο βρίσκεται εν ζωή, να συνάψει συμβολαιογραφική σύμβαση με την οποία εγκαθιστά κληρονόμο ή ρυθμίζει άλλα ζητήματα της μελλοντικής διαδοχής του. Η σύμβαση καταρτίζεται ενώπιον συμβολαιογράφου με αυτοπρόσωπη παρουσία των συμβαλλομένων.

Το εργαλείο αποκτά ιδιαίτερη σημασία για οικογένειες με μεγάλη ακίνητη περιουσία, οικογενειακές επιχειρήσεις ή σύνθετη οικογενειακή δομή, καθώς επιτρέπει μεγαλύτερο προγραμματισμό πριν η περιουσία περάσει στην επόμενη γενιά.

Η ΠΟΜΙΔΑ, ωστόσο, επισημαίνει ότι η αποτελεσματικότητα του νέου θεσμού θα εξαρτηθεί και από τη φορολογική του μεταχείριση, ζητώντας οι κληρονομικές συμβάσεις να αποκτήσουν αντίστοιχη φορολογική αντιμετώπιση με τις γονικές παροχές.

Από τα ποσοστά στην πραγματική αξία

Το νέο πλαίσιο αποκτά ιδιαίτερη σημασία στα εξ αδιαιρέτου ακίνητα. Η διανομή δεν είναι απλώς αριθμητικό ζήτημα. Ένα οικόπεδο 1.200 τ.μ. που ανήκει κατά ένα τρίτο σε τρεις κληρονόμους δεν σημαίνει ότι μπορεί αυτομάτως να χωριστεί σε τρία αυτοτελή οικόπεδα των 400 τ.μ.

Η αρτιότητα, η οικοδομησιμότητα, το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, οι χρήσεις γης, οι αυθαίρετες κατασκευές και τα δεδομένα του Κτηματολογίου μπορούν να καταστήσουν μια φαινομενικά ισόποση διανομή είτε αδύνατη είτε οικονομικά καταστροφική.

Γι’ αυτό ο τεχνικός έλεγχος αποκτά κρίσιμο ρόλο πριν από οποιαδήποτε συμφωνία. Μηχανικός, δικηγόρος και συμβολαιογράφος καλούνται ουσιαστικά να προηγηθούν της διανομής, ώστε να διαπιστωθεί τι πραγματικά υπάρχει, τι μπορεί να χωριστεί και ποια λύση διατηρεί μεγαλύτερο μέρος της αξίας.

Το ζήτημα είναι ιδιαίτερα σύνθετο στα εκτός σχεδίου ακίνητα, στα αυθαίρετα κτίσματα και στις περιπτώσεις όπου διαφορετικοί συγκύριοι χρησιμοποιούν επί χρόνια διαφορετικά τμήματα της ίδιας ιδιοκτησίας. Η πραγματική χρήση ενός τμήματος δεν δημιουργεί από μόνη της αυτοτελή κυριότητα.

Η μεταρρύθμιση επιχειρεί τελικά να μετακινήσει το κέντρο βάρους από τη μηχανική διαίρεση της κληρονομικής περιουσίας στη διατήρηση της οικονομικής της αξίας.

Αυτό μπορεί να έχει ευρύτερες συνέπειες για την ελληνική αγορά ακινήτων. Χιλιάδες κατοικίες, οικόπεδα και αγροτεμάχια παραμένουν σήμερα εκτός αγοράς επειδή έχουν πολλούς συγκυρίους, εκκρεμότητες τίτλων, πολεοδομικά προβλήματα ή αδυναμία συμφωνίας μεταξύ κληρονόμων.

Το νέο δίκαιο δεν λύνει αυτομάτως αυτά τα προβλήματα. Δημιουργεί όμως περισσότερα εργαλεία ώστε η επόμενη γενιά να μη δημιουργεί ακόμη περισσότερα μικρά ποσοστά πάνω στο ίδιο ακίνητο.