Fractional ownership: Το νέο μοντέλο επένδυσης στην Ελληνική αγορά ακινήτων

Ένα από αυτά είναι το fractional ownership ή συνιδιοκτησία ακινήτων, ένα μοντέλο που έχει ήδη αναπτυχθεί σε ώριμες αγορές του εξωτερικού και αρχίζει να αποκτά παρουσία και στην Ελλάδα, κυρίως στον τομέα των πολυτελών και εξοχικών κατοικιών.

Σε αντίθεση με την παραδοσιακή αγορά ενός ακινήτου, όπου ο επενδυτής αποκτά το σύνολο της ιδιοκτησίας, το fractional ownership προβλέπει την αγορά ποσοστού του ακινήτου. Με τον τρόπο αυτό μειώνεται σημαντικά το απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο, ενώ ο επενδυτής αποκτά δικαίωμα χρήσης του ακινήτου για συγκεκριμένες περιόδους και, ανάλογα με το μοντέλο διαχείρισης, συμμετέχει και στα έσοδα από την εκμετάλλευσή του.

Οι προοπτικές της ελληνικής αγοράς

Σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας Owners, η οποία δραστηριοποιείται στον συγκεκριμένο τομέα στην Ελλάδα, η εγχώρια αγορά παρουσιάζει σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης για τη συνιδιοκτησία ακινήτων.

Η ισχυρή τουριστική ζήτηση, το αυξανόμενο ενδιαφέρον για κατοικίες υψηλής αξίας, η παρουσία ξένων επενδυτών και η ανάπτυξη περιοχών όπως η Αθηναϊκή Ριβιέρα και δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί δημιουργούν ευνοϊκές συνθήκες για την περαιτέρω εξάπλωση του μοντέλου τα επόμενα χρόνια.

Ωστόσο, η αγορά βρίσκεται ακόμη σε πρώιμο στάδιο ανάπτυξης, με περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων έργων και μικρή ακόμη διείσδυση σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές.

Πώς λειτουργεί η συνιδιοκτησία

Το μοντέλο βασίζεται στη δημιουργία εταιρείας ειδικού σκοπού (SPV – Special Purpose Vehicle), στην οποία ανήκει το ακίνητο. Οι επενδυτές αποκτούν μερίδια της εταιρείας και, μέσω αυτών, συμμετέχουν στην ιδιοκτησία του συγκεκριμένου ακινήτου.

Σύμφωνα με το μοντέλο που εφαρμόζει η Owners:

• κάθε ακίνητο μπορεί να έχει έως έξι συνιδιοκτήτες,
• τα μερίδια διατίθενται σε κλάσματα του ενός έκτου,
• κάθε επενδυτής μπορεί να αποκτήσει έως το 50% της ιδιοκτησίας,
• κάθε μερίδιο αντιστοιχεί σε δικαίωμα χρήσης έως 56 διανυκτερεύσεων ετησίως.

Η διαχείριση των περιόδων χρήσης πραγματοποιείται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας, ενώ όταν το ακίνητο δεν χρησιμοποιείται από τους ιδιοκτήτες μπορεί, ανάλογα με το επιχειρηματικό μοντέλο, να διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση.

Η διαφορά από την αγορά ενός εξοχικού

Η συνιδιοκτησία διαφοροποιείται σημαντικά από την αγορά μιας δεύτερης κατοικίας. Η απόκτηση ενός πολυτελούς εξοχικού προϋποθέτει υψηλό επενδυτικό κεφάλαιο και συνεπάγεται μόνιμα λειτουργικά έξοδα, όπως φόρους, ασφάλιση, συντήρηση, καθαρισμούς και επισκευές, ανεξάρτητα από το πόσο συχνά χρησιμοποιείται το ακίνητο.

Επιπλέον, σε περίπτωση αξιοποίησης μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο ιδιοκτήτης καλείται να οργανώσει ή να αναθέσει τη διαχείριση των κρατήσεων, της προβολής, της φιλοξενίας και της συνολικής λειτουργίας του ακινήτου.

Στο μοντέλο της συνιδιοκτησίας, οι υπηρεσίες αυτές αναλαμβάνονται από εξειδικευμένο φορέα διαχείρισης, ενώ ο επενδυτής χρησιμοποιεί το ακίνητο κατά τις περιόδους που του αναλογούν.

Διασπορά κεφαλαίου και επενδυτική ευελιξία

Ένα από τα βασικά χαρακτηριστικά του fractional ownership είναι ότι επιτρέπει την τοποθέτηση μικρότερου κεφαλαίου σε ακίνητα υψηλής αξίας, διατηρώντας ταυτόχρονα μεγαλύτερη ρευστότητα για άλλες επενδύσεις.

Η προσέγγιση αυτή μπορεί να συμβάλει στη διαφοροποίηση ενός επενδυτικού χαρτοφυλακίου, καθώς ο επενδυτής δεν δεσμεύει το σύνολο των διαθέσιμων κεφαλαίων του σε ένα μόνο περιουσιακό στοιχείο.

Παράλληλα, η αξιολόγηση μιας τέτοιας επένδυσης δεν περιορίζεται στην πιθανή απόδοση, αλλά περιλαμβάνει και παράγοντες όπως η ρευστότητα, η διασπορά κινδύνου, το κόστος διαχείρισης και οι όροι μεταβίβασης των μεριδίων.

Δεν είναι timeshare

Οι εταιρείες του κλάδου επισημαίνουν ότι η συνιδιοκτησία διαφέρει από τα παραδοσιακά προγράμματα timeshare. Στην περίπτωση του fractional ownership, ο επενδυτής αποκτά πραγματικό οικονομικό συμφέρον επί του ακινήτου μέσω της συμμετοχής του στην εταιρεία που το κατέχει, ενώ στο timeshare παρέχεται συνήθως μόνο δικαίωμα χρήσης για συγκεκριμένες χρονικές περιόδους χωρίς συμμετοχή στην ιδιοκτησία.

Διεθνής ανάπτυξη του θεσμού

Η οργανωμένη συνιδιοκτησία κατοικιών έχει ήδη αναπτυχθεί σημαντικά στις Ηνωμένες Πολιτείες, ενώ τα τελευταία χρόνια επεκτείνεται και στην Ευρώπη, κυρίως σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της Γαλλίας, της Ισπανίας, της Ιταλίας, της Πορτογαλίας και των Άλπεων.

Εταιρείες όπως η MYNE Homes, η August, η 21-5 και η Pacaso έχουν αναπτύξει διαφορετικά επιχειρηματικά μοντέλα που συνδυάζουν τη συνιδιοκτησία με επαγγελματική διαχείριση, συντήρηση των ακινήτων και ψηφιακά συστήματα κρατήσεων.

Οι προκλήσεις

Παρά τις προοπτικές που παρουσιάζει το fractional ownership, η ανάπτυξή του στην Ελλάδα θα εξαρτηθεί από την ωρίμανση της αγοράς, την ύπαρξη σαφούς νομικού και φορολογικού πλαισίου, καθώς και από το κατά πόσο οι επενδυτές θα εξοικειωθούν με ένα μοντέλο που διαφοροποιείται σημαντικά από την παραδοσιακή αντίληψη της πλήρους ιδιοκτησίας ακινήτου.

Σε κάθε περίπτωση, η εμφάνιση της συνιδιοκτησίας αντανακλά μια ευρύτερη τάση στις διεθνείς αγορές, όπου η πρόσβαση σε περιουσιακά στοιχεία υψηλής αξίας γίνεται ολοένα και περισσότερο μέσω ευέλικτων επενδυτικών σχημάτων, αντί της αποκλειστικής κατοχής.