Η Ελλάδα των δύο σπιτιών: Ο χάρτης των 1,8 εκατ. εξοχικών κατοικιών

Σε μια Ευρώπη όπου η ενοικίαση κερδίζει έδαφος, η Ελλάδα παραμένει μία από τις χώρες με την ισχυρότερη κουλτούρα ιδιοκατοίκησης. Η κύρια κατοικία και το εξοχικό εξακολουθούν να αποτελούν τον βασικό αποταμιευτικό μηχανισμό των νοικοκυριών, ακόμη και όταν οι τιμές ακινήτων ανεβαίνουν ταχύτερα από τα εισοδήματα.

Η συζήτηση για τη στεγαστική κρίση στην Ευρώπη επικεντρώνεται συνήθως στις τιμές, στα ενοίκια και στην έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών. Πίσω όμως από τους αριθμούς κρύβεται μια βαθύτερη πολιτισμική και οικονομική πραγματικότητα: η σχέση των πολιτών με την ιδιοκτησία.

Τα τελευταία στοιχεία του ΟΟΣΑ δείχνουν ότι οι χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης δεν είναι οι πλουσιότερες της Ευρώπης. Αντίθετα, την κορυφή καταλαμβάνουν κυρίως χώρες της Ανατολικής Ευρώπης, όπου η μαζική ιδιωτικοποίηση κατοικιών μετά την πτώση των κομμουνιστικών καθεστώτων δημιούργησε γενιές ιδιοκτητών.

Η εικόνα αυτή έρχεται σε αντίθεση με χώρες όπως η Γερμανία και η Ελβετία, όπου τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης περιορίζονται στο 41% και 38,2% αντίστοιχα, παρά το υψηλό επίπεδο ευημερίας. Οι ώριμες αγορές ενοικίασης, η ισχυρή προστασία των ενοικιαστών και η διαφορετική επενδυτική κουλτούρα μειώνουν την ανάγκη απόκτησης κατοικίας.

Η ελληνική ιδιαιτερότητα

Η Ελλάδα δεν βρίσκεται στην πρώτη δεκάδα, παραμένει όμως σταθερά μεταξύ των χωρών με υψηλή ιδιοκατοίκηση. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία της τελευταίας δεκαπενταετίας, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει υποχωρήσει σταδιακά από επίπεδα κοντά στο 84%-85% πριν από την οικονομική κρίση σε περίπου 69%-72% σήμερα, ανάλογα με τη μεθοδολογία μέτρησης.

Η πτώση αυτή δεν σημαίνει ότι οι Έλληνες εγκατέλειψαν την ιδέα της ιδιοκτησίας. Αντίθετα, αντανακλά κυρίως τη δυσκολία των νεότερων ηλικιών να αποκτήσουν πρώτη κατοικία, καθώς οι τιμές πώλησης αυξάνονται με πολύ ταχύτερο ρυθμό από τους μισθούς.

Την ίδια στιγμή, η Ελλάδα εξακολουθεί να διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα αποθέματα δευτερεύουσας κατοικίας στην Ευρώπη. Η παράδοση του οικογενειακού εξοχικού, η κληρονομική μεταβίβαση ακινήτων και η γεωγραφία της χώρας έχουν δημιουργήσει μια μοναδική σχέση με την παραθεριστική κατοικία.

Από την κύρια κατοικία στο εξοχικό

Για δεκαετίες, η ελληνική οικογένεια αντιμετώπιζε την κατοικία ως υποκατάστατο του κοινωνικού κράτους. Το σπίτι λειτουργούσε ως αποταμιευτικός λογαριασμός, συνταξιοδοτικό εργαλείο και περιουσιακή ασφάλεια για τις επόμενες γενιές.

Ακόμη και μετά τη δεκαετή κρίση χρέους, οι Έλληνες δεν εγκατέλειψαν αυτή τη λογική. Αντίθετα, η αβεβαιότητα ενίσχυσε την αντίληψη ότι η γη και το ακίνητο αποτελούν πιο αξιόπιστη αποθήκη αξίας από πολλές χρηματοοικονομικές τοποθετήσεις.

Η άνοδος του τουρισμού, η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και η αυξημένη ζήτηση από ξένους επενδυτές προσέδωσαν νέα οικονομική διάσταση στο εξοχικό. Για πρώτη φορά, η δεύτερη κατοικία δεν αποτελεί μόνο καταναλωτικό αγαθό αλλά και επενδυτικό προϊόν.

H «δεύτερη» Ελλάδα

Η γεωγραφία των εξοχικών κατοικιών αποκαλύπτει μια δεύτερη Ελλάδα. Περισσότερες από 1,8 εκατ. κατοικίες χρησιμοποιούνται εποχικά ή ως δεύτερη κατοικία, ποσοστό εξαιρετικά υψηλό για ευρωπαϊκή χώρα. Η ανάπτυξη του τουρισμού, η Golden Visa και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μετατρέπουν πλέον ένα μεγάλο μέρος αυτού του αποθέματος από οικογενειακό περιουσιακό στοιχείο σε επενδυτικό προϊόν. Η μεγαλύτερη συγκέντρωση αξίας εντοπίζεται σήμερα στο τρίγωνο Αττική – Κυκλάδες – Χαλκιδική, το οποίο απορροφά και το μεγαλύτερο μέρος των νέων επενδύσεων σε παραθεριστική κατοικία.

Οι πραγματικοί «πρωταθλητές» των εξοχικών

Που συγκεντρώνεται ο μεγαλύτερος αριθμός εξοχικών κατοικιών:

1. Ανατολική Αττική – Σαρωνικός

• Ραφήνα
• Νέα Μάκρη
• Μαραθώνας
• Λαύριο
• Καλύβια
• Σαρωνίδα
• Ανάβυσσος
• Παλαιά Φώκαια

Πάνω από 250.000 κατοικίες δεύτερης χρήσης.

2. Χαλκιδική

• Κασσάνδρα
• Σιθωνία
• Νέα Προποντίδα

Η μεγαλύτερη συγκέντρωση εξοχικής κατοικίας στη Βόρεια Ελλάδα.

3. Κυκλάδες

• Πάρος
• Νάξος
• Μύκονος
• Τήνος
• Σύρος

4. Πελοπόννησος

• Μεσσηνία
• Αργολίδα
• Κορινθία
• Λακωνία

5. Κρήτη

• Χανιά
• Ρέθυμνο
• Ελούντα
• Άγιος Νικόλαος

6. Ιόνιο

• Κέρκυρα
• Λευκάδα
• Κεφαλονιά
• Ζάκυνθος

Η νέα πρόκληση

Το παράδοξο είναι ότι η χώρα με μία από τις ισχυρότερες παραδόσεις ιδιοκτησίας αντιμετωπίζει σήμερα ολοένα μεγαλύτερες δυσκολίες πρόσβασης στην κατοικία. Η νέα γενιά βρίσκεται αντιμέτωπη με υψηλά επιτόκια, περιορισμένη προσφορά και αυξημένες τιμές γης.

Το αποτέλεσμα είναι μια σταδιακή μετάβαση από το μοντέλο της «καθολικής ιδιοκτησίας» σε ένα πιο σύνθετο σύστημα, όπου η ιδιοκτησία παραμένει στόχος αλλά δεν είναι πλέον αυτονόητη.

Κι όμως, παρά τις μεταβολές της αγοράς, ένα στοιχείο παραμένει αμετάβλητο: στην Ελλάδα το σπίτι εξακολουθεί να θεωρείται κάτι περισσότερο από ένα περιουσιακό στοιχείο. Είναι ταυτόχρονα οικογενειακή κληρονομιά, κοινωνική ασφάλεια και μέτρο οικονομικής επιτυχίας. Και αυτό ίσως εξηγεί γιατί, σε αντίθεση με πολλές ευρωπαϊκές χώρες, η ιδιοκτησία εξακολουθεί να βρίσκεται στον πυρήνα της ελληνικής οικονομικής κουλτούρας.