Η μελέτη τεκμηριώνει ότι το πρόβλημα είναι πρωτίστως προσφοράς, ιδίως στις μητροπολιτικές περιοχές, και αναδεικνύει πέντε βασικούς επιβαρυντικούς παράγοντες.
Πρώτον, η προχωρημένη ηλικία του οικιστικού αποθέματος περιορίζει τη λειτουργικότητα και την ενεργειακή του αποδοτικότητα, καθιστώντας αναγκαίες σημαντικές επενδύσεις για ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση πριν από τη διάθεσή του προς πώληση ή μίσθωση.
Δεύτερον, το υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών περιορίζει την αποτελεσματική προσφορά στην αγορά.
Τρίτον, το κόστος στέγασης —συμπεριλαμβανομένων των δαπανών κοινής ωφέλειας— απορροφά συγκριτικά υψηλό ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες.
Τέταρτον, η γεωγραφική συγκέντρωση της απασχόλησης στα μεγάλα αστικά κέντρα εντείνει τη ζήτηση σε συγκεκριμένες περιοχές, ασκώντας ανοδικές πιέσεις στις τιμές και τα ενοίκια. Πέμπτον, η ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού, ιδίως μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής τουριστικής ζήτησης, περιορίζει περαιτέρω τη διαθέσιμη στεγαστική προσφορά.
Η έρευνα επισημαίνει ότι τα πρόσφατα μέτρα πολιτικής εστίασαν κυρίως στην ενίσχυση της ζήτησης, με χαρακτηριστικό παράδειγμα το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Παρότι το 66% των ερωτηθέντων εκφράζει θετική στάση έναντι του σκοπού του προγράμματος και η πρόθεση αγοράς κατοικίας έχει αυξηθεί κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες, το 45% των δυνητικών αγοραστών δεν προτίθεται να υποβάλει αίτηση, επικαλούμενο κυρίως τα εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια επιλεξιμότητας. Επιπλέον, τα τρία τέταρτα των συμμετεχόντων θεωρούν ότι το πρόγραμμα ασκεί ανοδική επίδραση στις τιμές των ακινήτων, ιδίως σε όσα πληρούν τα κριτήρια ένταξης. Κατά την εκτίμηση της Alpha Bank Research, οι παρεμβάσεις αυτές συμβάλλουν βραχυπρόθεσμα στην τόνωση της αγοράς, χωρίς ωστόσο να αντιμετωπίζουν το δομικό έλλειμμα προσφοράς.
Μεταβολή στις αντιλήψεις των πολιτών ως προς τους προσδιοριστικούς παράγοντες των τιμών
Σύμφωνα με την μελέτη διαπιστώνεται μεταβολή στις αντιλήψεις των πολιτών ως προς τους προσδιοριστικούς παράγοντες των τιμών. Ενώ το 2024 οι κυβερνητικές πολιτικές, και ιδίως η φορολογία, θεωρούνταν ο σημαντικότερος παράγοντας διαμόρφωσης τιμών και ενοικίων, το 2025 στην πρώτη θέση αναδεικνύονται ο τουρισμός και η οικονομία διαμοιρασμού.
Ιδιαίτερη έμφαση αποδίδεται στη χαμηλή ενεργειακή αποδοτικότητα του οικιστικού αποθέματος και στην υποαξιοποίηση κενών κατοικιών. Σύμφωνα με τα ευρήματα, έξι στις δέκα κύριες κατοικίες χρήζουν ενεργειακής αναβάθμισης, ενώ μόλις δύο στους δέκα ιδιοκτήτες έχουν αξιοποιήσει σχετικά προγράμματα επιδότησης, γεγονός που υποδηλώνει σημαντικό περιθώριο περαιτέρω παρέμβασης. Παράλληλα, το 11% των ερωτηθέντων δηλώνει ιδιοκτήτης κενής/αναξιοποίητης κατοικίας, με υψηλότερα ποσοστά στην Κεντρική και Νότια Ελλάδα και στα νησιά. Ως κύριοι λόγοι μη αξιοποίησης αναφέρονται το υψηλό κόστος ανακαίνισης (42%) και οι δυσχέρειες που απορρέουν από πολλαπλή ιδιοκτησία ή κληρονομικές εκκρεμότητες (21%), καθώς και η περιορισμένη αναμενόμενη απόδοση σε συνδυασμό με τον αντισυμβαλλόμενο κίνδυνο.
Η Alpha Bank Research προτείνει στοχευμένες παρεμβάσεις για την ενεργοποίηση του ανενεργού αποθέματος, όπως ενίσχυση των κινήτρων ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, φορολογικά κίνητρα για τη διάθεση κενών κατοικιών και δημιουργία μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς με σκοπό τον περιορισμό του πιστωτικού και συμβατικού κινδύνου. Επισημαίνεται επίσης ότι μέρος των κενών κατοικιών τελεί υπό προσωρινή αδράνεια, γεγονός που καθιστά εφικτή την ταχεία επανένταξή τους στην αγορά μέσω κατάλληλων δημοσιονομικών παρεμβάσεων.
Η σημασία της γεωγραφικής ανακατανομής της ζήτησης
Η διεύρυνση του πολεοδομικού σχεδιασμού, η ενίσχυση της αποκέντρωσης και η προώθηση της εξ αποστάσεως εργασίας δύνανται να αποσυμπιέσουν τις αγορές των μεγάλων αστικών κέντρων και να ενισχύσουν την περιφερειακή ανάπτυξη. Στο πλαίσιο αυτό, φορολογικά κίνητρα για επιχειρήσεις που υιοθετούν μόνιμα μοντέλα τηλεργασίας, καθώς και για νοικοκυριά που μετεγκαθίστανται σε μικρότερες πόλεις ή αγροτικές περιοχές, εκτιμάται ότι θα μπορούσαν να λειτουργήσουν πολλαπλασιαστικά.
Συνολικά, η Alpha Bank Research καταλήγει ότι η ελληνική στεγαστική κρίση έχει κυρίως διαρθρωτικό και προσφοροκεντρικό χαρακτήρα. Η βιώσιμη αποκατάσταση της ισορροπίας στην αγορά κατοικίας προϋποθέτει συνεκτικές, στοχευμένες και μακροπρόθεσμες πολιτικές που θα ενισχύσουν ποιοτικά και ποσοτικά την αποτελεσματική προσφορά κατοικιών.