€12,4 δισ. στα ελληνικά ακίνητα — αλλά πού είναι τα νέα κτίρια;

Πόσο από το ξένο κεφάλαιο δημιούργησε νέα κτίρια, περισσότερες κατοικίες και παραγωγικές υποδομές — και πόσο περιορίστηκε στην αλλαγή ιδιοκτησίας υφιστάμενων ακινήτων;

Την περίοδο 2019–2025 εισέρρευσαν στην ελληνική αγορά ακινήτων περίπου €12,4 δισ. από το εξωτερικό, σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος. Το ποσό είναι σχεδόν τετραπλάσιο από τα €3,38 δισ. που είχαν καταγραφεί σε ολόκληρη την περίοδο 2002–2018. Η σύγκριση επιβεβαιώνει την εντυπωσιακή επενδυτική επιστροφή της χώρας. Δεν απαντά, ωστόσο, στο βασικό ερώτημα: τι ακριβώς αγόρασαν αυτά τα κεφάλαια και ποια νέα αξία άφησαν πίσω τους;

Μεγάλο μέρος των εισροών κατευθύνθηκε σε υφιστάμενες κατοικίες, τουριστικά ακίνητα, ξενοδοχεία, ακίνητα υψηλής προβολής και αγορές που συνδέθηκαν με το πρόγραμμα Golden Visa. Πρόκειται για συναλλαγές που τόνωσαν τη ρευστότητα, επανέφεραν παλαιά ακίνητα στην αγορά και αναβάθμισαν συγκεκριμένες περιοχές. Ταυτόχρονα, όμως, ενίσχυσαν τις αποτιμήσεις χωρίς να αυξήσουν πάντοτε το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα.

Οι τιμές έτρεξαν γρηγορότερα από την προσφορά

Η επίδραση είναι περισσότερο εμφανής στην κατοικία. Στο πρώτο τρίμηνο του 2026 σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν σε ετήσια βάση κατά 5,2% στην Αθήνα και 6,4% στη Θεσσαλονίκη.  Η άνοδος έχει επιβραδυνθεί σε σχέση με τα διψήφια ποσοστά προηγούμενων ετών, αλλά συνεχίζεται σε μια αγορά όπου η παραγωγή νέων κατοικιών παραμένει ανεπαρκής σε σχέση με τη ζήτηση.

Η οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει σημάδια ανάκαμψης. Τον Απρίλιο του 2026 οι ιδιωτικές οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν κατά 4,3%, η επιφάνεια κατά 10,3% και ο όγκος κατά 10,6% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο μήνα του 2025, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ. Οι άδειες, όμως, δεν ταυτίζονται με παραδομένα κτίρια, ούτε αποκαλύπτουν πόσο από το νέο απόθεμα αφορά κατοικίες που μπορούν να αντέξουν τα ελληνικά εισοδήματα.

Αντίστοιχη απόκλιση παρατηρείται στα επαγγελματικά ακίνητα. Το 2025 οι τιμές των γραφείων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 7% στην Αθήνα, ενώ τα μισθώματα κατά 5,5%. Στα καταστήματα, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5,3% και τα μισθώματα κατά 5,7%. Τα στοιχεία δείχνουν ότι το διεθνές και εγχώριο κεφάλαιο εξακολουθεί να πληρώνει premium για περιορισμένο αριθμό ποιοτικών ακινήτων, εντείνοντας τον διαχωρισμό ανάμεσα στα σύγχρονα κτίρια και στο παλαιό, ενεργειακά υποβαθμισμένο απόθεμα.

Επένδυση ή ακριβότερη μεταβίβαση;

Η αγορά ενός υφιστάμενου ακινήτου από ξένο επενδυτή καταγράφεται ως εισροή κεφαλαίου. Δεν αποτελεί, όμως, αυτομάτως παραγωγική επένδυση. Αν το ακίνητο αλλάξει απλώς ιδιοκτήτη, χωρίς ουσιαστική ανακαίνιση, νέα χρήση ή αύξηση της διαθέσιμης επιφάνειας, το βασικό αποτέλεσμα είναι η μεταφορά ιδιοκτησίας και ενδεχομένως η αύξηση της αποτίμησης.

Η πραγματική προστιθέμενη αξία δημιουργείται όταν το κεφάλαιο χρηματοδοτεί νέες κατασκευές, ενεργειακές αναβαθμίσεις, οργανωμένη μισθωτική κατοικία, φοιτητική στέγη, logistics, υποδομές δεδομένων ή την επαναφορά ανενεργών ακινήτων στην οικονομία. Εκεί παράγονται θέσεις εργασίας, τεχνική γνώση, φορολογικά έσοδα και νέο εισόδημα — όχι μόνο υπεραξία για τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.

Η διάκριση αυτή αποκτά μεγαλύτερη σημασία καθώς οι συνολικές καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις στην Ελλάδα έφτασαν το 2025 τα €11,38 δισ., αυξημένες κατά 62,2% σε σχέση με το 2024, σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία που παρουσιάζει η Enterprise Greece.

Το επόμενο στοίχημα

Η Ελλάδα χρειάζεται περισσότερες επενδύσεις που αυξάνουν την προσφορά, αναβαθμίζουν το κτιριακό απόθεμα και δημιουργούν προϊόντα τα οποία ανταποκρίνονται στις πραγματικές ανάγκες της οικονομίας.

Αυτό προϋποθέτει ταχύτερη αδειοδότηση, σταθερούς πολεοδομικούς κανόνες, αξιόπιστα δεδομένα και κίνητρα που θα επιβραβεύουν την ανάπτυξη και όχι μόνο την αγορά. Απαιτεί επίσης διαφορετικό τρόπο μέτρησης της επιτυχίας: όχι μόνο σε ευρώ που εισέρχονται στη χώρα, αλλά σε τετραγωνικά μέτρα που κατασκευάζονται ή επανέρχονται σε χρήση, σε κατοικίες που προστίθενται και σε κτίρια που γίνονται ενεργειακά και οικονομικά βιώσιμα.

Τα €12,4 δισ. απέδειξαν ότι η Ελλάδα μπορεί να προσελκύσει διεθνές κεφάλαιο. Η επόμενη δοκιμασία είναι να αποδείξει ότι μπορεί να το μετατρέψει σε νέα πόλη — και όχι απλώς σε ακριβότερη παλιά περιουσία.