Έως και 55% λιγότερες πιθανότητες πώλησης για τα υπερτιμημένα ακίνητα

Η ανάλυση, η οποία βασίστηκε σε 4.679 αγγελίες, 822 ολοκληρωμένες συναλλαγές και περισσότερες από 1.000 συζητήσεις με ιδιοκτήτες, αναδεικνύει τις «κρυφές» ασυμμετρίες της αγοράς κατοικίας και δείχνει ότι οι αποφάσεις του πωλητή μπορούν να επηρεάσουν καθοριστικά τόσο τον χρόνο διάθεσης όσο και την πιθανότητα ολοκλήρωσης μιας συναλλαγής.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της έρευνας, τα ακίνητα που είναι σωστά τιμολογημένα έχουν έως και 55% μεγαλύτερες πιθανότητες να πωληθούν σε σχέση με τα υπερτιμημένα. Ειδικότερα, το ποσοστό επιτυχούς πώλησης φτάνει το 25,2% για τα ορθά τιμολογημένα ακίνητα, έναντι μόλις 16,3% για εκείνα που προσφέρονται σε τιμές υψηλότερες από την πραγματική τους αξία. Παράλληλα, τα πρώτα πωλούνται κατά μέσο όρο σε 176 ημέρες, ενώ τα υπερτιμημένα χρειάζονται περίπου 230 ημέρες για να βρουν αγοραστή.

Η μεγαλύτερη ασυμμετρία που καταγράφει η αγορά αφορά την τιμή. Σχεδόν το 30% των υποψήφιων αγοραστών αναζητά κατοικίες αξίας έως 100.000 ευρώ, γεγονός που επιβεβαιώνει ότι η ζήτηση παραμένει ισχυρή στα χαμηλά και μεσαία εισοδηματικά στρώματα. Στον αντίποδα, οι κατοικίες αξίας από 300.000 έως 400.000 ευρώ συγκεντρώνουν μόλις το 6% της συνολικής ζήτησης, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες να χρειάζονται συχνά πολλούς μήνες μέχρι να ολοκληρωθεί η πώληση.

Το σημείο ισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης εντοπίζεται κοντά στις 200.000 ευρώ, όπου παρατηρείται η μεγαλύτερη κινητικότητα της αγοράς. Παράλληλα, τα ακίνητα αξίας άνω των 400.000 ευρώ απορροφούν το 16% της συνολικής ζήτησης, αποδεικνύοντας ότι εξακολουθεί να υπάρχει ένα διακριτό τμήμα αγοραστών με υψηλή αγοραστική δύναμη, κυρίως για νεόδμητες ή πλήρως ανακαινισμένες κατοικίες.

Πέρα από την τιμή, καθοριστικό ρόλο παίζουν και τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του ακινήτου. Περισσότεροι από τους μισούς αγοραστές, ποσοστό 53%, αναζητούν κατοικίες επιφάνειας μεταξύ 80 και 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ το 25% προσανατολίζεται σε μεγαλύτερα ακίνητα άνω των 120 τ.μ. Αντίθετα, οι πολύ μικρές κατοικίες φαίνεται να απασχολούν περιορισμένο κοινό, καθώς λιγότερο από το 5% των ενδιαφερομένων αναζητά διαμερίσματα κάτω των 50 τ.μ.

Ανάλογη είναι η εικόνα και ως προς τον όροφο. Το 84% των υποψήφιων αγοραστών προτιμά κατοικίες από τον πρώτο έως τον τρίτο όροφο, ενώ μόλις το 2% εξετάζει ακίνητα που βρίσκονται σε υψηλότερους ορόφους. Τα ισόγεια συγκεντρώνουν ενδιαφέρον από το 14% των αγοραστών. Τα στοιχεία αυτά καταδεικνύουν ότι χαρακτηριστικά τα οποία αρκετοί πωλητές θεωρούν δευτερεύοντα μπορούν να επηρεάσουν ουσιαστικά την εμπορικότητα ενός ακινήτου.

Η γεωγραφική θέση διαφοροποιεί επίσης σημαντικά τις πιθανότητες πώλησης. Στο κέντρο της Αθήνας ένα ακίνητο παραμένει κατά μέσο όρο στην αγορά για 204 ημέρες μέχρι να βρεθεί αγοραστής. Στον Πειραιά ο χρόνος αυτός είναι περίπου 50 ημέρες μικρότερος, αν και τα ποσοστά επιτυχούς πώλησης παραμένουν αντίστοιχα. Αντίθετα, στην Ανατολική Αττική τα ακίνητα αποσύρονται ταχύτερα από τις πλατφόρμες αγγελιών, ωστόσο οι πιθανότητες ολοκλήρωσης της πώλησης είναι σχεδόν οι μισές σε σύγκριση με το κέντρο της Αθήνας. Σύμφωνα με τη διοίκηση της Uniko, αυτό υποδηλώνει ότι ένα περιορισμένο τμήμα ακινήτων που ανταποκρίνεται πλήρως στις απαιτήσεις των αγοραστών πωλείται γρήγορα, ενώ τα υπόλοιπα παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα αδιάθετα.

Στα νότια προάστια, μια αγγελία παραμένει ενεργή κατά μέσο όρο για 152 ημέρες, με πιθανότητα πώλησης 21,7%, ενώ στα βόρεια προάστια ο αντίστοιχος χρόνος αυξάνεται στις 190 ημέρες και η πιθανότητα πώλησης περιορίζεται στο 19%.

Η έρευνα αποκαλύπτει παράλληλα ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες εμφανίζονται απρόθυμοι να αναθεωρήσουν τις αρχικές τους προσδοκίες. Το 70% των πωλητών διατηρεί την αρχική τιμή πώλησης καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας. Ωστόσο, τα στοιχεία δείχνουν ότι μια στοχευμένη προσαρμογή μπορεί να αποδειχθεί αποτελεσματική. Από τα ακίνητα που υπέστησαν μία μείωση τιμής, πωλήθηκε το 19,4%, ενώ εκείνα που προχώρησαν σε δύο αναπροσαρμογές κατέγραψαν το υψηλότερο ποσοστό επιτυχίας, φτάνοντας το 27%. Αντίθετα, οι συνεχείς μειώσεις λειτουργούν αρνητικά, καθώς η αγορά τείνει να τις ερμηνεύει ως ένδειξη προβλήματος. Είναι χαρακτηριστικό ότι στα ακίνητα που προχώρησαν σε τρεις ή περισσότερες διαδοχικές μειώσεις δεν καταγράφηκε καμία πώληση στο δείγμα της έρευνας.

Ένα ακόμη σημαντικό εύρημα αφορά τη νομική και τεχνική ετοιμότητα των ακινήτων. Σχεδόν το 50% των πιστοποιημένων ακινήτων που ελέγχθηκαν από την Εθνική Τράπεζα παρουσίαζε νομικά ή πολεοδομικά ζητήματα τα οποία απαιτούσαν διευθέτηση πριν από τη μεταβίβαση. Η έγκαιρη αντιμετώπιση αυτών των εκκρεμοτήτων μειώνει σημαντικά τον κίνδυνο καθυστερήσεων ή ακόμη και ακύρωσης της συναλλαγής.

Ως προς τις προοπτικές της αγοράς, η διοίκηση της Uniko εκτιμά ότι το επόμενο διάστημα οι συναλλαγές θα παρουσιάσουν ήπια επιβράδυνση, χωρίς όμως να αναμένονται σημαντικές μειώσεις τιμών. Αντίθετα, προβλέπεται σταδιακή σταθεροποίηση, ενώ σε ορισμένες κατηγορίες, όπως οι νέες κατασκευές, δεν αποκλείονται επιλεκτικές διορθώσεις λόγω του αυξημένου κόστους κατασκευής. Παράλληλα, η αυξανόμενη προσφορά ανακαινισμένων κατοικιών εκτιμάται ότι θα διευρύνει έως και κατά 20% το χάσμα τιμών μεταξύ παλαιών μη ανακαινισμένων ακινήτων και νεόδμητων ή πλήρως αναβαθμισμένων κατοικιών.

Έναν χρόνο μετά την έναρξη λειτουργίας της, η Uniko έχει εξυπηρετήσει περισσότερους από 10.000 πελάτες και έχει προσελκύσει πάνω από ένα εκατομμύριο χρήστες. Με στόχο την ενίσχυση της ρευστότητας και της ασφάλειας των συναλλαγών, λανσάρει δύο νέες υπηρεσίες: την Εγγύηση Υποβολής Προσφοράς, που προβλέπει αποζημίωση έως 2.000 ευρώ εάν δεν κατατεθεί έγγραφη προσφορά εντός της συμφωνημένης περιόδου, και το Uniko Express, μέσω του οποίου οι ιδιοκτήτες μπορούν να εξασφαλίσουν προκαταβολή έως 30% της αξίας του ακινήτου μέσα σε μόλις δέκα ημέρες μέσω του δικτύου επενδυτών της πλατφόρμας.