Η έρευνα, που διεξήχθη σε πανελλαδικό δείγμα 2.019 ατόμων ηλικίας 18-64 ετών, χαρτογραφεί τις προκλήσεις που αντιμετωπίζουν σήμερα τα νοικοκυριά στην αγορά κατοικίας.
Η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αντανακλά την επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης σπιτιού στη χώρα μας.
Η μέση ηλικία αποχώρησης από την πατρική στέγη αγγίζει πλέον τα 35 έτη. Το 38% των νέων ηλικίας 18-24 ετών και το 25% των 25-34 εξακολουθούν να φιλοξενούνται από την οικογένεια, σε ένα φαινόμενο που αντανακλά όχι μόνο πολιτιστικά χαρακτηριστικά αλλά και τις δυσκολίες πρόσβασης σε οικονομικά προσιτή στέγαση.
Πάνω από τους μισούς ενοικιαστές (52%) πληρώνουν άνω του 30% του μηνιαίου εισοδήματός τους μόνο για το ενοίκιο, ενώ το 42% όσων έχουν στεγαστικό δάνειο δηλώνει αντίστοιχη οικονομική πίεση. Το ποσοστό αυτό εκτοξεύεται στο 60% για νοικοκυριά με εισόδημα κάτω των 1.450 ευρώ. Επιπλέον, σημαντικές είναι και οι δευτερεύουσες δαπάνες (ρεύμα, θέρμανση, κοινόχρηστα), με το 28% των ενοικιαστών να δηλώνει ότι αυτές ξεπερνούν το 30% του εισοδήματος.
Οπως αναφέρεται στη μελέτη στην παρούσα συγκυρία, η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγασης σε διεθνές επίπεδο έχει φτάσει σε ανησυχητικά επίπεδα, με πρόσφατες προβλέψεις (Innes and Casabianca, 2021) να δείχνουν ότι μέχρι το 2025, περίπου 1,6 δισεκατομμύρια άνθρωποι θα αντιμετωπίσουν στεγαστική επισφάλεια.
Παρόμοια είναι η εικόνα και στην Ευρώπη. Σύμφωνα με έρευνα πεδίου του ΟΟΣΑ, το 46% των Ευρωπαίων «ανησυχεί» ή «ανησυχεί πολύ» για το αν θα μπορέσει να βρει ή να διατηρήσει κατάλληλη στέγαση μέσα στα επόμενα ένα έως δύο χρόνια. Επιπλέον, οι δείκτες τιμών κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση (ΕΕ-27) και στη ΖτΕ κατέγραψαν άνοδο από το 2014 έως το 2022, σωρευτικά περίπου 50%. Και οι δύο δείκτες κατέγραψαν ήπια πτώση το 2023, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat (-0,3% και -1,2% αντίστοιχα) και ανέκαμψαν εκ νέου το 2024 (3,3% και 2% αντίστοιχα). Σε πολλές περιοχές, ιδίως στις μεγάλες πόλεις, το κόστος στέγασης έχει φθάσει σε μη προσιτά επίπεδα για πολλούς, ιδίως για τα άτομα με χαμηλά εισοδήματα και για νέους.
Η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση, αντιμετωπίζοντας παρόμοιες προκλήσεις, οι οποίες αντικατοπτρίζονται στην πορεία τριών βασικών μεταβλητών: των τιμών των κατοικιών, των ενοικίων και του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 13,9% το 2023 και 8,7% το 2024. Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,2% και 11,2%, αντίστοιχα. Την ίδια περίοδο, το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών κατέγραψε αύξηση, αν και με βραδύτερο ρυθμό (2023: 8,1%, εννεάμηνο 2024: 5,6%, σε ετήσια βάση). Η υψηλότερη ταχύτητα με την οποία κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αντανακλά την επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας στη χώρα μας.
Το παρακάτω γράφημα συνοψίζει τις κυρίαρχες φάσεις των τελευταίων δύο δεκαετιών, εστιάζοντας στη σχέση μεταξύ των καθαρών ροών Ξένων Άμεσων Επενδύσεων (ΞΑΕ) σε ακίνητα (οριζόντιος άξονας), της μεταβολής των τιμών των κατοικιών (κάθετος άξονας) και των ακαθάριστων ροών στεγαστικών δανείων (μέγεθος της σφαίρας).
Με βάση τα ανωτέρω, τρεις διαφορετικές φάσεις μπορούν να διακριθούν:
Πρώτον, πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, οι υψηλοί ρυθμοί μεταβολής των τιμών των κατοικιών οφείλονταν σε μεγάλο βαθμό στην αύξηση του ενυπόθηκου δανεισμού, ενώ το επίπεδο των ροών ΞΑΕ σε ακίνητα ήταν σχετικά περιορισμένο.
Δεύτερον, κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, ο δείκτης τιμών κατοικιών σημείωσε σημαντική μείωση, 44% σωρευτικά από το ιστορικό υψηλό το 2008 έως την κατώτατη τιμή του το 2017. Η φάση αυτή χαρακτηρίστηκε επίσης από υποτονικές ΞΑΕ, ενώ η πιστωτική επέκταση των στεγαστικών δανείων έβαινε μειούμενη.
Τρίτον, από το 2018 και μετά, σημειώνεται ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών, ως αποτέλεσμα, μεταξύ άλλων, των αυξημένων ΞΑΕ σε ακίνητα, της ανάπτυξης της οικονομίας διαμοιρασμού και του προγράμματος Golden Visa. Αξίζει, ωστόσο, να σημειωθεί ότι η εν εξελίξει φάση ανάκαμψης είναι αποσυνδεδεμένη από την πορεία της στεγαστικής πίστης, η οποία παραμένει υποτονική.
Αλλα σημεία της έρευνας
Ο δείκτης κόστους υλικών για την κατασκευή νέων κτιρίων κατοικιών κατέγραψε μέση αύξηση 14,4% το 2022, έναντι 3,8% το 2021. Η ανοδική τάση των τιμών της ενέργειας ξεκίνησε το φθινόπωρο του 2021 και εντάθηκε μετά τη ρωσική εισβολή στην Ουκρανία.
Επιπλέον, η αυξανόμενη ζήτηση, μετά την χαλάρωση των περιοριστικών μέτρων καθώς και, οι διαταραχές στις εφοδιαστικές αλυσίδες που αύξησαν το κόστος μεταφοράς και παραγωγής μετά την πανδημία, οδήγησαν στην εκτίναξη του κόστους κατασκευής το 2022. Το 2023 και το 2024, ο δείκτης κόστους υλικών για την κατασκευή νέων κτιρίων κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται με ηπιότερο ωστόσο ρυθμό.
Οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν σε ανοδική πορεία, με μέση ετήσια αύξηση 28,4% την τελευταία τριετία.
Πρόσθετοι παράγοντες που συντελούν στην άνοδο της ζήτησης κατοικιών συνδέονται με τις ισχυρές επιδόσεις του τουρισμού. Πρώτον, η αξιοσημείωτη ανάπτυξη της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης τα τελευταία έτη μέσω της οικονομίας του διαμοιρασμού, και δεύτερον, το πρόγραμμα Golden Visa, το οποίο προσφέρει άδεια διαμονής στην Ελλάδα σε επενδυτές εκτός ΕΕ για αγορά ακινήτων. Επιπρόσθετα των ανωτέρω, η έλευση της εξ αποστάσεως εργασίας, ιδίως στον απόηχο της πανδημίας, αποτελεί έναν νέο παράγοντα που επηρεάζει τη ζήτηση κατοικιών.
Η στέγαση στην Ελλάδα βρίσκεται σε κρίσιμο σταυροδρόμι. Η ισχυρή πολιτισμική προσήλωση στην ιδιοκατοίκηση συγκρούεται με τις πραγματικές δυνατότητες των νοικοκυριών, που βλέπουν το κόστος στέγασης να απορροφά ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους. Η ανάγκη για στοχευμένες παρεμβάσεις, από την κοινωνική στέγαση έως την αξιοποίηση κενών κατοικιών, είναι πλέον αδήριτη.
