Η μακρά περίοδος ανόδου των τιμών στην παγκόσμια αγορά οικιστικών ακινήτων κατά
τη διάρκεια του 2022 σε πολλά μέρη σταμάτησε απότομα και μάλιστα σε ορισμένες
περιπτώσεις αντιστράφηκε. Αιτία, σύμφωνα με την ανάλυση της Deutsche Bank «PERSPECTIVES, THE OUTLOOK FOR 2023», η απότομη αύξηση του κόστους χρηματοδότησης ως
αποτέλεσμα των αυξήσεων των βασικών επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες.
Αυξημένο κόστος χρηματοδότησης
Στις ΗΠΑ, για παράδειγμα, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν από τις
αρχές του έτους και από μέσο όρο 3,3%, αυξήθηκαν σε 7% στο
υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 20 ετών. Στη Γερμανία, το κόστος
χρηματοδότησης των κατασκευών τριπλασιάστηκε από περίπου 1% σε σχεδόν 4% κατά την
ίδια περίοδο. Αυτές οι εξελίξεις είχαν αρνητικό αντίκτυπο στην
οικονομική προσιτότητα των κατοικιών ως ακίνητο περιουσιακό στοιχείο.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα ο αριθμός των σπιτιών που πωλήθηκαν πχ στις ΗΠΑ να μειωμένος κατά σχεδόν 30% από το έτος αιχμής 2020. Οι μηνιαίες προβλέψεις έχουν πρόσφατα μειωθεί με τον δείκτη διάθεσης οικοδομών και πολυκατοικιών στην χώρα να παρουσιάζει πτωτική τάση τους τελευταίους δέκα μήνες.
Από την άλλη πλευρά, υπάρχει μια επίμονα υψηλή ζήτηση για χώρους διαβίωσης,
η οποία θα αυξηθεί τα επόμενα χρόνια ενώ από την άλλη πλευρά τα ποσοστά
κενών χώρων σε ΗΠΑ και Γερμανία εξακολουθούν να είναι στα ίδια ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Στην Γερμανία ο αριθμός/στόχος των αποπερατώσεων 400.000 διαμερισμάτων
ετησίως φαίνεται να είναι πολύ μακρινός. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Deutsche Bank, μόλις 280.000 διαμερίσματα θα είχουν ολοκληρωθεί με το πέρας του 2022 και
μόνο 250.000 το 2023.
Θεαματική αύξηση του κόστους κατασκευής
Εκτός από το αυξημένο κόστος χρηματοδότησης, η μεγάλη αύξηση του κόστους
κατασκευής είναι πιθανό να βάλει φρένο σε πιθανά νέα κατασκευαστικά έργα. Ενδεικτικά
αναφαίρεται ότι οι τιμές για μοριοσανίδες και δομικό χάλυβα έχουν αυξηθεί κατά 70%
εντός του 2022 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Επιπλέον, υπάρχουν αυστηροί οικοδομικοί
κανονισμοί, έλλειψη σχεδιασμού και κατασκευαστικών δυνατοτήτων και αυξανόμενο
μισθολογικό κόστος λόγω της αυξανόμενης έλλειψης εργατικού δυναμικού και
ειδικευμένων εργαζομένων.
Την ίδια ώρα που όχι μόνο πρέπει κάτι να κατασκευαστεί άμεσα, αλλά να κατασκευαστεί
και με ενεργειακά αποδοτικό τρόπο, δύσκολα θα περιμένει κανείς ότι οι τιμές των νεόδμητων
οικιστικών ακινήτων να πέσουν στο εγγύς μέλλον.
Εμπορικά ακίνητα και logistics
Ο τομέας εμπορικών ακινήτων και ιδιαίτερα τα logistics θα μπορούσε να
προσφέρουν ενδιαφέρουσες προοπτικές και δυνατότητες σύμφωνα με την Deutsche Bank. Το αυξανόμενο διαδικτυακό εμπόριο καθώς και η αυξανόμενη ζήτηση για χώρους
αποθήκευσης για την αντιστάθμιση των ζητημάτων της εφοδιαστικής αλυσίδας, κρατούν
τα ποσοστά κενών θέσεων κοντά ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Σε αυτό το πλαίσιο, οι αυξήσεις των
ενοικίων φαίνεται πιο εύκολο να επικρατήσουν.
Ανεβαίνουν τα vacancy rates για καταστήματα και γραφεία
Τα ποσοστά κενών θέσεων για ακίνητα λιανικής και γραφείων είναι σημαντικά
υψηλότερα. Αυτό οφείλεται πιθανόν στην ενισχυόμενη τάση προς τις ηλεκτρονικές
αγορές και την εργασία από το σπίτι. Για την ώρα η Deutsche Bank εκτιμά ότι η τάση αυτή θα διαρκέσει ενδεχομένως ακόμα ένα έως δύο χρόνια.
Σε κάθε περίπτωση αυτή
η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων είναι θελκτική. Πόσο μάλλον την ώρα που τα
ενοίκια είναι μακροπρόθεσμα πολύ πιθανό να συνεχίσουν να αυξάνονται, ιδιαίτερα
στις μητροπολιτικές περιοχές όπου τα ενοίκια που συνδέονται με τον δείκτη
πληθωρισμού γίνονται πλέον πιο συνηθισμένα. Οι τοποθετήσεις σε ένα καλά διαφοροποιημένο
χαρτοφυλάκιο είναι η μια καλή λύση.
