"Καμπανάκι" για την κρίση στον Ευρωπαϊκό κλάδο ακινήτων

Τα τελευταία γεωπολιτικά γεγονότα έχουν πυροδοτήσει φόβους για την κρίση του κλάδου των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη, αντικατοπτρίζοντας τις εικόνα που επικρατεί ήδη στην Ιαπωνία και στις ΗΠΑ. Την περασμένη εβδομάδα οι αξίες πολλών τραπεζικών μετοχών υποχώρησαν παγκοσμίως, ιδιαίτερα εκείνων με σημαντική έκθεση σε δάνεια εμπορικών ακινήτων. 

Η κατάσταση έχει πάρει ανησυχητική τροπή και στις δυο πλευρές του Ατλαντικού. Στις ΗΠΑ η New York Community Bancorp (NYCB) βρέθηκε στο επίκεντρο αρνητικής δημοσιότητας την περασμένη εβδομάδα. Με περιουσιακά στοιχεία που ξεπερνούν τα $100 δισ (€92 δισ), περίπου το 60% των οποίων συνδέεται με εμπορικά ακίνητα στο Μανχάταν, οι απροσδόκητες απώλειες της NYCB το τέταρτο τρίμηνο και τα απογοητευτικά έσοδα οδήγησαν σε δραματικό "sell off" στην Wall Street, καθώς οι μετοχές της υποχώρησαν πάνω από 50% από τα  τέλη Ιανουαρίου.

Ο τραπεζικός τομέας της Ευρώπης αντιμετωπίζει τώρα παρόμοιο πρόβλημα. Η Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB), μια βαυαρική κτηματική τράπεζα με πάνω από έναν αιώνα εξειδίκευση στη χρηματοδότηση εμπορικών ακινήτων, επηρεάστηκε ιδιαίτερα αυτή την εβδομάδα. Η τράπεζα ανακοίνωσε προβλέψεις κινδύνου συνολικού ύψους μεταξύ €210 και €215 εκατ, που αποδίδονται στην «επίμονη αδυναμία της αγοράς ακινήτων», την οποία η διοίκηση του ιδρύματος χαρακτήρισε «τη μεγαλύτερη κρίση ακινήτων από την οικονομική κρίση».

Οι μετοχές της PBB υποχώρησαν κατά 17% τις τελευταίες τέσσερις ημέρες, με το ομόλογο μειωμένης εξασφάλισης να πέφτει κάτω από τα 40 σεντς του δολαρίου. Αυτή η ύφεση, αν και σοβαρή, έχει μετριαστεί κάπως από τη σχετικά μέτρια κεφαλαιοποίηση της PBB, ύψους €628 εκατ. 

Ανησυχία από ΕΚΤ και Moody's

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) και ο οίκος αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας Moody's έχουν εκφράσει σημαντικές ανησυχίες για τη σταθερότητα του τομέα των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη. Στην τελευταία της Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας που κυκλοφόρησε τον Νοέμβριο του 2023, η ΕΚΤ τόνισε μια επίμονη μείωση των τιμών των εμπορικών ακινήτων, που επιδεινώθηκε από τη στασιμότητα της αγοράς. Η ΕΚΤ παρουσίασε επίσης μια ανησυχητική μείωση της δραστηριότητας συναλλαγών στα deals του εν λόγω τομέα του real estate, κατά 47% το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2022. Επιπλέον, προειδοποίησε σχετικά με τις πιθανές προκλήσεις της ικανότητας αποπληρωμής λόγω του επιβλαβούς "μείγματος" αυξανόμενου κόστους χρηματοδότησης και μείωσης των εισοδημάτων από ενοίκια.

Ο Moody's, σε μια προειδοποίηση το καλοκαίρι του 2023, εντόπισε αρκετούς κρίσιμους παράγοντες που αυξάνουν τις προκλήσεις του κλάδου, πολλοί από τους οποίους απηχούν τα ζητήματα που αντιμετωπίζει η αγορά των ΗΠΑ, όπως μεγάλες αλλαγές στις απαιτήσεις του κλάδου γραφείων, που οδηγούνται από την υιοθέτηση υβριδικών μοντέλων εργασίας και αυστηρότερους περιβαλλοντικούς κανονισμούς. 

Δραματική πτώση στο Γερμανικό κλάδο γραφείων

Η αγορά ακινήτων γραφείων της Γερμανίας σημείωσε πτώση ρεκόρ στις τιμές, σε συνδυασμό με απογοητευτικές αποδόσεις για τους επενδυτές. Τα γερμανικά γραφειακά περιουσιακά στοιχεία έχουν καταγράψει σημαντική πτώση στις τιμές παράλληλα με μια υποτονική αύξηση των αποδόσεων, σύμφωνα με νέα στοιχεία. Οι τιμές των ακινήτων γραφείων μειώθηκαν κατά 5,2% το τελευταίο τρίμηνο του 2023 - σε σύγκριση με το προηγούμενο τρίμηνο - και 13,3% σε ετήσια βάση- ανέφερε χθες η γερμανική ένωση τραπεζών vdp. Οι αριθμοί σημαίνουν ότι η εν λόγω αγορά έχει σημειώσει τη μεγαλύτερη πτώση από το 2004.

Η εικόνα είναι λιγότερο σοβαρή όταν εξετάζουμε τις τιμές λιανικής των ακινήτων, είπε η vdp, οι οποίες μειώθηκαν κατά 9% σε ετήσια βάση και 3,9% σε τρίμηνο. Ωστόσο, ο τραπεζικός σύλλογος σημείωσε ότι τα ακίνητα λιανικής υποφέρουν από πτώση των τιμών για πολύ περισσότερο από τα ακίνητα γραφείων. Σύμφωνα με την vdp, τα ενοίκια λιανικής με νέα συμβόλαια αυξήθηκαν κατά 2,5% ετησίως - ρεκόρ από το 2019. Παρά την περιορισμένη αύξηση των ενοικίων λιανικής από το 2003, οι αποδόσεις των ακινήτων λιανικής αυξήθηκαν κατά 12,7% το τελευταίο τρίμηνο του 2023, σπάζοντας προηγούμενα ρεκόρ.

Οι αποδόσεις σε ακίνητα γραφείου αυξήθηκαν επίσης 17,5% το τελευταίο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2022, ανέφερε η vdp. Ωστόσο, μέχρι στιγμής δεν έχουν ανταποκριθεί στις προσδοκίες των επενδυτών, σύμφωνα με τον Jens Tolckmitt, διευθύνοντα σύμβουλο της vdp.

"Επιπλέον, η ζήτηση για γραφεία παραμένει υποτονική λόγω της αβέβαιης οικονομικής ανάπτυξης στη Γερμανία και του ακόμα ασαφούς αντίκτυπου των τάσεων εργασίας που ακολουθούνται", πρόσθεσε. "Ετσι οι τιμές συνεχίζουν να υποχωρούν. Τα ακίνητα λιανικής, από την άλλη πλευρά, βρίσκονται πολύ πιο μακριά στον κύκλο, όπως αποδεικνύεται από την πρώτη αύξηση του ενοικίου με νέα συμβόλαια για περισσότερα από τέσσερα χρόνια". Όταν ρωτήθηκε για τις προοπτικές του για την αγορά ακινήτων το τρέχον έτος, ο Tolckmitt εξέφρασε επιφυλακτικότητα. "Η αγορά ακινήτων παραμένει σε ύφεση καθώς ξεκινάμε το 2024 και οι τιμές συνεχίζουν να πέφτουν. Θα περάσει αρκετός καιρός μέχρι να φτάσουν οι αγοραστές και οι πωλητές ακινήτων σε μια νέα ισορροπία τιμών και μόνο τότε θα δούμε μια αξιοσημείωτη ανάκαμψη στην αγορά", είπε.

Τα μεγαλύτερα REIT γραφείων της Ευρώπης

•  Η Gecina (GFC) διαθέτει το κορυφαίο χαρτοφυλάκιο γραφείων της Ευρώπης, με σχεδόν το 97% να βρίσκεται στην περιοχή του Παρισιού, αξίας €22 δισ.
• Inmobiliaria Colonial, SOCIMI, S.A., εισηγμένη στο ισπανικό REIT, επικεντρωμένη στην ευρωπαϊκή αγορά γραφείων Prime, με δραστηριότητες στη Βαρκελώνη, τη Μαδρίτη και το Παρίσι. Το βασικό χαρτοφυλάκιο γραφείων της αποτιμάται σε πάνω από €12 δισ.
• Η Derwent London plc, με 66 κτίρια στο χαρτοφυλάκιο εμπορικών ακινήτων της, κυρίως στο κεντρικό Λονδίνο, αξίας άνω των €6 δισ στις 30 Ιουνίου 2023, αποτελεί το μεγαλύτερο γραφείο REIT με εστίαση στο Λονδίνο.