Το ταμείο είναι... μείον για τα Ευρωπαϊκά επενδυτικά funds

Η Blackstone Inc. συμφώνησε να αγοράσει έναν όμιλο επιχειρηματικών πάρκων για €250 εκατ. έως €300 εκατ. από τον μεγαλύτερο διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων της Ευρώπης, σύμφωνα με άτομα που γνωρίζουν το θέμα. Η αμερικανική επενδυτική εταιρεία στοιχηματίζει ότι ορισμένες θα έχουν ένα πιο κερδοφόρο μέλλον μόλις μετατραπούν σε εγκαταστάσεις logistics, είπαν οι ίδιες πηγές.

Η συμφωνία υπογραμμίζει το ολοένα και πιο κρίσιμο δίλημμα για τα ευρωπαϊκά επενδυτικά funds "ανοιχτού τύπου" που διαχειρίζονται περίπου €166 δισ. σε περιουσιακά στοιχεία. Σε έναν κόσμο όπου τα κτίρια γραφείων δεν ευνοούνται, ένας από τους λίγους τρόπους για να καλύψουν τις εξαγορές είναι να ρευστοποιήσουν άλλα πιο ελκυστικά περιουσιακά στοιχεία, όπως κατοικίες, αποθήκες ή ακίνητα από αυτά που μπορούν να μετατραπούν σε τέτοιες χρήσεις.

Οπως αναφέρεται σε σχετικό δημοσίευμα του πρακτορείου Bloomberg, αυτό αφήνει τους διαχειριστές κεφαλαίων - και τους εναπομείναντες πελάτες τους - με μια αυξανόμενη συγκέντρωση σε "κατεστραμένους" τομείς της αγοράς. 

Με τις εξαγορές να συνεχίζονται, ορισμένοι από αυτούς μπορεί σύντομα να μην έχουν άλλη επιλογή από το να πουλήσουν, προκαλώντας ανατιμήσεις και καθυστερώντας οποιαδήποτε ανάκαμψη της αγοράς, με πιθανές επιπτώσεις "ντόμινο" σε ολόκληρη την οικονομία.

Για ορισμένα funds ακινήτων και developers, «η πίεση για πώληση είναι τρελά υψηλή», όπως δήλωσε χαρακτηριστικά ο κ. Henning Koch, διευθύνων σύμβουλος της Commerz Real AG, του κορυφαίου Γερμανικού ομίλου διαχειριστής κεφαλαίων που διαχειρίζεται περίπου €34 δισ. σε ακίνητα και ΑΠΕ. 

Χαμηλή... πτήση για τα Funds

Τα ταμεία "ανοιχτού τύπου" στην Ευρώπη έχουν δει εκροές έξι συνεχόμενων τριμήνων, σύμφωνα με την Morningstar Inc. Τα στοιχεία έδειξαν ότι οι επενδυτές έχουν αντλήσει περισσότερα από €12 δισ. από τότε που η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια τον Ιούλιο του 2022, αφήνοντας τα καθαρά περιουσιακά στοιχεία στο χαμηλότερο επίπεδο σε πέντε χρόνια.

Για τα αμοιβαία κεφάλαια που επενδύουν σε μετοχές ή ομόλογα, τέτοιες εξαγορές θα ήταν επώδυνες, αλλά δεν θα δημιουργούσαν ζητήματα ρευστότητας ή συγκέντρωσης, επειδή οι τίτλοι τιμολογούνται τακτικά σε μια δημόσια αγορά και πωλούνται εύκολα. Τα Funds που επενδύουν σε ακίνητα, αντίθετα, αγοράζουν μεγάλα περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούν να διαπραγματευτούν γρήγορα και των οποίων η τρέχουσα αξία μπορεί να είναι δύσκολο να εκτιμηθεί έως ότου πουληθούν ξανά, μερικές φορές με σημαντικές εκπτώσεις από την αρχική τους αξία.

Περίπου €74 δισ. deals εμπορικών ακινήτων ολοκληρώθηκαν συνολικά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους στην Ευρώπη, 42% κάτω από τον μέσο όρο της πενταετίας, σύμφωνα με στοιχεία της Savills. Εάν τα Funds πουλήσουν, είναι ευκολότερο να διαθέσει κανείς ακίνητα όπου υπάρχουν καλύτερες προοπτικές για αύξηση των ενοικίων και να καθυστερήσει την επανεκτίμηση των λιγότερο δημοφιλών περιουσιακών στοιχείων.

Στη Γερμανία, πολλά ταμεία δυσκολεύονται να "ξεφορτωθούν" περιουσιακά στοιχεία λόγω των κανόνων που τους απαγορεύουν να πωλούν περιουσιακά στοιχεία σημαντικά χαμηλότερα από τη λογιστική τους αξία. Εάν το κάνουν, θα πρέπει να επανεκτιμήσουν το χαρτοφυλάκιο ή την ιδιοκτησία προς πώληση, κάτι που μπορεί να προκαλέσει απότομες αλλαγές στην αξία τους. Ορισμένοι διευθυντές εξετάζουν επί του παρόντος την εξασφάλιση νέων πιστωτικών ορίων από τις τράπεζές τους για ακίνητα που κατέχουν, προκειμένου να αποφύγουν επανεκτιμήσεις των περιουσιακών στοιχείων και πιθανές πωλήσεις, ανέφεραν στο Bloomberg πηγές κοντά στις συζητήσεις.

Η Union Investment μείωσε τον δείκτη NAV (καθαρή αξία ενεργητικού) ενός Fund €4 δισ. κατά 17% τον περασμένο μήνα, αφού δεν μπόρεσε να πουλήσει ακίνητα στη λογιστική αξία για να καλύψει τις εξαγορές. Η Commerz Real διέγραψε μια επένδυση €50 εκατ. στο έργο Elbtower στο Αμβούργο μετά την πτώχευση της εταιρίας αξιοποίησης που είχε αναλάβει το έργο.

Η κρίση στις REITs

Με μια ματιά στις εισηγμένες εταιρίες ακινήτων στο χρηματιστήριο όπου οι επενδυτές εκφράζουν καθημερινά την άποψή τους για το real estate αγοράζοντας ή πουλώντας μετοχές δείχνει ότι η διαφορά είναι σημαντική. Τέτοιες ΑΕΕΑΠ έχουν χάσει περίπου 29% από τις αρχές του 2021, ακόμη και αφού άρχισαν να ανακάμπτουν πρόσφατα. Αντίθετα, οι καθαρές αξίες ενεργητικού που ανακοινώθηκαν από τα funds "ανοιχτού τύπου" δεν έχουν αλλάξει ελάχιστα. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προειδοποίησε πέρυσι ότι τα προβλήματα στα Funds ακινήτων θα μπορούσαν να αυξήσουν τους κινδύνους από ένα κραχ στην αγορά εμπορικών ακινήτων. Οι συνέπειες από την ύφεση της αγοράς, που έχει ήδη "παγιδεύσει" ακίνητα που κυμαίνονται από πύργους γραφείων στο Χονγκ Κονγκ έως συγκροτήματα διαμερισμάτων στην Καλιφόρνια, θα μπορούσαν να έχουν σημαντικές επιπτώσεις στην παγκόσμια οικονομία.

Στη δεκαετία του 1990, η αύξηση των πιστώσεων και του ΑΕΠ μειώθηκε κατά 12 και 4 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα, όταν οι αξίες των επιχειρηματικών ακινήτων μειώθηκαν περισσότερο από 40% σε πραγματικούς όρους, σύμφωνα με την Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών.

Μια ανάλυση «υποδεικνύει ότι μια απότομη πτώση των τιμών των εμπορικών ακινήτων αυτή τη φορά θα μπορούσε να έχει παρόμοιο σημαντικό αντίκτυπο», ανέφερε σε έκθεσή του το ίδρυμα που εδρεύει στη Βασιλεία. Ενώ το τραπεζικό σύστημα ήταν ανθεκτικό μέχρι στιγμής, «οι ευάλωτοι θα μπορούσαν να φανούν περισσότερο εάν τα ανοίγματα» για οτιδήποτε, από τα γραφεία μέχρι τα καταστήματα «υποδηλωθούν και εάν οι τιμές πέσουν περισσότερο από το αναμενόμενο».

Ήδη, σχεδόν το 18% των δανείων για εμπορικά ακίνητα στην Ευρώπη ταξινομείται στο στάδιο 2 από τις τράπεζες, πράγμα που σημαίνει ότι ο πιστωτικός κίνδυνος έχει αυξηθεί σημαντικά, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών, ενώ ο δείκτης μη εξυπηρετούμενων δανείων CRE στις γερμανικές τράπεζες αυξήθηκε στο 4,8% το το τελευταίο έτος από 2,1% τον Δεκέμβριο του 2022. Η ΕΚΤ αναμένεται να πιέσει αρκετούς Γερμανούς δανειστές να αυξήσουν τα αποθεματικά τους έναντι αθετήσεων δανείων ακινήτων, ανέφερε το Bloomberg News.

Η Deutsche Bank AG, ο μεγαλύτερος δανειστής της Γερμανίας, δήλωσε την περασμένη εβδομάδα ότι θα αφήσει στην άκρη περισσότερα χρήματα από ό,τι αναμενόταν προηγουμένως για απώλειες δανείων εφέτος, αφού ήταν πολύ αισιόδοξη για την ανάκαμψη των εμπορικών ακινήτων. Οι μετοχές υποχώρησαν έως και 9% στο χρηματιστήριο μετά την ανακοίνωση, παρασύροντας μάλιστα και άλλες τράπεζες στην πτώση.