Με απαξίωση απειλούνται τα ευρωπαϊκά γραφεία

Ένα ταχέως εξελισσόμενο ρυθμιστικό πλαίσιο καθορίζει την ατζέντα για τη βιωσιμότητα στον τομέα των ακινήτων με την Ευρωπαϊκή Πράσινη Συμφωνία να αποτελεί τη κύρια στρατηγική ανάπτυξης για τη μετάβαση της οικονομίας της Ένωσης σε ένα βιώσιμο μοντέλο έως το 2050.  

Η Πράσινη Συμφωνία είναι δεδομένο ότι θα επηρεάσει τα επιχειρηματικά μοντέλα, τη ζήτηση της αγοράς και τις συνθήκες χρηματοδότησης. Σύμφωνα με αυτό το πλαίσιο, η αναθεώρηση της Οδηγίας για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD) τον Δεκέμβριο του 2021 προτείνει νέα πανευρωπαϊκά πρότυπα ελάχιστης ενεργειακής απόδοσης (MEPS), τα οποία ορίζουν ότι τα δημόσια και μη οικιστικά κτίρια θα πρέπει να μετατραπούν τουλάχιστον σε ενεργειακό επίπεδο «F» έως το 2027 και «E» έως το 2030, με βάση την αναθεωρημένη κλίμακα ενεργειακών πιστοποιητικών EPC. H αναθεωρημένη οδηγία στοχεύει στην επιτάχυνση των ενεργειακά αποδοτικών ανακαινίσεων στο 15% των κτιρίων της ΕΕ. 

Και, παρά το γεγονός ότι η ΕΕ προετοιμάζει το έδαφος για αυστηρότερους κανόνες, πολλές χώρες πασχίζουν ακόμα να εφαρμόσουν το προηγούμενο πλαίσιο. Τον Σεπτέμβριο του 2022, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή κατήγγειλε το Βέλγιο, την Αυστρία και τη Γερμανία για αποτυχία μεταφοράς της EPBD του 2018 στο εθνικό δίκαιο. Στον αντίποδα, υπάρχουν χώρες, όπως η Μεγάλη Βρετανία, η Ολλανδία και η Γαλλία που θέτουν το πήχη ακόμα υψηλότερα. 

Όμως, η αυστηρότερη νομοθεσία και οι υποχρεωτικές γνωστοποιήσεις αυξάνουν τον κίνδυνο που σχετίζεται με περιουσιακά στοιχεία στα χαρτοφυλάκια ακινήτων, τα οποία θα υποστούν απρόβλεπτη ή πρόωρη απαξίωση, καθώς θα αποτύχουν να ανταποκριθούν στους μελλοντικούς κανονισμούς ενεργειακής απόδοσης ή στις προσδοκίες της αγοράς.

Ενδεικτικά, σύμφωνα με την πρόσφατη έρευνα της Savills, Spotlight: European Office Obsolescence, το 74% των γραφειακών χώρων της ΜΒ βρίσκονται κάτω από την υποχρεωτική κλάση Β, ενώ στην Ολλανδία όπου η υποχρεωτική κλάση για τα γραφεία είναι η B, 40% του κτιριακού αποθέματος δε συμμορφώνονται και απειλούνται με απαξίωση. 

Αλλά ακόμα και χώρες οι οποίες κινούνται με γνώμονα τις απαιτήσεις της ΕΕ απειλούνται από τη νέα οδηγία, με το 32% των γραφείων με δημοσιοποιημένα ενεργειακά πιστοποιητικά στην Ιταλία και το 23% την Ιρλανδία, να κινδυνεύουν με απαξίωση έως το 2030, παρέχοντας ευκαιρίες για επενδυτές που προσβλέπουν σε ανακαινίσεις. 

Η αξία ενός περιουσιακού στοιχείου είναι πιθανό να επηρεαστεί εάν δεν πληροί επαγγελματικά, επενδυτικά και νομοθετικά πρότυπα. Παρόλα αυτά, ο ΟΗΕ εκτιμά ότι μόνο το 1% του κτιριακού αποθέματος της ΕΕ ανακαινίζεται κάθε χρόνο.  

Επιπλέον, σύμφωνα με τον κανονισμό για την Ταξινομίας της ΕΕ, τα ενεργειακά πιστοποιητικά λαμβάνουν περαιτέρω προσοχή και μια πιο ενδελεχή διαδικασία ελέγχου. Για την απόκτηση ή την ιδιοκτησία εμπορικών κτιρίων, ο νόμος ορίζει ότι κάθε ακίνητο που έχει κατασκευαστεί πριν από το τέλος του 2020 θα πρέπει να είναι κλάσης A ή υψηλότερης ή να εμπίπτει στο κορυφαίο 15% του εθνικού κτιριακού αποθέματος, για να πληροί τις προδιαγραφές. Αυτό θα επιταχύνει περαιτέρω τη μετάβαση σε ενεργειακά αποδοτικά κτίρια. 

Αυξανόμενες πιέσεις για πράσινα κτίρια από τους ενοίκους 

Όμως οι επενδυτές έρχονται αντιμέτωποι και με πιέσεις από τους ενοίκους, οι οποίοι δίνουν πλέον προτεραιότητα σε κτίρια που συμμορφώνονται με το ESG και είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν επιπλέον για έναν καλύτερο χώρο. Η διατήρηση θετικής φήμης και η προσέλκυση ταλέντων είναι δύο παράγοντες που συμβάλλουν στις εταιρικές στρατηγικές ESG. Η συμπεριφορά των κατεχόντων καθοδηγείται από τη συλλογική ώθηση προς τη βιωσιμότητα και πολλές εταιρείες έχουν ήδη θέσει δικούς τους στόχους για την επίτευξη καθαρών μηδενικών εκπομπών.  

Μελλοντικά, η Savills προβλέπει αύξηση των ποσοστών κενών θέσεων σε παλιά κτίρια που δεν πληρούν τις ενεργειακές προϋποθέσεις, καθώς οι εταιρικές στρατηγικές αναζητούν τον καλύτερο χώρο στην κατηγορία τους. Ενώ σε επίπεδο χώρας οι κυβερνήσεις θα θεσπίσουν τους δικούς τους κανονισμούς, οι εταιρικοί κάτοχοι θα απαιτήσουν μια ελάχιστη ενεργειακή κλάση ως μέρος της στρατηγικής τους σε ζητήματα ESG, το οποίο θα επηρεάσει τους χώρους γραφείων σε όλες τις γεωγραφικές περιοχές. 

Αναμφίβολα, η ενσωμάτωση των στόχων ESG στις εταιρικές στρατηγικές έχει αυξήσει τη ζήτηση για βιώσιμα και πράσινα πιστοποιημένα ακίνητα, γεγονός που με τη σειρά του οδηγεί σε κορυφαία ενοίκια και αυξημένες αποδόσεις σε πράσινα ακίνητα. Και, όπου εντείνεται η ζήτηση για τα καλύτερα ακίνητα στην κατηγορία τους, θα αυξηθεί η πίεση για την αναβάθμιση του υπάρχοντος δευτερογενούς αποθέματος για την κάλυψη της πράσινης ζήτησης. 

Επί του ζητήματος, πρόσφατη έρευνα που πραγματοποιήθηκε από τον πάροχο δεδομένων ESG, Deepki, διαπίστωσε ότι το 79% των 250 διαχειριστών ευρωπαϊκών συνταξιοδοτικών ταμείων που ερωτήθηκαν, αναμένουν ότι τα εμπορικά ακίνητα με καλά διαπιστευτήρια ESG θα προσφέρουν πράσινο premium μέσα στα επόμενα πέντε χρόνια. Χαρακτηριστικό παράδειγμα καταγράφηκε πρόσφατα στη Λισαβόνα, όπου κτίριο γραφείων αξίας €23 εκατ. υποβλήθηκε σε ανακαίνιση €6 εκατ., με αποτέλεσμα να επιτύχει την εμπορική τιμή των € 40 εκατ. και να βρίσκεται στη διαδικασία προ-πιστοποίησης BREEAM. Επιπροσθέτως, πρόσφατη ανάλυση από την MSCI κατέληξε στο συμπέρασμα ότι υπάρχει 35% premium κεφαλαιακής αξίας στο Παρίσι και 25% premium στο Λονδίνο, για κτίρια που κατέχουν πιστοποιητικά βιωσιμότητας. 

Ένα άλλο ζήτημα που έρχεται στο προσκήνιο, αφορά ακίνητα χαμηλότερης ενεργειακής κλάσης σε δευτερεύουσες πόλεις που δεν μπορούν να επιτύχουν υψηλά ενοίκια - τη στιγμή που η αύξηση ενοικίου είναι απαραίτητη, ώστε η αναβάθμιση να είναι οικονομικά επωφελής για τον ιδιοκτήτη. Αυτό εγείρει το επιπλέον ερώτημα, τι θα συμβεί με το κτιριακό απόθεμα που δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις προθεσμίες της νέας οδηγίας για την ενεργειακή απόδοση, με πιθανές προβλέψεις την επιβολή οικονομικών κυρώσεων ή φόρων. 

Η Επενδυτική προοπτική  

Με αυστηρότερους κανονισμούς στο Ηνωμένο Βασίλειο και την Ολλανδία, η Savills αναμένει ότι μεγαλύτερο μέρος του αποθέματος γραφείων θα συμμορφωθεί με τις νέες προθεσμίες της ΕΕ για το 2030, σε σχέση με άλλες αγορές. Ως αποτέλεσμα, η αυξημένη δραστηριότητα από τους βασικούς επενδυτές θα επικεντρωθεί εκεί. Πράγματι, τα πιο πρόσφατα στοιχεία της έρευνας της Savills EMEA Investor Sentiment για το επενδυτικό κλίμα δείχνει ότι το 24% των επενδυτών θα επιδιώξει να αποκτήσει μόνο περιουσιακά στοιχεία που συμμορφώνονται με το ESG. 

Σε γενικές γραμμές, οι εταιρικές στρατηγικές ESG περιορίζουν τις επενδυτικές επιλογές, με το «πράσινο» κεφάλαιο να επικεντρώνεται στα κτίρια με τα υψηλότερα διαπιστευτήρια. Και, όπως έχει ειπωθεί επανειλημμένως, η ανακαίνιση και η μετασκευή θα είναι απαραίτητες για να βελτιώσουν την ανεπαρκή προσφορά κτιρίων ενεργειακής κλίμακας Α. Δεδομένου ότι υπολογίζεται ότι το 75% των εκπομπών άνθρακα στον κύκλο ζωής ενός κτιρίου προέρχεται από τη διαδικασία κατασκευής, περισσότεροι ιδιοκτήτες μετασκευάζουν υπάρχοντες χώρους για να μειώσουν τον ενσωματωμένο άνθρακα ενός κτιρίου. 

Ωφελημένοι αναμένεται να είναι οι επενδυτές που στοχεύουν στην προστιθέμενη αξίας (value-add) οι οποίοι αναζητήσουν αγορές όπου υπάρχει υψηλότερο ποσοστό αποθέματος που απειλείται με απαξίωση και χρειάζεται κεφάλαια για πράσινες βελτιώσεις, προκειμένου να δημιουργήσει υψηλότερη απόδοση. Τα δεδομένα από την πιο πρόσφατη έρευνα του Investor Sentiment της Savills δείχνουν ότι το 72% των επενδυτών είναι πρόθυμοι να αναλάβουν μια επενδυτική στρατηγική «manage to ESG». 

Το ισχύον ρυθμιστικό πλαίσιο σημαίνει ότι χωρίς πράσινα διαπιστευτήρια, τα περιουσιακά στοιχεία θα υπόκεινται σε μείωση αξίας τους σε μεγαλύτερο βαθμό από ό,τι τα ακίνητα που συμμορφώνονται. Επιπλέον, οι επενδυτές που έχουν μια συγκεκριμένη στρατηγική για την απόκτηση πράσινων κτιρίων είναι πλέον πιο συνηθισμένοι λόγω της αυξανόμενης νομοθεσίας. Και, παρόλο που οι πράσινες πιστοποιήσεις δεν παρέχουν μια ολιστική άποψη της απόδοσης ESG ενός περιουσιακού στοιχείου, τα ενεργειακά πιστοποιητικά χρησιμοποιούνται συχνά, καθώς ένα ενεργειακά αποδοτικό κτίριο είναι πιθανό να συμμορφώνεται με την περιβαλλοντική παράμετρο της βιωσιμότητας.